Katarzyna Kuniewicz, Otodom: Popyt na mieszkania napędzany strachem przed inflacją

Marzec przyniósł mocny wzrost sprzedaży mieszkań w siedmiu największych miastach. Dzięki temu w I kwartale br. sprzedaż była porównywalna z IV kwartałem ub.r. Co spowodowało ten zryw?

Wynik jest świetny – Warszawa szczególnie fantastycznie pociągnęła marzec, jeśli chodzi o sprzedaż i można powiedzieć, że stołeczny rynek od października idzie jak burza – ale mam wrażenie, że jest to wynik wywołany lękiem. Pojawił się mocny lęk o to, jak rozwinie się sytuacja na Bliskim Wschodzie. Atak na Iran nastąpił pod koniec lutego, RPP jeszcze obniżyła stopy procentowe na początku marca, jeszcze przez kilka dni po ataku stawki WIBOR spadały – rynek spodziewał się, że akcja USA i Izraela będzie szybka. Okazało się inaczej, stąd obawy o inflację i ruch stawek. To u klientów deweloperów przełożyło się na przyspieszenie decyzji zakupowych, to skłaniało do zamieniania rezerwacji na transakcje.

Na rynku pierwotnym widzimy poza tym zmianę po stronie podaży. Przez wiele kwartałów mieliśmy bardzo wyraźną przewagę liczby mieszkań wprowadzanych do oferty nad liczbą lokali w tym czasie sprzedanych. W I kwartale br. to się zmieniło. W efekcie na koniec marca oferta mieszkań w siedmiu największych miastach naprawdę spadła.

W marcu mieliśmy co prawda kolejną obniżkę stóp procentowych, ale z drugiej strony w górę poszły stawki WIBOR. Z kolei dane Biura Informacji Kredytowej mówią o eksplozji popytu na kredyty mieszkaniowe – zapytań w marcu było najwięcej od 2008 r. BIK szacuje, że około 25 proc. wartości kredytów to refinansowanie. Jakie tendencje, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, widać w monitoringu kwietniowym?

Co do kredytów mieszkaniowych, miałam okazję rozmawiać z deweloperami i z przedstawicielami BIK-u w Krakowie kilka dni temu i tam usłyszałam, że w marcu udział refinansowania w zapytaniach może wynosić nawet 40 proc. To też dokładnie oddaje, jak silny był lęk przed potencjalnym wzrostem kosztów finansowania.

Wyniki sprzedaży mieszkań w kwietniu już teraz są dobre, ale trzeba zaczekać do końca miesiąca. Bardzo profesjonalnie działający deweloperzy przed oficjalnym uruchomieniem sprzedaży projektu czy nowej fazy zbierają zainteresowanych zakupem i w chwili wprowadzenia do oferty już 15-20 proc. mieszkań potrafi mieć nabywców. Na razie idziemy na wynik bardzo podobny do marcowego i znowu liderem jest Warszawa.\\

W I kwartale średnie stawki za nowe mieszkania wzrosły o 1,6 proc. kwartał do kwartału i 6,4 proc. w skali roku. Jaka będzie tendencja, jeśli chodzi o pozostałą część roku?

Nie jest tak, że w Trójmieście deweloperzy w ciągu roku podnieśli ceny o 18 proc. Takie gwałtowne wahania to często efekt statystyczny. Jeśli deweloperzy wprowadzają w danym momencie drogie inwestycje, a klienci kupują głównie te tańsze, to na koniec danego okresu mamy zawyżoną średnią.

W tej chwili obserwujemy podnoszenie cen mieszkań oferowanych w pojedynczych projektach. Mamy na niemal wszystkich rynkach sytuację, że w projektach, w których jeszcze dwa miesiące deweloperzy byli zmuszeni do obniżenia cen, żeby zachęcić kupujących do zawarcia transakcji, obecnie ceny wracają do punktu wyjścia – ze względu na wzrost zainteresowania.

Z kolei nowe projekty są już wprowadzane z wyraźnie wyższymi cenami. To, co się dzieje w cieśninie Ormuz nie nastraja optymistycznie. Jeszcze dwa dni temu oczekiwane było uspokojenie sytuacji, tymczasem jest kolejna blokada. To oznacza wzrost kosztów materiałów, wykonawstwa. Ceny gruntów też się nie zatrzymują.

Prawdę mówiąc, jeżeli popyt będzie się realizował na takim poziomie jak teraz, to deweloperzy nie będą mieć powodów do tego, żeby obniżać ceny. W związku z tym stabilizacja cen byłaby dla popytu optymistycznym scenariuszem, jednak bardziej prawdopodobne jest to, że nowe mieszkania będą droższe.

Pamiętajmy, że nie wszystko jest wypadkową gry między projektami na rynku pierwotnym.

W tej chwili mamy tylko jeden rynek, krakowski, gdzie mieszkania używane są droższe niż nowe – i jest to minimalna różnica. Na wszystkich innych rynkach cena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest niższa. Rynek wtórny jest bardzo zasobny i elastyczny pod względem podaży.

W Warszawie liczba mieszkań w ofercie deweloperów jest porównywalna z liczbą lokali z rynku wtórnego, czyli 13-15 tys., i możliwość zasilenia zasobu lokali używanych jeszcze 1-2 tys. jednostek jest dość łatwa do uzyskania. Prawdę mówiąc, zapowiedzi, które słyszymy w tle, o potencjalnym opodatkowaniu posiadanych nadmiarowych mieszkań czy o obostrzeniach w sektorze najmu krótkoterminowego – to może spowodować, że w niedługim czasie zobaczymy przewagę oferty na rynku wtórnym w stosunku do rynku pierwotnego, a rynek wtórny jest w tej chwili tańszy.

Rynek wtórny to nie są stare mieszkania, one mają dwa-pięć lat, są często lepiej zlokalizowane niż ta nowa oferta, mają też udokumentowane, ile kosztuje utrzymanie, co zaczyna mieć dla konsumentów coraz większe znaczenie.

Nie tylko rynek wtórny jest konkurencją dla deweloperów w dużych miastach, ale także to, co ich koledzy budują w tzw. obwarzankach – tam ludzie szukają większych metraży za mniejszą cenę.

Tak, w ostatnim czasie przyglądałam się cenom całkowitym mieszkań oferowanych w granicach administracyjnych miast i w „obwarzankach”. Poza Poznaniem ceny mieszkań podmiejskich są niższe. Przy takim samym metrażu różnice mogą sięgać 200 tys. zł, są to więc bardzo atrakcyjne warunki. Sprzedaż lokali w „obwarzankach” jest w tej chwili świetna.

Zwróciłabym uwagę, że cały czas duży odsetek budownictwa podmiejskiego to inwestycje indywidualnych Polaków. Potrzebę posiadania własnego domu na swojej działce mamy wciąż bardzo silną. W skali kraju to 35-38 proc. udziału w budownictwie mieszkaniowym.