U giełdowych deweloperów nastroje raczej bycze, ale Bliski Wschód na oku

Po bardzo mocnym pod względem sprzedaży mieszkań IV kwartale 2025 r., napędzanym promocjami i dążeniem przez deweloperów do „zrobienia wyniku” dla akcjonariuszy, rynek zastanawiał się, jakie tendencje przyniesie początek 2026 r. 28 lutego przyniósł atak USA i Izraela na Iran. W marcu RPP obniżyła stopę referencyjną o 0,25 pkt proc., do 3,75 proc. Jednak stawki, po dłuższych spadkach, poszły w górę. WIBOR 6M z 3,7 do 3,9 proc., a WIBOR 3M z 3,76 do 3,86 proc.

Według wstępnych szacunków Otodomu w marcu w siedmiu największych miastach sprzedano 5,1 tys. mieszkań – to bardzo mocny rezultat po kapryśnych styczniu i lutym.

Zaskakująco dobry marzec pod względem sprzedaży mieszkań

Wstępny odczyt za luty mówił o 4,3 tys., a za styczeń 3,8 tys., a ostatecznie było to odpowiednio 3,5 tys. i 4 tys. Można na podstawie tego trendu przyjąć, że finalny wynik za marzec sięgnie 4,8 tys. lokali, co i tak będzie najlepszym miesięcznym rezultatem od jesieni 2023 r., czyli apogeum „Bezpiecznego kredytu”. Lepszym niż gorące, napędzane promocjami listopad i grudzień 2025 r.

Sprzedaż w I kwartale można szacować na 12,4 tys. lokali, o ok. 4 proc. mniej kwartał do kwartału i 47 proc. więcej rok do roku.

– Wojna na Bliskim Wschodzie wywołała w marcu jednoznacznie negatywne skutki makroekonomiczne w otoczeniu polskiego rynku mieszkaniowego. Inflacja CPI i WIBOR 6M – dwa najbardziej istotne czynniki wpływające na kształtowanie się popytu na kredyty mieszkaniowe, wzrosły w stosunku do lutego. Mimo to sprzedaż mieszkań wzrosła – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodomu. – W marcu drugi miesiąc z rzędu liczba mieszkań sprzedanych w ciągu miesiąca była wyraźnie wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W efekcie oferta na siedmiu największych rynkach kolejny raz się zmniejszyła. Na koniec marca spadła poniżej 59 tys. lokali – dodaje.

Choć firmy sprzedały w marcu 1,5 tys. mieszkań więcej niż wprowadziły do oferty, to liczba oferowanych mieszkań zmniejszyła się o zaledwie 700 jednostek – to efekt przesunięć między zasobem mieszkań wolnych (w ofercie) i zarezerwowanych.

Dane za marzec negatywnie weryfikują tezę, że na rynku mieszkań deweloperskich przyszedł czas na redukcję stawek cen za mkw.

– Na czterech spośród siedmiu analizowanych rynków odnotowaliśmy wzrost średnich cen oferowanych mieszkań. Jednak o ile w Warszawie i Trójmieście takie zmiany notowaliśmy już w kilku poprzednich miesiącach, o tyle na rynkach poznańskim i wrocławskim wzrost cen ofertowych jest stosunkowo nowym zjawiskiem. Z oceną trwałości tych wzrostów należy poczekać przynajmniej do końca kwietnia. Wiele wskazuje na to, że dopiero wówczas ujawnią się na polskim rynku mieszkaniowym pierwsze negatywne efekty wojny na Bliskim Wschodzie – podsumowuje Kuniewicz.

Deweloperski optymizm z gwiazdką. Jaką sprzedaż mieszkań prognozują spółki?

Na giełdzie trwa sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań w I kwartale 2026 r., a zarazem sezon publikacji sprawozdań finansowych za 2025 r. Z wypowiedzi menedżerów spółek, które dotychczas pokazały dane, przebija optymizm, a nawet bycze nastroje. W tej chwili w centrum uwagi jest konflikt na Bliskim Wschodzie. Przedłużanie się kryzysu będzie mieć wpływ na otoczenie makro, przede wszystkim na inflację.

Zbigniew Gościcki, prezes działającego głównie w segmencie popularnym Unidevelopmentu, przyznał na konferencji wynikowej, że wpływ konfliktu na Bliskim Wschodzie na popyt jest już widoczny. Klienci interesują się ofertą, ale jest mniejsza skłonność do zawierania transakcji – z powodu obaw o inflację i stopy procentowe. Są też przypadki anulowania umów rezerwacyjnych. Niemniej Unidevelopment zakłada, że sprzeda w tym roku prawie 400 mieszkań wobec 296 rok wcześniej.

Prezes spółki Lokum Deweloper Bartosz Kuźniar wskazał, że konflikt na Bliskim Wschodzie jest problemem. Wydaje się, że cykl obniżek stóp i spadku oprocentowania kredytów mieszkaniowych został wyhamowany. Spółka celuje w sprzedaż około 200 lokali wobec zaledwie 133 rok wcześniej.

Menedżerowie Marvipolu powiedzieli, że w 2026 r. sprzedaż powinna być co najmniej porównywalna z ubiegłoroczną (402 mieszkania i lokale inwestycyjne w condohotelach), ale plan wprowadzania kolejnych projektów daje potencjał poprawy. Jest też możliwe, by w 2027 r. spółka osiągnęła cel średniookresowy, czyli sprzedaż 800–1000 lokali rocznie. Menedżerowie podkreślili, że na tym etapie trudno wyrokować, jaki wpływ na rynek będzie mieć sytuacja na Bliskim Wschodzie. – Jeszcze niczego nie widzimy, jeśli chodzi o bieżącą sprzedaż. Najbliższe tygodnie pokażą więcej. Część klientów może się wstrzymywać z zakupami, ale część tych zainteresowanych inwestowaniem za granicą może wrócić do kraju – powiedział wiceprezes Andrzej Nizio.

Atal w 2026 r. spodziewa się sprzedać 2,5–3 tys. mieszkań wobec 1678 rok wcześniej. Deweloper nie widzi efektu Bliskiego Wschodu w zachowaniach konsumentów. Przeciwnie – marzec, kiedy konflikt wybuchł, okazał się najlepszym pod względem sprzedaży miesiącem I kwartału ub.r.

Wpływu geopolityki na sprzedaż nie odnotowuje też lider - Dom Development. Firma nastawia się na poprawę ubiegłorocznego rekordu, kiedy to podpisała 4448 umów.

– Konflikt na Bliskim Wschodzie i związana z nim podwyższona niepewność gospodarcza jak dotąd nie oddziałują negatywnie na zachowania klientów – przez cały marzec ruch w naszych biurach sprzedaży utrzymywał się na stabilnym, wysokim poziomie – powiedział prezes Mikołaj Konopka. Ponadto w horyzoncie 2-3 lat Dom Development widzi możliwość uzyskania pułapu 5 tys. lokali sprzedawanych rocznie.

Menedżerowie Archicomu przekazali, że nie wiadomo, jak rozwinie się sytuacja na Bliskim Wschodzie, ale na razie cel na 2026 r. jest podtrzymany: firma liczy na podpisanie 3,2–3,4 tys. umów wobec rekordowego poziomu 2,85 tys. mieszkań rok wcześniej. W kolejnym roku Archicom chce zakotwiczyć na pułapie 4 tys. lokali sprzedawanych rocznie.