Marek Wielgo, Rynekpierwotny.pl: Klienci czekają jeszcze z kupnem lokali, bo to się opłaca

Deweloperzy zorientowali się, że ich głównymi klientami są nabywcy kredytowi, bo najzamożniejsi wolą kupować za granicą, flipperzy wyparowali. Przybywa lokali w segmencie popularnym – mówi Marek Wielgo, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

Jesteśmy w środku sezonu publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z rynku kapitałowego, dane o popycie i podaży w największych miastach publikują też ośrodki analityczne. W kwietniu spadły stawki WIBOR, a w maju doszło do cięcia stóp przez RPP – ale w danych zmiany jakościowej nie widać...

Zacznijmy od sprzedaży mieszkań, bo to deweloperów najbardziej nurtuje. Mieliśmy pierwszą obniżkę stóp w maju, przy czym ona była spodziewana, więc stawki WIBOR zaczęły spadać już w kwietniu. O ile kwietniowa sprzedaż mieszkań była jeszcze bardzo kiepska, to w maju w największych miastach wystrzeliła w górę. Wtedy komentowałem, że za wcześnie, by mówić o tym, że popyt jest już na fali wznoszącej. Niestety, w czerwcu to się potwierdziło, przyszły spadki sprzedaży. Dlaczego tak się stało, skoro mieliśmy pierwszą po długiej przerwie obniżkę stóp i poprawę dostępności kredytów?

Upatruję tego we wstrzymywaniu się potencjalnych nabywców od podejmowania decyzji o zakupie mieszkań. Na rynku rządzi kredyt o przejściowo stałej stopie. Zakładając perspektywę dalszych obniżek stóp, po prostu opłaca się opóźnić decyzję, tym bardziej, że oferta mieszkań jest rekordowa, ceny są stabilne – a tam, gdzie nagromadzenie inwestycji jest największe, deweloperzy są skłonni do dawania dużych upustów.

Mówiąc krótko, powodów spadku sprzedaży w II kwartale upatruję właśnie we wstrzymywaniu się potencjalnych nabywców z decyzjami, w oczekiwaniu na kolejne spadki stóp.

Właśnie, część ośrodków raportuje wzrost sprzedaży kwartał do kwartału, według waszych analiz sprzedaż w siedmiu metropoliach skurczyła się...

Tak, o 5 proc., do 11,8 tys. lokali. Nie jest to jakiś dramatyczny spadek, sprzedaż jest mimo wszystko o 10-14 proc. lepsza niż w ostatnich dwóch kwartałach 2024 r.

Warto spojrzeć na różnice lokalne, bo to, że łączna sprzedaż spadła, to nie oznacza, że taki trend widzieliśmy we wszystkich miastach. Wyłamały się z tego Trójmiasto (wzrost o 6 proc.) i Metropolia Górnośląsko-Zagłębiowska (wzrost o 4 proc.). Trójmiasto jest ciekawym przykładem, tu deweloperzy dosypali do oferty dużo mieszkań w II kwartale i myślę, że to poskutkowało wzrostem sprzedaży.

Uwagę zwracają Poznań ze spadkiem o 23 proc. kwartał do kwartału i Łódź ze spadkiem o 18 proc. Poznań, Łódź i GZM to rynki wybitnie uzależnione od kredytów mieszkaniowych, w związku z czym myślę, że w miarę poprawy dostępności kredytów, czyli wzrostu zdolności kredytowej, sprzedaż będzie się tam zdecydowanie poprawiać.

Co z podażą? Choć w ostatnich kwartałach sprzedaż była słaba, deweloperzy wcale nie hamowali z produkcją, czego skutkiem jest utrzymująca się rekordowa oferta.

W II kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty o 12 proc. mniej lokali kwartał do kwartału, czyli dynamika spadku była większa niż w przypadku sprzedaży – ale cały czas liczba wprowadzonych mieszkań jest większa od sprzedanych, bo mówimy o 13,8 tys. W efekcie oferta jeszcze wzrosła w II kwartale. I to jest właśnie woda na młyn dla potencjalnych nabywców, którzy mówią, że nie ma co się spieszyć z zakupami, lepiej poczekać na przykład do września, na kolejną obniżkę stóp.

Na jesień spodziewam się wyraźnego ożywienia sprzedaży – pod warunkiem, że towarzyszyć będzie temu ograniczenie podaży. Czy deweloperzy rzeczywiście ograniczą podaż? To jest największa zagadka. Jak popatrzymy na statystyki GUS dotyczące pozwoleń na budowę, to zobaczymy, że w poprzednich latach była spora nadwyżka nieskonsumowanych pozwoleń. Deweloperzy nie mogą w nieskończoność wstrzymywać tych projektów, bo pozwolenie po trzech latach traci ważność. Myślę, że ostatni wysyp inwestycji to pokłosie w dużej mierze tego, że trzeba było skonsumować pozwolenia.

Myślę, że mimo wszystko przyszłość rysuje się przed firmami dość pozytywnie, no bo jednak w dalszym ciągu nie mamy jakichś takich dramatycznych oznak załamania gospodarczego, rynek pracy trzyma się dobrze, co prawda dynamika wzrostu płac trochę spadła, ale pensje ciągle rosną – a przede wszystkim mamy przed sobą perspektywę spadku stóp procentowych – chociaż kto to może przewidzieć tak do końca?

Trzymając się tego scenariusza optymistycznego, spadki stóp i ewentualnie kurcząca się oferta w III kwartale spowodują, że wielu potencjalnych nabywców może uznać, że to już dobry moment na podjęcie decyzji o zakupie.

Rekordowa oferta, hamowanie produkcji, słaba sprzedaż, niepewność dalszych cięć stóp – to warunki do tego, by była presja na ceny mieszkań w II półroczu?

Tak, ale z drugiej strony mamy rosnące koszty budowy, rosnące ceny działek. Deweloperzy nie lubią korygować w dół cenników, wygodniej jest im robić to w inny sposób, za pomocą różnego rodzaju rabatów, promocji darmowych garaży itd. Z takim zjawiskiem mamy obecnie do czynienia. Myślę, że kupujący mają możliwości wynegocjowania znacznie niższych cen od tych ofertowych. Niektóre firmy deweloperskie deklarują obniżki nawet o 10-20 proc. od ceny wyjściowej, ale to raczej dotyczy wybranej puli mieszkań, szczególnie gdy deweloperzy chcą już zamknąć projekt i sprzedać ostatnie lokale. To także lokale w rozpoczynanych właśnie inwestycjach, kiedy deweloper musi się wykazać poziomem sprzedaży, by uzyskać finansowanie w banku. Tak czy inaczej jesteśmy w okresie mocnego rabatowania i to stwarza nabywcom szanse uzyskania dobrej ceny, na pewno niższej niż ofertowej.

Chciałbym jeszcze zwrócić uwagę, że średnia cena za mkw. się ustabilizowała. Moim zdaniem stabilizacja wynika z faktu, że deweloperzy zorientowali się, że ich głównymi klientami są nabywcy kredytowi, bo najzamożniejsi często wolą kupować za granicą, flipperzy wyparowali z rynku, nie widząc perspektywy łatwych zysków. Zostali nabywcy kredytowi, których możliwości są raczej skromne. W związku z tym na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym.