Oscar Kazanelson, Robyg: Popyt sprzyja, trzeba inwestować w skalę

WYWIAD | OSCAR KAZANELSON z przewodniczącym rady nadzorczej Grupy Robyg rozmawiał Adam Roguski

Niedawno pozyskaliście 100 mln zł dofinansowania od akcjonariusza, funduszu z grupy Goldman Sachs, teraz planujecie uplasować obligacje za nawet 150 mln zł. Poza tym, że w lipcu zapadają obligacje o wartości 45 mln zł – skąd tak duże potrzeby kapitałowe?

Przez ostatnie lata Robyg intensywnie rozwijał działalność i inwestował w grunty – w ciągu ostatnich pięciu kwartałów przeznaczyliśmy aż 700 mln zł na rozbudowę banku ziemi. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest bardzo obiecująca – zakładamy stały wzrost popytu przez kilka najbliższych lat, dlatego spółka realizuje program akumulacji środków finansowych na bazę gruntów.

Przez ostatnie dwa lata nasz akcjonariusz nie pobierał dywidendy, a środki zatrzymane z tego tytułu w spółce, około 400 mln zł, są w całości przeznaczone na inwestycje. Bricks Acquisition zapewnił nam dodatkowe finansowanie w wysokości 100 mln zł. Dołączając do tego planowaną emisję obligacji, te działania zapewnią ogromną przewagę finansową i pozwolą na wielkie inwestycje. Jesteśmy w stanie szybko podejmować decyzje, inwestować w duże projekty, a także zapewnić sprzedającemu sprawną płatność za transakcję. To istotne przewagi.

Czy w grę wchodzą przejęcia innych spółek deweloperskich?

Jesteśmy zdeterminowani, by skokowo zwiększać skalę działalności, a ten rok będzie bardzo ważny pod tym względem. Jesteśmy otwarci na zakup nie tylko gruntów, ale całych podmiotów wraz z nieruchomościami, wydzielonych części przedsiębiorstw czy rozległych terenów poprzemysłowych – bo mamy doświadczenie w rewitalizacji gruntów i przywracaniu miastom dużych fragmentów dzielnic.

Jest głośno o problemach z podażą działek, a wy niedawno zainwestowaliście 200 mln zł w grunt w Warszawie. Nakłady wyniosą jeszcze 50 mln zł. Co to za gigantyczny projekt?

O szczegółach nie mogę mówić. To ogromna szansa na ciekawy, wieloletni i wieloetapowy projekt. Takich opcji szukamy w każdym mieście, w którym działamy – bo wtedy możemy zaprojektować wielofunkcyjne przestrzenie, które spełniają wszystkie potrzeby mieszkańców. Prowadzimy bardzo wiele rozmów i jestem przekonany, że istotnie powiększymy nasz bank ziemi w tym roku. Na takie inwestycje i potencjalne akwizycje do końca 2021 r. chcemy przeznaczyć ponad 600 mln zł.

Jak dziś wygląda wasz bank gruntów?

Jesteśmy naprawdę dobrze zabezpieczeni – obecnie spółka ma zasoby dające potencjał sprzedaży nawet 22 tys. mieszkań. To pokazuje, że nie myślimy o kilku najbliższych latach, tylko o kilkunastu. To wartość dla naszych klientów i obligatariuszy. Ten i ubiegły rok obfitowały w duże zakupy gruntów: w I kwartale br. firma zainwestowała ponad 340 mln zł w bank ziemi w Warszawie i Gdyni z potencjałem budowy około 170 tys. mkw. powierzchni użytkowej, a w 2020 r. na zakupy w Warszawie, Gdańsku, Gdyni i Wrocławiu z potencjałem budowy ponad 330 tys. mkw. zainwestowano ponad 375 mln zł.

Już dwa lata temu przewidywaliśmy, że ceny gruntów będą rosnąć, dlatego spółka tak mocno powiększyła w tym czasie bank. Te działania są i będą kontynuowane, bo zależy nam na skokowym rozwoju biznesu. Skupiamy się przy tym na nabywaniu ziemi w realnych cenach, tak jak czyniliśmy to do tej pory.

W I kwartale padł rekord sprzedaży mieszkań w głównych sześciu aglomeracjach. Wy w tym czasie podpisaliście 888 umów deweloperskich, o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak przebiegł kwiecień i jak wygląda maj? Jaki cel stawiacie sobie na cały rok?

I i II kwartał bieżącego roku pokazują, że popyt na mieszkania rośnie. Zainteresowanie klientów jest bardzo duże. Podwyższyliśmy prognozy sprzedaży na ten rok, planujemy podpisać ponad 3,5 tys. umów deweloperskich (wobec 2,7 tys. pierwotnie szacowanych oraz 2,57 tys. w całym 2020 r. i 888 w I kwartale br.) oraz przekazać ponad 3 tys. lokali. Robyg ma w ofercie 2,5 tys. lokali w trzech miastach i tylko 3 proc. to lokale gotowe, co potwierdza dużą popularność naszych projektów.

Spółka systematycznie rozbudowuje możliwości sprzedaży. W tym roku uruchomiliśmy 14 nowych projektów i wprowadziliśmy do oferty 1,1 tys. lokali w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu. Przygotowujemy się także do rozpoczęcia sprzedaży w Poznaniu.

Kiedy ona ruszy?

W Poznaniu mamy dwa duże projekty. Jeden w dzielnicy Piątkowo, gdzie zamierzamy niedługo rozpocząć sprzedaż. Realizacja drugiego, na Ostrowie Tumskim, będzie się wiązać z inwestycją o wartości ponad 20 mln zł w infrastrukturę publiczną, którą nieodpłatnie przekażemy mieszkańcom i miastu. To także projekt rewitalizacyjny, w czym mamy doświadczenie. Patrzymy na ten projekt długofalowo – trzeba ożywić tę opuszczoną, śródmiejską tkankę miejską, otworzyć miasto na rzekę i stworzyć nową atrakcję turystyczną.

Jak oceniacie założenia Polskiego Ładu? Czy pogłębią problemy wynikające z nierównowagi popytu i podaży?

Jest jeszcze za wcześnie, by oceniać wpływ Polskiego Ładu na gospodarkę, w szczególności na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Jednak widać wyraźne trendy – dlatego sądzę, że rynek w ciągu najbliższych dwóch lat będzie się stabilnie rozwijał – nadal popyt będzie lekko przewyższał podaż, ze względu na wymogi proceduralne i administracyjne wprowadzania nowych inwestycji.

Ostatnio rośnie popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych – co jest efektem zarówno zainteresowania dużych podmiotów zagranicznych, jak i zmiany aktywności inwestycyjnej Polaków, którzy przekierowują środki z lokat w nieruchomości. To jest efekt niskich stóp procentowych, a także strachu przed ujemnymi stopami oraz tego, że ceny mieszkań w Polsce nadal są stosunkowo niskie w porównaniu z Europą Zachodnią. Ludzie wiedzą, że ceny będą rosły. Niektórzy kupują więc mieszkania, by zarobić nie na wynajmie, ale na wzroście cen.

Choć wzrost popytu może być stymulowany przez lokujących kapitał w mieszkania, to jednak nadal kupujący na własne potrzeby będą stanowić istotną część zapotrzebowania. W Polsce wciąż brakuje kilku milionów mieszkań.

Będzie drożej?

Zakładamy, że ceny mieszkań w 2021 r. wzrosną o 5–10 proc., w zależności od lokalizacji.

CV

Oscar Kazanelson ma ponad cztery dekady doświadczenia na rynku deweloperskim w Izraelu i krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W 2000 r. założył Nanette Group, która była jednym z głównych akcjonariuszy Robyga. Jest absolwentem Szkoły Inżynierskiej Givaataim w Izraelu.

Robyg został zdjęty z GPW przez fundusz z grupy Goldman Sachs, obecnie notowany jest na Catalyst.