Krasoń: Inwestowanie w nieruchomości wymaga analizowania trendów

Czas prostego zarobku na wzroście cen się kończy. Na radarach powinny się znaleźć dobre jakościowo mieszkania – radzi Marcin Krasoń, ekspert Obido.

Kiedy rozmawialiśmy ostatnio, to był początek września, wtedy mówił pan, że kapitał cały czas szuka swojego miejsca, a nieruchomości to jest taka naturalna przystań. Od tego czasu trochę się zmieniło, przede wszystkim zaczęły rosnąć stopy procentowe, co odbiło się na indeksie WIG-nieruchomości, który od połowy października do końca listopada stracił kilkanaście procent i teraz jest w takim trendzie bocznym, inwestorzy cały czas zastanawiają się, co dalej z mieszkaniówką. Za nami trzecia podwyżka stóp, to już 1,75 proc., a więc wyżej niż przed pandemią. Jak ocenia pan sytuację, wpływ podwyżek stóp na popyt kupujących mieszkania na własne potrzeby i inwestycyjnie?

To, co się dzieje na rynku nieruchomości, jest dużo bardziej skomplikowane niż prosta zależność od poziomu stóp, trudno na tej podstawie wyciągać jakieś wnioski, stawiać prognozy. Prezes NBP mówił, że jakiekolwiek podwyżki stóp procentowych są ostatnią rzeczą, którą rada powinna zrobić – a potem doszło do trzech podwyżek.

Obecny poziom jest wyższy niż przed pandemią, ale musimy spojrzeć historycznie na polski rynek: w takim ujęciu stopy są nadal bardzo niskie, zwłaszcza jeśli zestawimy to z inflacją. Wydaje się więc, że jest jeszcze przestrzeń do kolejnych podwyżek w następnych miesiącach. Na razie wpływ wzrostu stóp na rynek mieszkaniowy jest ograniczony. Owszem, trochę spadła zdolność kredytowa Polaków i trochę wzrosły raty kredytów, ale nie jest tak, że to nagle wywraca rynek. Moim zdaniem, jeżeli stopy urosłyby do 3-4 proc., a w ślad za tym poszłoby oprocentowanie depozytów, oprocentowanie obligacji skarbowych - to wtedy już część popytu inwestycyjnego z rynku mieszkaniowego odpłynie. Skoro można założyć lokatę w banku na 4-5 proc., to być może nie ma się co wchodzić na wiążący się jednak z czynnikami ryzyka rynek mieszkaniowy.

Z drugiej strony, taki wzrost stóp będzie oznaczać wyższe raty i niższą zdolność kredytową, co może wpłynąć na popyt organiczny, czyli kupowanie mieszkań na własne potrzeby. Nie jest to jednoznaczne, bo wchodzące zmiany pod postacią Nowego Ładu wprowadzają kolejne elementy stymulujące popyt: wszelkiego rodzaju dopłaty, gwarancje do wkładu własnego itp. To kolejne pomysły kolejnego polskiego rządu, który uważa, że metodą poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym jest zwiększanie popytu. Oczywiście to nijak nie prowadzi do zwiększenia dostępności mieszkań. Lepiej byłoby się skupić na stronie podaży.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym dodatkowo jeszcze komplikuje się w związku z tym, co dzieje się szerzej na świecie, np. wzrostem cen materiałów budowlanych, utrudnionym dostępem do materiałów. To nie ułatwia życia deweloperom, ale też inwestorom indywidualnym którzy budują sobie domy. W przyszłym rok pojawi się też fundusz deweloperski, co również przełoży się na wzrost cen mieszkań. Sytuacja w Polsce w tej chwili jest dość mało przewidywalna, co bardzo utrudnia prowadzenie biznesu deweloperskiego i planowanie długofalowe: pojawiają się kolejne pomysły, jak podatek katastralny, jak opodatkowanie pustostanów - cały czas nie wiadomo, jak miałoby to wyglądać. Obecnie ceny rosną, ale chętnych na mieszkania nie brakuje, ten wzrost cen jest wolniejszy. Podsumowując, mieszkania zawsze są ciekawym sposobem na lokowanie pieniędzy, ale wydaje mi się, że w kolejnych latach będzie coraz trudniej. W czasie boomu wszyscy kupują i ceny rosną, wystarczy kupić mieszkanie na wczesnym etapie budowy i już w momencie oddawania do użytkowania cieszyć się zyskiem. W tej chwili nie brakuje chętnych na mieszkania, ale to się trochę uspokaja i jednak wrócimy do normalności.

Inwestorzy na rynku mieszkaniowym zawsze odpowiadali za istotną część popytu. Wcześniej były to zakupy bardziej robione z myślą o najmie, a później, jak już inflacja ruszyła, zakup mieszkania był sposobem na to, by oszczędności przechowały wartość. Jak dziś wygląda rynek najmu i jakie są perspektywy, jeśli chodzi o zakupy tezauryzacyjne? Jakie lokum najlepiej przechowa wartość – przecież nie pierwsze z brzegu?

Kilka lat temu wystarczyło kupić dowolne mieszkanie, bo wszystko drożało. Jeżeli chcemy inwestycyjnie podejść do tematu zakupu mieszkania, należałoby się przede wszystkim dokładnie zastanowić i wgryźć w to, jak będzie wyglądał popyt na mieszkania za jakiś czas, kiedy będziemy chcieli lokal sprzedać bądź wprowadzić na rynek najmu. Warto zwracać uwagę na przykład na to, jak zmieniają się trendy przez pandemię. Pandemia wyraźnie pokazała, że potrzebujemy więcej przestrzeni, więcej pomieszczeń. Badania wskazują na zwiększone zainteresowanie dodatkowymi przestrzeniami, ogródkiem czy sensownym balkonem. W związku z pracą zdalną trochę zyskują mieszkania w niektórych miejscach nawet dalej od centrum, w spokojniejszej okolicy. Wokół wszystkich właściwie aglomeracji w Polsce rosną osiedla budowane w szczerym polu, co prawda nie musimy jeździć codziennie do pracy, ale co z infrastruktura: szkołami, sklepami, usługami. Jeżeli ktoś myśli o tym, żeby kupić nieruchomość pod miastem, warto zwracać uwagę na infrastrukturę.

Kolejną ciekawą rzeczą, jaką pokazały to badania, jest to, że ludzie, którzy mówią o potrzebie lepszej przestrzeni, często kupują mieszkania o takim samym metrażu jak dotychczasowe – ale lepiej, funkcjonalniej rozplanowane.

A jakie mieszkania dają lepszą perspektywę przetrzymania wartości? Kryteria się raczej nie zmieniają: trzeba szukać mieszkań, które są popularne pod kątem rozmiaru, układu no i kluczowe są zawsze lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. To nie musi być centrum, może być na obrzeżach – o ile jest tam rozwinięta infrastruktura.