Wielka transakcja PRS wzbudziła wielkie emocje

5 tysięcy mieszkań, 2 mld zł. Spektakularna umowa między Resi 4 Rent a Vantage Rent wywołała lawinę komentarzy. Kto od kogo i co kupił – i co z tego wynika?

Wstępna umowa sprzedaży pakietu 5,3 tys. lokali za około 2,4 mld zł przez platformę PRS Resi4Rent platformie Vantage Rent odbiła się szerokim echem. Nic dziwnego, bo to pierwsza o takiej skali transakcja obejmująca lokale wynajęte, z udokumentowaną historią czynszową. Media społecznościowe zalała fala gorących komentarzy, w tym polityków, dotyczących głównie nośnych wątków – „narodowości” podmiotu kupującego (Vantage należy do zarejestrowanego w Niemczech TAG Immobilien) czy wizji masowego wykupu mieszkań przez zagraniczny kapitał. Kim są strony transakcji i co w zasadzie przeszło z rąk do rąk?

Dwie strategie

Na dojrzałym rynku niemieckim transakcje kupna-sprzedaży portfeli wynajmowanych mieszkań są na porządku dziennym – w samym I kwartale z rąk do rąk przeszły aktywa za 1,7 mld euro (7,2 mld zł).

Polski rynek PRS to wciąż domena pionierów, którzy muszą tworzyć portfele mieszkaniowe od zera: albo zamawiając bloki u deweloperów, albo budując własnym sumptem. Strony pierwszej w Polsce spektakularnej transakcji nie są zatem przypadkowe.

Resi4Rent to platforma założona w 2018 r. przez amerykański fundusz Pimco, z 30-proc. udziałem giełdowego dewelopera Echo Investment (obecnie pod kontrolą Węgrów, wcześniej Amerykanów). Od samego początku była to inwestycja z intencją sprzedaży platformy po osiągnięciu skali pożądanej przez inwestorów instytucjonalnych. Poprzeczkę ustawiono na 10 tys. lokali, obecny stan to 7 tys. lokali gotowych (w tym te sprzedane Vantageowi), 2,2 tys. w budowie i ponad 600 planowanych.

Z kolei Vantage Rent to platforma PRS stworzona przez wrocławską, notowaną na Catalyst (wcześniej na GPW) spółkę Vantage Development, która od 2019 r. należy do niemieckiego TAG Immobilien. To duży gracz PRS w Niemczech, który jak jedyny tej skali branżowy gracz postanowił zdywersyfikować działalność i zbudować nad Wisłą długoterminowy biznes – również celując w 10 tys. lokali. W tym celu TAG przejął spółkę Vantage – dewelopera relatywnie niewielkiego, ale z doświadczeniem w budowie bloków na wynajem dla państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości).

Dodajmy, że w 2022 r. TAG dokupił bardzo dużego dewelopera – Robyga – ale mimo początkowych intencji nie zaprzągł go do prac na rzecz Vantage Rent. Robyg dalej buduje mieszkania na sprzedaż nabywcom detalicznym.

Platforma Vantage Rent dotychczas stworzyła zasób 3,35 tys. wynajmowanych mieszkań, a 1,45 tys. jest w budowie.

Niemcy czy...

TAG Immobilien to notowana na niemieckiej giełdzie firma, która na macierzystym rynku posiada prawie 83 tys. mieszkań – najwięcej w Lipsku (12,9 tys.) oraz miastach Erfurt (10,1 tys.), Berlin (9,4 tys.), Gera (9,2 tys.) oraz Salzgitter (9,2 tys.).

TAG Immobilien nie jest REIT-em, ponieważ w Niemczech REIT-y nie mogą inwestować w nieruchomości mieszkaniowe. Model działalności przypomina REIT: najem mieszkań ma przekładać się na stabilne dywidendy dla rozproszonego akcjonariatu. Główna różnica wobec REIT-u polega na tym, że płynący do akcjonariuszy strumień nie jest opodatkowany tylko raz (podatek dochodowy i podatek od dywidendy).

Kto kontroluje TAG Immobilien? Według informacji spółki, największy pakiet – 8,1 proc. – ma Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder – rodzaj OFE dla pracowników instytucji federalnych i na szczeblu landów. 5,8 proc. ma amerykański fundusz BlackRock, a 5 proc. australijski Resolution Capital. Pakiety poniżej 5 proc. mają liczne fundusze inwestycyjne, emerytalne, banki czy firmy ubezpieczeniowe. Bloomberg wylicza blisko 180 podmiotów, które sygnalizowały publicznie swoje zaangażowanie. To m.in. Ameriprise Financial (USA), BNP Paribas Asset Management Europe (Francja), Bayerische Landesbank (Niemcy), Vanguard Group (USA), Deutsche Bank (Niemcy), JP Morgan Chase (USA), Zuercher Kantonalbank (Szwajcaria), czy Norges Bank (Norwegia).

TAG Immobilien wyceniany jest na 3 mld euro, akcje kosztują 15,8 euro wobec 11,8 euro w ostatnim dołku notowań, w kwietniu.

Mieszkania czy...

Sprzedany przez Resi4Rent zasób to nie mieszkania. Wszystkie projekty powstały na gruntach pod zabudowę usługową. W komentarzach pojawiły się zarzuty, że daje to pole do tworzenia i wynajmowania mikro apartamentów poniżej standardu, jaki muszą spełniać inwestycje mieszkaniowe. Jak podaje biuro prasowe Echo Investment, wielkość lokali Resi4Rent zrealizowanych w ostatnich pięciu latach rozpoczyna się od około 25 mkw. (to minimalna powierzchnia mieszkania).

Vantage Development przyjął inną strategię – wszystkie projekty tworzone są na działkach pod zabudowę mieszkaniową.

Resi4Rent nie jest spółką publiczną. Według prezentacji TAG Immobilien dla swoich akcjonariuszy, kupowany zasób mieszkań jest wynajęty średnio w 98 proc. Inwestor szacuje, że roczny przychód z czynszów to około 180 mln zł.

Więcej wiemy o Vantage Rent. Średnie obłożenie portfela to również około 98 proc. W 2024 r. przychody z najmu wyniosły prawie 104 mln zł, a zysk brutto ze sprzedaży 73,3 mln zł. Rok wcześniej, przy 68 mln zł przychodów, zysk brutto ze sprzedaży wyniósł 45,3 mln zł.

W komentarzach w social mediach pojawiał się wątek, że niemiecki inwestor nie płaci w Polsce podatków. Vantage Development, jako emitent obligacji notowanych na Catalyście, publikuje sprawozdania finansowe. W 2024 r. grupa wykazała w rachunku zysków i strat 26,6 mln zł podatku dochodowego, w 2023 r. 41,4 mln zł, w 2022 r. 29,2 mln zł (to kilkanaście proc. przychodów). Jest to wynik przypadający na całkowitą działalność – Vantage Development niewielką część mieszkań wciąż buduje na sprzedaż nabywcom detalicznym.