Paweł Toński, partner w Crido Taxand: Powstanie REIT-ów przełoży się na wiele branż

Tematem rozmowy będą REIT-y – czyli spółki rynku wynajmu nieruchomości. Ministerstwo Finansów przygotowało właśnie nowy projekt ustawy, która może zrewolucjonizować rynek kapitałowy. Co to właściwie są REIT-y?

W największym uproszczeniu REIT to spółka, która inwestuje na rynku nieruchomości komercyjnych. Ktoś może się więc zastanawiać, dlaczego akurat taka spółka wymaga szczególnego traktowania. Otóż kilkadziesiąt lat temu Amerykanie zauważyli, że ludzie chętnie inwestują w mieszkania pod wynajem, gdyż względnie nie tracą one na wartości, przez co stanowią bezpieczną inwestycję. Jednak były to  indywidualne decyzje inwestycyjne.  Zastanawiano się nad tym, czy tacy inwestorzy mogą lokować swoje środki  na większą skalę, w budynki biurowe, czy galerie handlowe. Wymyślono REIT-y, tzn. podmioty, które będą, poprzez konstrukcję prawną w jakiej funkcjonują, zapewniać to samo, tzn. względnie stabilną wartość majątku, jaką mają nieruchomości oraz stały dochód, prawie taki jak przy wynajmie mieszkań. To zadziałało w Stanach Zjednoczonych a potem także w innych krajach. Teraz chcemy to zrobić w Polsce.

Jak wynika z projektu ustawy REIT-y będą miały ulgi podatkowe. Na co dokładnie mogą liczyć?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to co proponuje MF to przede wszystkim bardzo atrakcyjna stawka podatku dochodowego na poziomie 8,5 proc.. Przy czym, co jest bardzo istotną różnicą, która powoduje, że ta stawka jest tylko pozornie tak fenomenalna,  to 8,5 proc. nie będzie obciążało dochodu (przychody minus koszty określone dla celów podatkowych), tylko kwoty dystrybuowane do inwestorów. Chodzi głównie o to, aby REIT-y regularnie przekazywały pieniądze swoim inwestorom. Te 8,5 proc. na wypłatach, czyli nie na dochodzie, gdyby przełożyć na poziom dochodowy, oznacza około 19-20 proc. podatku od dochodu. Innymi słowy, stawka 8,5 proc. jest atrakcyjna, jednak jej niski poziom wynika z tego, że jest to nieco inny mechanizm konstrukcji wypłaty zysku do inwestorów i kalkulacji tego podatku.

To oznacza, że zwykły Kowalski, który będzie udziałowcem takiej spółki, w momencie otrzymania dywidendy nie będzie płacił podatku?

Tak. Jest to konstrukcja, proponowana przez MF. To słuszny krok, jeśli chcemy zachęcić do inwestowania. Opiera się na jednym poziomie opodatkowania. Podatek będzie płacony przez REIT, czyli przez spółkę notowaną na giełdzie, a wszystko co dostaną akcjonariusze już nie będzie opodatkowane. To o tyle wygodne, że jeśli ktoś zdecyduje się na kupno akcji REIT-u, to w zasadzie gotówka, która będzie do niego wpływała z REIT-u, będzie już wolna od podatków.

Propozycje przepisów, które już znamy, są w stanie zapewnić sukces REIT-ów?

Chyba jeszcze nie. Choć od jesieni, kiedy ministerstwo przedstawiło pierwszy projekt, wykonano kawał dobrej roboty. Dużo czasu poświęcono na rozmowy z branżą i ten projekt jest na pewno skonstruowany w taki sposób, aby już wziąć pod uwagę znaczną część specyfiki branży inwestycji w nieruchomości komercyjne. Na pewno ukłonem w stronę inwestorów jest stawka podatku dochodowego na poziomie 8,5 proc., bo trzeba mieć pewną polityczną wolę, żeby zaproponować taką, teoretycznie dobrą stawkę. Natomiast w projekcie jest sporo kwestii, które wymagają doprecyzowania, a których ministerstwo jest świadome i prowadzi na ten temat konsultacje społeczne.. Sporo zmian jest potrzebnych, ale jest to dobry projekt, nad którym trzeba dalej pracować.

Kto będzie beneficjentem tych rozwiązań?

Po pierwsze beneficjantem będą spółki, działające w obszarze nieruchomości komercyjnych. Dostaną inne ramy prawne, które umożliwią im działalność.

Dzięki temu pojawią się nowe tego typu spółki?

Myślę, że tak. Zainteresowanie REIT-ami na pewno jest na poziomie dużych graczy, co jest bardzo ważne, gdyż to nada odpowiedniej masy krytycznej temu projektowi. Na pewno każdy z nas będzie chętniej patrzył na REIT-y jako narzędzia do inwestowania, jeżeli będą tam podmioty, które były od wielu lat na rynku i są obdarzone zaufaniem przez inwestorów.

To będą polskie spółki, czy raczej inwestorzy zagraniczni, którzy wykorzystają doświadczenie nabyte na Zachodzie?

W pierwszej kolejności będą to zapewne polskie spółki. Muszą to być podmioty, które chcą pokazać swój portfel na giełdzie, bo ten warunek jest tu kluczowy. Będzie to też zastrzyk dużych aktywów do portfela giełdy. Więc w pierwszej kolejności będą to podmioty przynajmniej obecne na polskiej giełdzie. Im będzie stosunkowo najłatwiej, gdyż w tym przypadku bariera zmian będzie najmniejsza. Natomiast później, gdy projekt się uda, dołączą inni.

Wracając, w pierwszej kolejności skorzystają spółki inwestycyjne, które...

...kupują nieruchomości komercyjne od deweloperów. Na pewno zyskają deweloperzy, bo będą mieli popyt. Ale efekt będzie szerszy. Jeśli rozwijać się będzie branża nieruchomości, a jej wpływ na inne branże jest ogromny, bardzo skorzysta branża usług budowlanych. To się poprzekłada na szereg innych gałęzi.

Od kiedy ma wejść w życie ustawa?

Plan zakłada, że od 1 stycznia 2018. Myślę, że to jest jak najbardziej realne, konsultacje społeczne mają się skończyć w tym tygodniu. Zakładam, że jeśli nie latem, to wczesną jesienią najpóźniej ten projekt trafi do sejmu.

Zdaje się, że czas na pojawienie się tego typu spółek na rynku jest idealny. Jest dobra koniunktura, są pieniądze.

Tak, ktoś zatem mógłby się zastanawiać po co te ułatwienia, skoro wszystko tak dobrze działa. Tu dochodzimy do kolejnego celu, który chce uzyskać MF. Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pewnie około 90 proc. inwestorów stanowią podmioty zagraniczne. Chodzi o to, żeby zwykły Kowalski mógł też kupić cząstkę np. galerii handlowej. Celem jest więc zwiększenie udziału inwestycji krajowych, w tym nawet drobnych inwestorów w tym rynku.