Mercator medyczne zyski pomnoży dzięki projektom deweloperskim premium

Z tego wywiadu dowiesz się:

• Dlaczego firma znana z produkcji rękawiczek medycznych inwestuje zyski z pandemii w rynek deweloperski.
• Jakie projekty są w toku i w jakich miastach.
• Dlaczego firma wybrała segment premium?
• Czy projektom aparthotelowym nie przeszkodzą procedowane zmiany przepisów?
• Czy Mercator Estates jest zainteresowany wejściem na rynek obligacji korporacyjnych?

Mercator Medical zarobił duże pieniądze podczas pandemii, m.in. sprzedając jednorazowe rękawice. Wejście na rynek nieruchomości to jeden ze sposobów zagospodarowania nadwyżek. Taki ruch podjęto w połowie 2024 r., pan kieruje spółką od początku 2025 r. Pierwsza inwestycja to zakup w 2024 r. dwóch zabytkowych kamienic w centrum Krakowa, przy ul. Westerplatte i Lubicz. Na jakim jest etapie?

To inwestycja w prestiżowej lokalizacji, w ścisłym centrum miasta, vis-à-vis Teatru Słowackiego. Mamy zgody konserwatorskie i przygotowany projekt budowlany, który przewiduje stworzenie 72 luksusowych apartamentów i trzech lokali usługowych oraz dwukondygnacyjnego parkingu podziemnego. Spodziewamy się wkrótce uzyskać pozwolenie na budowę, a po uprawomocnieniu decyzji planujemy rozpocząć sprzedaż apartamentów. W II półroczu zamierzamy przeprowadzić procedurę wyboru generalnego wykonawcy, natomiast rozpoczęcie przebudowy planujemy na początek 2027 r. Zakładamy oddanie zmodernizowanych budynków do użytkowania około dwóch lat od momentu rozpoczęcia prac. Realizacja przebiega zgodnie z założeniami budżetowymi. Jest to jednak projekt wymagający i złożony – zarówno ze względu na skalę inwestycji, skomplikowaną konstrukcję obiektu, jak i ambitne założenia projektowe, szczególnie w kontekście wymagającej lokalizacji w centrum Krakowa.

Kolejny projekt również położony jest w Krakowie – przy ul. Wodnej i jest procedowany w trybie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Czy można powiedzieć, czego miasto oczekuje w ramach umowy urbanistycznej?

To projekt w dzielnicy Podgórze, w bliskim sąsiedztwie dworca Kraków Płaszów. Jest to inwestycja o podwyższonym standardzie, licząca około 17 tys. mkw. PUM, a więc około 280 mieszkań. W tym roku uzyskaliśmy zgodę rady miasta na procedowanie umowy urbanistycznej, której treść, mam nadzieję, zostanie uzgodniona do końca roku. Na dynamikę tego procesu może jednak wpłynąć planowane referendum (24 maja, w sprawie odwołania przed upływem kadencji prezydenta i rady miasta – red.). Jeżeli nie nastąpią istotne zmiany w tym zakresie, zakładamy rozpoczęcie inwestycji w II kwartale 2027 r.

Jeśli chodzi o umowę urbanistyczną, chodzi przede wszystkim o zagospodarowanie placu, który jest zlokalizowany tuż przy naszej inwestycji i sąsiaduje z dworcem. Miastu zależy, aby przestrzeń ta miała jak najbardziej reprezentacyjny charakter i służyła mieszkańcom dzielnicy. Wyraziliśmy gotowość do partycypacji w tym przedsięwzięciu, zapewne dołączą kolejni inwestorzy, którzy będą ubiegać się o zgody na swoje projekty. Obecnie w Krakowie toczy się kilkanaście procesów w ramach ZPI.

Kolejny projekt w Krakowie realizujecie przy Błoniach, w formule joint venture z Grupą Core. Na jakim jest etapie?

Grupa Core to lokalny deweloper specjalizujący się w segmencie nieruchomości luksusowych, z którym współpracujemy również przy innym projekcie.

Inwestycja przy Błoniach to projekt hotelowy w standardzie pięciogwiazdkowym, realizowany w bardzo charakterystycznym miejscu – blisko krakowskich Błoń, stadionu Wisły Kraków, hotelu Hyatt. Budowa już się rozpoczęła, jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia zamiennego – planujemy wprowadzenie dodatkowych elementów podnoszących atrakcyjność nieruchomości dla przyszłych użytkowników, m.in. basen. Budowa potrwa dwa lata.

Sytuacja projektów aparthotelowych się komplikuje. Kolejne miasta odmawiają wydzielania własności lokali, resort rozwoju pracuje nad przepisami, które tego zakażą, celem jest również utrudnienie obrotu takimi lokalami.

W sposób jasny i transparentny informujemy, że przedmiotem transakcji jest udział w lokalu o funkcji usługowej, który nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal i stanowi integralny element funkcjonowania hotelu. Nie deklarujemy ani nie obiecujemy jego wydzielenia, dzięki czemu nasze działania pozostają zgodne z kierunkiem prezentowanym przez organy administracji publicznej oraz propozycjami pojawiającymi się na poziomie ministerialnym.

Kto będzie operatorem hotelu i na jakiej zasadzie będą rozliczenia z inwestorami?

Inwestorzy mają partycypować w przychodach osiąganych przez hotel jako całość. Jesteśmy na ostatniej prostej, żeby zawrzeć umowę z operatorem, potem będziemy mogli przedstawić szczegóły modelu – myślę, że to kwestia dwóch miesięcy. Skłaniamy się ku stałemu miesięcznemu czynszowi.

W Zakopanem realizujecie rewitalizację zabytkowego hotelu Sanato w Zakopanem, w joint venture z Grupą Core. Jak przebiega ten projekt?

Nasz partner ma doświadczenie, zbudował hotel Salamandra w Kościelisku, ma też bazę klientów, która umożliwia dobrą sprzedaż.

Sanato to budynek na zboczu Antałówki. Jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Na Podhalu, a szczególnie w Zakopanem procedury administracyjne są jeszcze bardziej skomplikowane niż w Krakowie, ale liczymy na zielone światło w tym roku. Inwestycja będzie realizowana w zbliżonym modelu, co Błonia, czyli sprzedaży udziałów w hotelu inwestorom indywidualnym.

Najświeższą inwestycją jest zakup dawnego biurowca JSW w Katowicach. Co stanie się z budynkiem, jak wykorzystacie działkę?

Mam duży sentyment do tego miasta, które przez inwestorów postrzegane jest bardzo różnie, niemniej znane firmy giełdowe świadomie lokują tu swój kapitał. Zdecydowaliśmy się nabyć nieruchomość na prestiżowym osiedlu Paderewskiego, w centrum miasta. Na tym etapie nie chcemy mówić o szczegółach zagospodarowania tego terenu. Mogę powiedzieć, że stary biurowiec zostanie wyburzony w najbliższych miesiącach, a teren jest objęty planem pozwalającym na cały wachlarz funkcji. Jesteśmy na etapie przygotowywania koncepcji. Zakładamy, że rozpoczęcie prac budowlanych będzie możliwe nie później niż w ciągu najbliższego roku.

Co dalej? Na niedawnej konferencji spółki matki padło, że w tym roku nakłady na inwestycje na rynku nieruchomości to 150 mln zł i że takie projekty są na stole.

Pracujemy aktualnie nad trzema projektami w Krakowie. Dwa z nich położone są w ścisłym centrum miasta. Sądzę, że jeżeli zainwestowalibyśmy w te trzy projekty, bylibyśmy na pograniczu wykorzystania budżetu na ten rok. Oczywiście rozważamy również inne rynki niż Kraków, chcemy się generalnie skupić na rejonie Polski południowej – bardziej z uwagi na kwestie logistyczne. Bardzo chętnie zakupilibyśmy też teren w Warszawie czy w innym dużym mieście.

Deweloperzy lubią narzekać na brak działek – a tu na radarze macie dwie, w ścisłym centrum. Analitycy wskazują, że na trudniejszym rynku może być sporo okazji, niektóre firmy mogą być pod presją i będą upłynniać grunty. Czy to taki przypadek?

W tych dwóch krakowskich przypadkach właściciele nieruchomości nie byli przygotowani, by realizować projekt deweloperski – ich celem było doprowadzenie inwestycji do określonego etapu i znalezienie inwestora. Analizujemy wiele tego typu projektów, oceniając pod różnymi kątami. Sporo propozycji odrzucamy, te dwie oceniliśmy pod względem lokalizacji i koncepcji architektonicznej jako spełniające nasze wewnętrzne standardy.

Deweloperzy, narzekając, mają na myśli grunty większe, pozwalające na inwestycje o większej skali w segmencie popularnym. My mamy komfort, że możemy się skupiać na projektach bardziej butikowych, z segmentu luksusowego. Tu konkurencja jest mniejsza. Wchodzenie w takie projekty wiąże się z bardzo restrykcyjnym podejściem do planowania i procesu, każde opóźnienie o miesiąc, dwa już bije w wewnętrzną stopę zwrotu. Nie każdy ma zasoby finansowe i kadrowe, żeby projektom z wysokiej półki sprostać. Owszem, są podmioty, które chętnie kupują np. kamienice na zasadzie zaparkowania środków, ale deweloperzy, którzy chcą zrealizować konkretny projekt, też mają nad takimi oportunistycznymi przewagę – mogą zapłacić właścicielom nieco więcej.

Postawiliście na rynek premium pewnie nieprzypadkowo, bo rządzi się on nieco innymi prawami niż rynek popularny, gdzie klienci są mocno uzależnieni od dostępności kredytów?

Termin „premium” się zdewaluował, teraz bardzo dużo deweloperów określa swoje produkty w ten sposób. My nie działamy tak, żeby jak najmniejszym kosztem uzyskać maksymalny efekt. Chcemy dbać o detal, o komfort naszych mieszkańców. Wierzymy, że jakość zawsze się obroni. Jeżeli ktoś ma wydać znaczne środki, bardzo szczegółowo analizuje to, co kupuje. Premium to nie tylko lokalizacja. To suma doznań sprawiających, że jedne produkty się sprzedają, a inne nie – mamy wiele przykładów produktów „premium”, gdzie sprzedaż stoi. Naszym zadaniem jest prowadzenie procesu inwestycyjnego tak, żeby to, co wyprodukujemy było wiarygodne pod kątem terminowości i jakości. To nasza filozofia, ale jest to także szczególnie ważne, ponieważ to nasze pierwsze projekty i to nimi przedstawiamy się rynkowi oraz budujemy markę.

W każdej branży są firmy, które odnoszą sukces i takie, gdzie proces produkcyjny nie został dopilnowany – i klienci to bardzo szybko wyłapują i piętnują. Zwłaszcza obecnie, przy tak dużym nasyceniu rynku mieszkaniowego i nie tylko w segmencie luksusowym, ale ogólnie. To ma już przełożenie na rynek. Dziś przywiązanie deweloperów np. do jakości wykończenia jest o wiele lepsze niż jeszcze osiem lat temu. Dzięki temu budynki wyglądają coraz lepiej.

Niestety, cały czas mamy problem z inwestycjami na obrzeżach miast, gdzie powstaje zbyt duże nasycenie powierzchni mieszkalnej na relatywnie niewielkich działkach i nie są to jakieś uporządkowane formy urbanistyczne.

Czy są pomysły, żeby skorzystać z dobrodziejstw rynku kapitałowego i Mercator Estates pojawił się na przykład na Catalyście?

Każdy projekt analizowany jest przez spółkę celową zależną od Mercator Medical, tak, aby umożliwić potencjalną realizację przedsięwzięcia w oparciu o kredyt bankowy. Naturalnie pojawiają się analizy, czy w przypadku opcji nabycia większej liczby nieruchomości nie wyemitować obligacji. Na tym etapie jednak nie są podejmowane żadne wiążące decyzje.

CV

Maciej Wójcik

Na czele Mercator Estates od stycznia 2025 r. W latach 2011–2024 pełnił funkcję prezesa i partnera zarządzającego w TDJ Estate. Wcześniejsze doświadczenia zawodowe obejmują pracę dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych realizujących projekty mieszkaniowe i biurowe oraz pełnienie funkcji menedżerskich w Carrefourze, Auchan i Amoco.