Polskie nieruchomości przegrały z czeskimi. Czy inwestorzy wrócą nad Wisłę?

Pierwszy raz wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była mniejsza niż w Czechach. To z jednej strony efekt kumulacji dużych transakcji nad Wełtawą, ale i siły czeskich inwestorów instytucjonalnych.

Polska, przez lata regionalny lider pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, straciła palmę pierwszeństwa. W I połowie 2025 r. więcej kapitału popłynęło do Czech. Według raportu firmy Knight Frank, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, w całym regionie CEE-5 (Poza Polską i Czechami to jeszcze Rumunia, Słowacja i Węgry) inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych około 5 mld euro (ponad 21 mld zł). Wartość transakcji w Czechach wyniosła 2,1 mld euro, a w Polsce 1,7 mld. Co się wydarzyło?

Kumulacja dużych inwestycji w nieruchomości w Czechach, ale Polska wróci na pozycję lidera

– To efekt splotu kilku czynników – mówi „Rzeczpospolitej” Lenka Šindelářová, head of research & consultancy w Knight Frank Czechy. Po pierwsze, kumulacji dużych transakcji, w tym transgranicznej – nabycie portfela 10 parków logistycznych w Czechach i na Słowacji przez fundusz Blackstone za 470 mln euro, a także zmiana właściciela praskich hoteli Hilton Prague i Four Seasons.

– Dodatkowo czeski kapitał jest na tyle silny, że jest w stanie finansować tego typu projekty, podczas gdy w Polsce wycofanie się części międzynarodowych inwestorów przełożyło się na niższą wartość transakcji. Nie postrzegałbym jednak tej sytuacji jako trwałego trendu. Czeski rynek jest zdecydowanie mniejszy od polskiego, a ograniczona podaż produktów będzie naturalną barierą dalszego wzrostu. To zresztą jeden z powodów, dla których czeski kapitał tak aktywnie inwestuje w Polsce – mówi Šindelářová.

– Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach polski rynek ponownie obejmie pozycję lidera pod względem wartości inwestycji. Dobrym prognostykiem jest już rekordowa transakcja w sektorze PRS, przeprowadzona w III kwartale między Resi4Rent i Vantage Development, o wartości 565 mln euro – dodaje Dorota Lachowska, head of Research w Knight Frank Polska.

Siła rodzimego kapitału. Czesi mają fundusze, które śmiało inwestują w nieruchomości

Rynek transakcyjny na świecie wciąż jest w fazie powrotu do formy po kryzysie wysokich stóp, który w 2023 r. mocno zmniejszył aktywność inwestorów. Obniżki stóp procentowych w strefie euro ośmieliły kapitał z większym apetytem na ryzyko, szukający cenowych okazji. Stateczni inwestorzy instytucjonalni (tzw. core: fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe) są wciąż ostrożni – powrót do gry rozpoczynają od własnych, zachodnich rynków, a kolejny rok rosyjskiej agresji na Ukrainę to dla wielu czynnik zniechęcający do regionu.

W takim momencie o wartości transakcji decyduje kapitał lokalny. W Czechach rodzimi inwestorzy odpowiadali za 78 proc., czyli ponad 1,6 mld euro. W Polsce – tylko 15 proc. (255 mln euro), co i tak należy uznać za sukces, bo i w ujęciu procentowym, i wartościowym, to poziomy nad Wisłą niespotykane. Na mniejszych rynkach regionu udział rodzimego kapitału też jest znaczący: na Węgrzech 80 proc. (240 mln euro), a w Rumunii 35 proc. (140 mln euro).

Czesi przez lata zbudowali bardzo mocny sektor funduszy inwestycyjnych, które lokują w różne aktywa, w tym dochodowe nieruchomości komercyjne. Co więcej, dla takich funduszy rodzimy rynek jest już ciasny, stąd ekspansja zagraniczna i zakupy m.in. w Polsce.

Nad Wisłą nie doczekaliśmy się żadnej formy zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne, dlatego o wartości transakcji przesądza aktywność graczy zagranicznych. Pomysłem na aktywizację rodzimych inwestorów są REIT-y, jednak dotychczasowe próby napisania ustawy spaliły na panewce. Obecna ekipa – pod egidą resortów finansów i rozwoju – miała wrócić do tematu, jednak nie ma żadnego spójnego komunikatu. W ostatnich tygodniach z ust ministra finansów i gospodarki (kieruje też resortem rozwoju) Andrzeja Domańskiego słyszeliśmy tylko, że definitywnie nie będzie REIT-ów inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe.

W jakie nieruchomości inwestowano w I połowie 2025 r. i co jest na celowniku

Jak wynika z raportu Knight Frank, 32 proc. wartości transakcji (1,6 mld euro) w regionie przypadło na sektor magazynowo-przemysłowy, głównie w Czechach, Polsce i na Słowacji. Na kolejnych miejscach znalazły się: biura (23 proc., czyli 1,6 mld euro), handel (16 proc., czyli 0,8 mld euro), hotele (11 proc., czyli 0,55 mld euro) oraz mieszkania na wynajem (8 proc., czyli 0,4 mld euro).

Zdaniem analityków Knight Frank, wartość transakcji w regionie należy uznać za mocny wynik – to 60 proc. całkowitego wolumenu z 2024 r., a perspektywy na II półrocze rysują się optymistycznie, biorąc pod uwagę liczbę negocjowanych umów i kontynuowany trend obniżek stóp procentowych.

„Najlepsze biurowce w całym regionie, magazyny w Polsce i na Słowacji, obiekty handlowe w Czechach i Rumunii – tym głównie inwestorzy mogą się interesować w drugiej części roku. W Czechach dalej dominować będzie kapitał rodzimy, w Polsce i Rumunii decydować będą zagraniczni gracze” – czytamy w raporcie. Czynnikami ryzyka dla regionu jest otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne, m.in. wpływ wojny celnej USA na gospodarki i rynki nieruchomości. Polska została w raporcie określona jako względnie bezpieczna z uwagi na zdywersyfikowaną gospodarkę, podczas gdy np. Czechy z dużym udziałem sektora motoryzacyjnego w eksporcie, są wrażliwsze. Dodatkowym pozytywnym bodźcem może być zawieszenie broni na Ukrainie – pomogłoby to wycenom nieruchomości z regionu CEE względem nieruchomości w zachodniej Europie (premia za ryzyko). Potencjalna odbudowa Ukrainy byłaby także dopalaczem dla rynku magazynowego.