Brak następców wymusi fuzje i przejęcia. Branża jest rozdrobniona

Konsolidacja deweloperów mieszkaniowych może przyspieszyć. Jest wiele argumentów za, a katalizatorem może być brak sukcesji w licznych spółkach rodzinnych. Silny rynek to dla konsumentów większe bezpieczeństwo.

Konsolidacja rozdrobnionej branży deweloperów mieszkaniowych to temat powracający jak bumerang i chociaż w ostatnich latach nie brakowało głośnych transakcji oraz wzrosło zainteresowanie modelem joint venture, to trudno mówić o wyraźnym przyspieszeniu trendu. Według raportu, który „Parkiet” poznał przedpremierowo, autorstwa JLL (analiza rynku) i Crido (aspekty podatkowe), okoliczności zaczynają się zmieniać, a katalizatorem zmian staje się demografia.

Wiele spółek bez planu sukcesji

Jak czytamy w raporcie, wielu założycieli firm deweloperskich, którzy zaczęli działalność na przełomie wieków, zbliża się do wieku emerytalnego, często bez jasno określonego planu wewnętrznej sukcesji w spółce.

Analitycy JLL wzięli pod lupę 200 firm deweloperskich. Po odliczeniu 44 spółek z kapitałem zagranicznym i polskim instytucjonalnym oraz 52 z kapitałem polskim, gdzie sukcesja wydaje się zapewniona, zostaje 30 podmiotów, w których właściciele są przed pięćdziesiątką, 48 z właścicielami w wieku 50-60 lat i 26, gdzie właściciele mają już ponad 60 lat. Wartość projektów deweloperskich realizowanych przez te trzy kluczowe grupy to łącznie 26 mld zł (podczas gdy dla całej grupy 200 spółek to 90 mld zł). Co ciekawe, 2/3 wartości projektów w sprzedaży w grupie firm „60+” skoncentrowane jest we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie.

Jak zaznaczają eksperci JLL, w skali całej gospodarki 2/3 rodzinnych firm zarządzanych jest wciąż przez założycieli i chociaż 85 proc. z nich chciałoby przekazać firmę kolejnemu pokoleniu, to tylko 15 proc. sukcesorów jest tym zainteresowanych. W branży deweloperskiej najgłośniejszym chyba tego przykładem był Archicom, zbudowany przez małżeństwo Śródków. W ciągu trzech dekad z gracza wrocławskiego spółka stała się deweloperem ogólnopolskim, notowanym na warszawskiej giełdzie. Dzieci założycieli nie były zainteresowane przejęciem sterów. Markę i główną, wrocławską część biznesu kupiło więc Echo Investment, reszta działalności pozostała w spółce art.Locum i w rękach Śródków.

Większość z wytypowanych przez JLL spółek „do wzięcia” to deweloperzy o umiarkowanej skali, z wartością projektów w sprzedaży do 400 mln zł. Zdaniem ekspertów, chętnych na te aktywa nie powinno zabraknąć, bo fundamenty rynku mieszkaniowego w Polsce są mocne. Przejęcie to sposób na zwiększenie skali działalności. W obliczu rosnących cen i ograniczonej dostępności atrakcyjnych działek w największych miastach i zaciętej konkurencji o parcele, bank ziemi staje się najcenniejszym aktywem dewelopera.

Akwizycja to także szansa na skorzystanie z efektu skali: większy podmiot może np. negocjować lepsze warunki u generalnych wykonawców i dostawców oraz efektywniej pozyskiwać finansowanie. To również sposób na wejście do nowego miasta, bo zaczynanie od zera to proces długotrwały i ryzykowny, przejęcie lokalnej marki ze znającą rynek kadrą może być pomocne.

Wiele powodów za konsolidacją

– Polski rynek deweloperski jest nadal stosunkowo rozdrobniony i w dużej mierze oparty na firmach rodzinnych – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Zastrzega, że zidentyfikowane przez JLL tendencje nie muszą oznaczać automatycznie wysokiej fali przejęć. Przygotowanie i przeprowadzenie transakcji to proces długotrwały. – Można oczekiwać raczej stopniowej konsolidacji rynku. Większe firmy będą prawdopodobnie zwiększać swój udział, m.in. dlatego, że rośnie skala i złożoność projektów mieszkaniowych. Coraz częściej są to duże inwestycje osiedlowe, projekty miastotwórcze czy przedsięwzięcia wielofunkcyjne, które wymagają znacznego kapitału, doświadczenia organizacyjnego i dostępu do finansowania – mówi Kozierkiewicz.

Potwierdza, że czynnikiem sprzyjającym konsolidacji jest również ograniczona dostępność gruntów w największych miastach. Dla większych podmiotów przejęcie mniejszej firmy z lokalnym bankiem ziemi bywa najszybszym sposobem zwiększenia skali działalności lub wejścia na nowy rynek. – W efekcie można spodziewać się dalszej profesjonalizacji sektora i stopniowego wzrostu znaczenia większych firm. Proces konsolidacji będzie jednak raczej ewolucyjny niż gwałtowny i będzie wynikał z kombinacji czynników demograficznych, ekonomicznych i strukturalnych – podsumowuje Kozierkiewicz.

Konsolidacja branży to jeden z trendów wskazanych pod koniec 2025 r. w prognozach analityków portalu RynekPierwotny.pl. Poza „demografią” w spółkach, analitycy widzą jeszcze trzy katalizatory. – Pierwszym, najsilniejszym, jest balast niewyprzedanych projektów, który ujawnia się szczególnie w gorzej zarządzanych firmach. Zamrożenie kapitału w zapasie mieszkań utrudnia uruchamianie nowych projektów i finansowanie nowych zakupów gruntów. W skrajnych przypadkach wymusza to odsprzedaż nie tylko projektów, ale nawet całej działalności – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista w RynekPierwotny.pl.

Drugim czynnikiem jest polaryzacja rynku. Coraz to nowe regulacje, drogie grunty, niska dostępność kapitału dla wzrostu i wyzwania popytowe powodują, że na rynku wygrywają podmioty silniejsze, które „wypychają” mniejsze. Trzecim katalizatorem są przetasowania w podmiotach zagranicznych, często ze względu na problemy na macierzystych rynkach, co tworzy okazję do przejęć dla firm krajowych oraz innych zagranicznych, chcących wejść na nasz rynek.

Od części deweloperów pytanych o potencjalne przejęcia można usłyszeć: „nie trzeba kupować browaru, żeby napić się piwa”, bank ziemi może być atrakcyjny, ale czy potrzebna jest cała struktura spółki? – Dla zagranicznych firm zainteresowanych wejściem do Polski przejęcie całej firmy, a nie tylko banku ziemi, jest oczywiście atrakcyjne, bo przejmowane są też kompetencje, kontakty rynkowe, zbudowane procesy i systemy – mówi Dziekoński. Dla rodzimych graczy kupowanie całych spółek też może być pożądane. – Mimo wszystko o ekspertów w zakresie marketingu czy developmentu wcale nie tak łatwo i przejęcie jest okazją do wzmocnienia skali działalności. Jeśli kupuje się spółkę z dodatnimi wynikami, można skorzystać z finansowania bankowego, co przy kupnie samych gruntów nie jest oczywiste – zaznacza.

Cenne zasoby

Ogłaszając we wtorek rekordowe wyniki finansowe, największy deweloper na giełdzie Dom Development ocenił, że otoczenie sprzyja konsolidacji branży. Warszawska grupa w 2017 r. powiększyła się o trójmiejski Euro Styl, w 2021 r. o Sento, a w 2022 r. o Bumę (obie spółki z Krakowa). Tylko we Wrocławiu rozwijała się organicznie – z falstartem.

– Dla mniejszych podmiotów rosnące bariery operacyjne stanowią istotne wyzwanie, co powoduje, że część z nich wycofuje się z rynku, natomiast większe organizacje, dysponujące odpowiednim zapleczem kapitałowym, kompetencyjnym i marketingowym, lepiej odnajdują się w tych nowych realiach. Proces ten prowadzi do wzrostu udziału dużych firm na kluczowych rynkach mieszkaniowych. My również analizujemy rynek pod kątem potencjalnych przejęć – powiedział Mikołaj Konopka, prezes Dom Development.

W zeszłym roku zgodę na przejęcie spółki Budner otrzymała Victoria Dom, ale akwizycja nie została sfinalizowana. – Tego typu transakcje albo dochodzą do skutku, albo nie. Rynek jest bardzo dynamiczny. Szczegółowa analiza portfela projektów kupowanych wraz z firmą deweloperską zawsze podlega ocenie w kontekście bieżącej sytuacji rynkowej. Jeśli pojawiają się inne, korzystniejsze możliwości inwestycyjne, naturalne jest wybieranie tych atrakcyjniejszych. W tym przypadku zdecydowaliśmy się na powiększenie własnego banku ziemi – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom. – Nadal poszukujemy zarówno gruntów, jak i firm, których właściciele z powodów sukcesyjnych, zdrowotnych lub rodzinnych rozważają wyjście z biznesu. Myślę, że ten trend będzie się utrzymywał, przede wszystkim dlatego, że obecnie procesy inwestycyjne są niezwykle długie. Trwają już nie kwartałami, lecz latami. Wejście w projekt, który jest już rozpoczęty, bywa atrakcyjną opcją. Szukamy kolejnych lokalizacji lub firm, bo nie tylko zasoby gruntów są istotne, żeby móc naprawdę rozwijać się w tym biznesie, ale i zasoby ludzkie – dodaje Wasiluk.