Rynek mieszkaniowy pod presją wojny na Bliskim Wschodzie. Obniżki stóp niepewne

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak bieżące wydarzenia geopolityczne oddziałują na prognozy dla krajowego rynku nieruchomości?
• Jaka jest perspektywa obniżek stóp procentowych i ich wpływ na zdolność kredytową?
• Które czynniki po stronie podaży i popytu determinują zmiany cen mieszkań?
• W jaki sposób trendy demograficzne i społeczne przekształcają charakter zapotrzebowania na mieszkania?
• Jakie są różnice w motywacjach i wpływie poszczególnych grup nabywców na rynek?
• Co może zagrozić stabilnemu rozwojowi oraz aktywności inwestycyjnej deweloperów?

W perspektywie roku analitycy rynku nieruchomości PKO Banku Polskiego oczekują w scenariuszu bazowym stabilizacji rynku mieszkaniowego z niewielkim wzrostem średnich cen transakcyjnych, rzędu 2-4 proc. Pytanie, jak rozwinie się sytuacja na Bliskim Wschodzie.

Czynniki przemawiąjące za lekkim wzrostem cen mieszkań. W scenariuszu bazowym

Wzrost cen mieszkań o 2-4 proc. ma być pochodną popytu stymulowanego już siedmioma obniżkami stóp w ciągu niecałego roku, w sumie od 5,75 do 3,75 proc., co przekłada się na wzrost zdolności kredytowej.

Popyt będzie bazować na konsumentach – realizujących potrzeby mieszkaniowe. Inwestorów, czyli kupujących albo na wynajem, albo w celu zaparkowania gotówki, odstrasza niepewne otoczenie prawne (regulacja najmu, widmo podatku od posiadania „nadmiarowych” lokali).

Po stronie podaży presję na wzrost cen będą wywierać cztery czynniki. Po pierwsze, zmniejszenie podaży nowych lokali na skutek wyhamowania inwestycji. Po drugie, wzrost cen gruntów i potencjalne zmniejszenie ich podaży po kolejnym etapie reformy planistycznej (plany ogólne). Po trzecie, wzrost kosztów realizacji m.in. ze względu na tzw. ustawę schronową. Po czwarte, wzrost cen usług budowlanych i materiałów – m.in. w konsekwencji konfliktu na Bliskim Wschodzie.

To właśnie sytuacja w tym zapalnym rejonie może poskutkować pogorszeniem otoczenia makroekonomicznego, co wyhamuje trwające umiarkowane ożywienie na rynku mieszkaniowym. Jak wskazują analitycy, wzrost cen nośników energii i transportu przy przedłużającej się wojnie spowodowałby wzrost inflacji i osłabienie wzrostu gospodarczego, a także ograniczyłby przestrzeń do obniżek stóp procentowych NBP.

PKO BP: kurczy się przestrzeń do dalszych obniżek stóp procentowych w Polsce

Analitycy wskazują, że kurczy się przestrzeń do dalszych obniżek stóp procentowych w Polsce.

„Inflacja w kolejnych miesiącach może rosnąć, a na cały 2026 r. przewidywana jest na poziomie 2,8 proc. Istotną zmianą dla perspektyw inflacyjnych jest wzrost cen na rynkach surowcowych oraz osłabienie złotego względem dolara w konsekwencji wybuchu wojny na Bliskim Wschodzie. Obok negatywnego wpływu na nastroje konsumentów potencjalne zakłócenia w dostawach ropy oraz wzrost cen energii mogą szybko przełożyć się na wyższe koszty produkcji w wielu sektorach, w tym w budownictwie, które jest szczególnie wrażliwe na ceny energii, stali, cementu czy transportu materiałów. Może to, przy wciąż wysokiej ofercie i dopiero pierwszych sygnałach ożywienia popytu, jeszcze bardziej zahamować aktywność inwestycyjną deweloperów. Dodatkowym problemem jest wpływ ryzyka stagflacji na politykę pieniężną. Wzrost inflacji ogranicza przestrzeń do obniżek stóp procentowych, na które w ostatnich miesiącach liczyła branża budowlana i deweloperska. Tańszy kredyt miał być jednym z czynników wspierających popyt na mieszkania i inwestycje, a tym samym poprawę koniunktury w sektorze. Obecnie PKO Bank Polski spodziewa się jedynie jednej obniżki stóp procentowych w 2026 r.” – czytamy w raporcie.

Przyszłość rynku mieszkaniowego. Popyt ilościowy zamieni się na jakościowy

Eksperci PKO Banku Polskiego spojrzeli też na rynek w dłuższym terminie. W perspektywie dekady oczekują w scenariuszu bazowym umiarkowanego rozwoju rynku mieszkaniowego. Z jednej strony nastąpi spadek liczby ludności, co spowoduje spadek zapotrzebowania na mieszkania w ujęciu ilościowym – pytanie jeszcze, co z napływem imigrantów. Z drugiej strony, będzie zapotrzebowanie jakościowe na nowe mieszkania, napędzane przez większe aspiracje młodego pokolenia, suburbanizację, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu czy potrzeby imigrantów.

Stagnacja lub kurczenie się rynku mieszkaniowego miałoby miejsce, gdyby sektor został w Polsce przeregulowany lub gdyby gospodarka przestała rosnąć.