Ustawa o ziemi nie szkodzi dużym firmom

Liderzy branży w ostatnich latach mocno inwestowali w grunty, by łapać koniunkturę. Kłopot z dostępem do ziemi może się pojawić później.

Ustawa ograniczająca handel ziemią rolną weszła w życie rok temu. Agencja Nieruchomości Rolnych od 30 kwietnia 2016 r. do końca I kwartału 2017 r. przyjęła 11,1 tys. wniosków o przeniesienie własności nieruchomości rolnych. Dotychczas rozpatrzyła 6,75 tys. – z czego tylko 152 złożyły osoby prawne – i w przypadku 92 proc. decyzja była pozytywna.

Problem małych

Jak restrykcje wpłynęły na biznes deweloperów?

– Ograniczenia w dostępności gruntów rolnych są dziś istotnym problemem dla deweloperów mieszkaniowych, zwłaszcza realizujących projekty skierowane do mniej zamożnych nabywców – ocenia Paweł Sztejter, wiceprezes firmy doradczej REAS, zajmującej się rynkiem nieruchomości. – Brak możliwości nabywania przez deweloperów gruntów rolnych w granicach miast, mniejsza dostępność gruntów należących do Skarbu Państwa, a także ryzyko przy nabywaniu nieruchomości reprywatyzowanych są przyczyną obserwowanego w ostatnich kwartałach wzrostu cen dostępnych parceli, który to przyczynia się do wzrostu cen nowo budowanych mieszkań – dodaje.

Wielu notowanych na GPW czy Catalyst deweloperów w ostatnich latach bardzo mocno inwestowało w banki ziemi, by korzystać z wyśmienitej koniunktury. Spółki wciąż są gotowe wydawać miliony złotych na grunty. W ostatnich dniach Robyg informował o zakupie 4,6-ha działki w Gdańsku na 1 tys. lokali za ponad 42 mln zł. Murapol zapłacił 25 mln zł za 9-ha teren w Katowicach, na którym powstanie 1,7 tys. lokali. Duzi gracze koncentrują się na parcelach umożliwiających szybki start projektu deweloperskiego. Jak oceniają wpływ ustawy na biznes?

Duże zapasy

– Nie ma jeszcze większego wpływu na działalność naszą czy innych dużych deweloperów. Jeszcze przed jej wprowadzeniem sukcesywnie powiększaliśmy banki ziemi – mówi Andrzej Gutowski, szef sprzedaży Ronsona. – Problem może się pojawić, kiedy banki zaczną się wyczerpywać. Jeśli się okaże, że grunty w interesujących dla deweloperów nowych lokalizacjach mają status nieruchomości rolnej i nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, to ustawa może stanowić przeszkodę dla rozwoju. Dotyczy to zarówno dużych miast, jak i ich obrzeży – przykładem może być warszawskie Bemowo – dodaje.

– Z pewnością zmiany nie ułatwiają deweloperom zakupów gruntów. Prawo wpłynęło przede wszystkim na inwestycje na obrzeżach dużych miast – mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu. – Nawet w dużych aglomeracjach działki rolne stanowią znaczną część terytorium: w Warszawie to około 30 proc., a w Krakowie blisko 50 proc. Ustawa nie obejmuje terenów objętych planami miejscowymi, które przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową. W Warszawie tylko część miasta ma takie plany. Dostęp do działek zewidencjonowanych jako rolne jest silnie utrudniony. Ustawa nie powinna obowiązywać w granicach miast, szczególnie tych największych – podkreśla.

– Ustawa zwiększa liczbę formalności przy zakupie niektórych gruntów. Dla nas nie stanowi to istotnej bariery, bo mamy wiedzę i doświadczenie. Obserwujemy jednak bardzo dużą konkurencję na rynku gruntów – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. – Deweloperzy wydają się akceptować wyższy poziom ryzyka w transakcjach zakupu gruntów, szczególnie w odniesieniu do niewielkich działek będących celem małych i średnich firm. Widoczna jest większa determinacja deweloperów do tego, by finalizować transakcje. Na rynek wróciło też zainteresowanie gruntami, które do tej pory nie cieszyły się wzięciem, np. ze względu na skomplikowaną sytuację prawną czy wysoką cenę. Na rynku warszawskim obserwowaliśmy też wydłużenie czasu oczekiwania na decyzje administracyjne – dodaje.

[email protected]