Budynki komercyjne stały się bardzo interesujące dla polskich inwestorów

W I kwartale udział rodzimego kapitału był rekordowy, sięgając prawie 20 proc. REIT-y dałyby tutaj zdecydowanie większe pole do popisu – mówi Katarzyna Gajewska, nowa szefowa działu badań rynku w CBRE.

Główne trendy i perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych – to kwestie interesujące dla użytkowników budynków, najemców, dla inwestorów. Zacznijmy od biur. Ten rynek bardzo szybko rósł, goniliśmy Unię Europejską, później przyszły różne doświadczenia, przede wszystkim pandemia, upowszechnienie pracy hybrydowej. Deweloperzy przestali budować tak dużo, jak kiedyś. Pytanie oczywiste – jaka jest przyszłość tego segmentu rynku?

Myślę, że wysyp projektów biurowych i dynamiczny rozwój rynku biurowego są już za nami. W samej Warszawie, przez ostatnich pięć lat, zasoby urosły o około 5 proc. Są rynki w Europie, gdzie powierzchnia się skurczyła. Możemy widzieć u nas kwartały, kiedy powierzchni nie będzie przyrastało, co jednak nie oznacza, że ta powierzchnia nie jest potrzebna. Popyt mamy cały czas wysoki. Absorpcja powierzchni, czyli zapotrzebowanie i wchłanianie jej przez rynek, są cały czas dodatnie. Najemcy cały czas się rozwijają, w związku z tym potrzebują biur – ale nie jakichkolwiek. Jest duże zapotrzebowanie na powierzchnie w centrach miast – przed tak ulokowanymi budynkami stoją kolejki najemców.

Mamy też budynki, które zmagają się z dużym odsetkiem niewynajętej powierzchni, co prowadzi do tego, że widzimy dużo nieruchomości kupowanych z myślą o zmianie przeznaczenia, czy wręcz wyburzeniu. Chociaż nasz rynek jest relatywnie młody, to 20-letnie budynki już uważa się czasami za stare, co w porównaniu z Zachodem Europy czy USA może wydawać się śmieszne. Według naszych szacunków, przez ostatnie trzy i pół roku, co piąty projekt biurowy, który był kupowany w Polsce, kupowany był w celu szeroko pojętej modernizacji, w tym wyburzenia i przeznaczenia gruntu na inną funkcję: np. akademik, hotel czy PRS.

Z czego to wynika? Empire State Building stoi od 1931 r. i ma się świetnie...

Czasami lokalizacja po prostu nie jest już właściwa na daną funkcję. Czasami rzeczywiście sposób, w jaki budynki 20 lat temu były wznoszone sprawia, że łatwiej lub taniej jest wyburzyć niż zmodernizować. Budynki, które przy zachowaniu obecnej bryły umożliwiają zmianę funkcji, są w mniejszości.

Takie ruchy wynikają również z potrzeb i oczekiwań najemców, którzy przyzwyczaili się, że mamy młody, nowoczesny rynek. Te kilkunastoletnie budynki konkurują z najnowocześniejszymi, na które popyt jest – czego dowodzą dane – większy.

Czy biura w miastach regionalnych też mają swoje najlepsze lata za sobą? Słyszymy chociażby o tym, że sektory BPO, SSC (sektor usług wspólnych, outsourcing) nie są już tak prężne jak kiedyś, my wygrywaliśmy często po prostu niższymi kosztami pracy, teraz to się kończy...

Już w wyniku pandemii widzieliśmy, że dużo organizacji decydowało się zmniejszać zajmowaną powierzchnię o 10-20, a nawet 40-50 proc. Dziś słyszymy o przypadkach, kiedy te same organizacje wracają do pierwotnej powierzchni. Nie mówię, że to nowa norma, ale bilans jest cały czas pozytywny: więcej jest tych firm, które się rozwijają. Mamy też trochę większą specjalizację, to już nie tylko back office, tylko middle office. Jeśli chodzi o BPO i SSC, Polska często wygrywa w kontekście merytoryki na rynku globalnym – trochę bardziej idziemy tu w jakość niż ilość.

Rynek nieruchomości handlowych to duże nasycenie galeriami – i tu też słychać o konwersjach i wyburzeniach. Z drugiej strony – prężnie rosną parki handlowe – deweloperzy schodzą do coraz mniejszych miejscowości. Pytanie, gdzie jest sufit?

W 2024 r. powstały 73 nowe obiekty handlowe, z czego 71 to parki. W tym roku będzie podobnie, poza parkami odda się może jedno centrum handlowe i jeden outlet. Potencjał, jeśli chodzi o rozwój parków, jeszcze się nie wyczerpał, schodzimy na poziom powiatów, gdzie nasycenie powierzchnią handlową jest niskie, przy całkiem wysokiej sile nabywczej. Teoretycznie takie białe plamy na mapie jeszcze istnieją. Z drugiej strony, przychodzi czas, kiedy najemcy tych parków zaczynają mówić „sprawdzam”. Są lokalizacje, małe miasta, gdzie zbudowano dwa, trzy parki, które jednak się trochę kanibalizują. To jest czas, kiedy najemcy zaczynają wybierać, w którym zostać, więc weryfikacja rynkowa już zaczyna następować. Myślę jednak, że przez dwa, trzy lata ten rynek będzie się dalej rozwijał, choć w trochę wolniejszym tempie niż dotychczas.

Co z dużymi galeriami? Niektóre idą pod kilof.

Rzeczywiście, mamy takie głośne przypadki, ale nie sądzę, żeby było ich dużo więcej. Na pewno jest bardzo dużo do zrobienia w kontekście modernizacji obiektów. Po pierwsze, pod kątem efektywności energetycznej. Po drugie, pod kątem oferty, bo jest nacisk na pójście w stronę doświadczeń, rozrywki, gastronomii. Najemcy z tych sektorów najmocniej się rozwijają, dane o sprzedaży detalicznej też pokazują, że w gastronomii, w usługach, mamy największe wzrosty.

Z kolei po zeszłorocznych dużych transakcjach widać, że to jest cały czas bardzo atrakcyjny segment dla inwestorów lokujących w nieruchomościach.

Również rynek magazynowy jest w fazie hamowania po gwałtownym wzroście. Czy tu też potencjał się wyczerpał, dogoniliśmy zachodnie rynki?

Jeśli chodzi o nasycenie, to cały czas jest potencjał. W przeliczeniu na mieszkańca w Polsce przypada 0,5 mkw. magazynu, a w Niemczech 1,2 mkw. Nasz rynek to dziś około 36 mln mkw., gdyby nasycenie było podobne do tego w Niemczech, mówimy o całkowitym zasobie rzędu 55-60 mln mkw.

Rzeczywiście, rynek nieco spowolnił. Polska, jak inne dojrzałe rynki, jest uzależniona od tego, co się dzieje w światowych gospodarkach, w łańcuchu dostaw na poziomie globalnym, ważna jest sytuacja w Niemczech. Pustostany nieco wzrosły, w tej branży czas realizacji inwestycji jest stosunkowo krótki, więc deweloperzy dość szybko reagują na zmiany i dziś nowych budów jest znacznie mniej. Rynek zaczyna się też specjalizować i dywersyfikować. Już jest na tyle dojrzały, że mamy lokalizacje bardziej pożądane, gdzie pustostanów jest naprawdę niewiele i lokalizacje mniej centralne, które mają wyższy udział pustostanów.

Czy takie trendy jak nearshoring, przenoszenie działalności z Azji do Europy, czy rozwój ściany wschodniej w związku z perspektywą odbudowy Ukrainy – to tylko hasła, czy silniki, które mogą napędzać rynek?

To nie są tylko hasła, jednak proces przeniesienia produkcji z Azji nie dzieje się z dnia na dzień, to kilka lat planowania, w związku z tym jeszcze nie widzimy tak dużych efektów.

Sama produkcja nieco się skurczyła w całym popycie. W strukturze najemców magazynów jest duży udział logistyków. Mamy też duży udział handlu, sięgający 40 proc.. – z tego powodu rozwija się trochę więcej magazynów specjalistycznych: cross-docków, chłodni czy SBU (small business unit).

Poza tymi trzema tradycyjnymi filarami rynku nieruchomości komercyjnych mamy dość młody, rozwijający się rynek living: PRS-y i prywatne akademiki. Czy pani zdaniem tempo rozwoju jest adekwatne? Wydawało się, że lata 2022, 2024, kiedy popyt indywidualnych nabywców na mieszkania się mocno zmniejszył, były okienkiem dla inwestorów instytucjonalnych...

Tempo rozwoju rynku PRS jest mniejsze niż zakładaliśmy jeszcze rok, półtora roku temu. Zakładaliśmy, że całkowity zasób w perspektywie najbliższych pięciu lat sięgnie 60 tys., ale zweryfikowaliśmy tę prognozę do 50 tys. Duża część projektów, które były w przygotowaniu, boryka się po prostu z kwestiami regulacyjnymi, planistycznymi, nie wszystko spina się w Excelu – i to zniechęca wielu deweloperów do tego segmentu. Natomiast przestrzeń wzrostu jest jeszcze znaczna. PRS to około 2 proc. całych zasobów mieszkaniowych w Polsce, a popyt jest ogromny.

Chyba szybciej rozwija się rynek prywatnych akademików...

Dużo się tu ostatnio dzieje, bo potencjał też jest ogromny. To rynek, który głównie celuje w studentów zagranicznych, w ubiegłym roku było ich około 100 tys. i ta liczba cały czas rośnie. Mamy też ponad milion studentów krajowych. Liczymy na to, że więcej inwestorów będzie wchodziło i rozwijało te koncepty.

Ponieważ prywatni inwestorzy wydają się bardziej zainteresowani zagranicznymi studentami, może przydałyby się jakieś polskie REIT-y, które by polski kapitał inwestowały w zasoby dla polskich studentów?

REIT-y zdecydowanie by się przydały, jak wiemy, prace trwają i na radarze jest szeroko pojęty sektor komercyjny. Prywatne akademiki to jak najbardziej jedna z tych klas aktywów, w które REIT-y mogłyby inwestować.

Podliczamy jeszcze dane za II kwartał na temat wartości transakcji w nieruchomościach komercyjnych, wiemy, że w I kwartale udział rodzimego kapitału był rekordowy, sięgając prawie 20 proc.. Oczywiście, nie było dużo spektakularnych transakcji. Mamy teraz na rynku dużo nieruchomości relatywnie dostępnych cenowo, więc ten rynek stał się bardzo interesujący dla polskich inwestorów. REIT-y dałyby tutaj zdecydowanie większe pole do popisu.