Inwestorzy sparzą się na nieruchomościach

Pytania do... Tomasza Michalaka, dyrektora zarządzającego w Union Investment TFI.

W zeszłym tygodniu minęło 25 lat od uruchomienia Pioneer Pierwszego Polskiego Funduszu Powierniczego, dziś działającego jako Pioneer Zrównoważony. Union Investment jest kontynuatorem tradycji drugiego TFI (wtedy – TFP) na polskim rynku – Korony...

Tak, to prawda. Ponadto mamy w szeregach Ryszarda Rusaka, który nieprzerwanie od 17 lat zarządza jednym funduszem – dziś UniKorona Akcje. Jest to rekord na polskim rynku.

Działacie więc na tyle długo, żeby powiedzieć, czym różni się dzisiejszy klient TFI od tego sprzed ćwierćwiecza.

25 lat temu to bezpośrednie inwestycje w akcje były zdecydowanie bardziej popularne wśród inwestorów detalicznych niż fundusze inwestycyjne. To były lata astronomicznych zysków i prywatyzacji dokonującej się za pośrednictwem GPW. W powszechnym mniemaniu na akcjach nie można było stracić, a tylko zarobić, i to nawet kilkaset procent. Tymczasem funduszy powierniczych było zaledwie kilka, stąd ich niszowość. Wraz z pojawianiem się na giełdzie coraz większej liczby spółek, a także pierwszych wahań notowań na przełomie wieków, inwestorzy detaliczni zaczęli się zwracać ku funduszom inwestycyjnym. Aż do końca hossy w 2007 r., to portfele z udziałem akcji cieszyły się największą popularnością, a uczestnicy funduszy uważali się za inwestorów giełdowych. Tylko w latach 2003–2007 do funduszy akcji polskich wpłacono prawie 40 mld zł netto, a ich roczne stopy zwrotu na przełomie lat 2006 i 2007 r. grubo przekraczały 100 proc.

Po kryzysie nic już nie było takie samo.

Dosłownie. Uważam, że trudne do osiągnięcia będą takie napływy do funduszy akcji polskich, jakie obserwowaliśmy przed kryzysem. Obecnie widzimy daleko posuniętą niechęć do podejmowania ryzyka ze strony klienta detalicznego. W obecnym cyklu koniunkturalnym raczej nie ma szans na odwrócenie tego trendu.

Dlaczego?

Upadek banku Lehman Brothers i kryzys finansowy z roku 2008 sprawiły, że klienci TFI przestali oczekiwać znaczących, rocznych stóp zwrotu. Obecnie 5–10 proc. rocznie to dla nich wystarczający wynik. Siłą rzeczy ich wiedza finansowa jest zupełnie inna niż 25 lat temu. Z jednej strony można powiedzieć, że są bardziej świadomi – nauczyli się, że inwestując w akcje, można też stracić, a nie tylko zarobić. W efekcie od zarządzających oczekują coraz więcej. Z drugiej jednak strony są obszary, w których Polacy nie zdają sobie sprawy ze wszystkich pojawiających się czynników ryzyka. Dobrym przykładem jest rynek nieruchomości. Niektóre osoby przykładowo nie mają świadomości działania mechanizmu stopy procentowej. Kupując teraz mieszkanie na kredyt po to, żeby je wynająć – rzeczywiście przy obecnym poziomie stóp procentowych koszt kredytu jest niższy niż przychody z najmu – zachowują się tak, jakby nie wiedziały, że przyjdzie czas, kiedy stopy procentowe pójdą w górę. Jest to prawdopodobne nawet za półtora roku, a być może i wcześniej. Wówczas obsługa kredytu stanie się bardziej kosztowna, a przychody z czynszu spadną, również dlatego, że za kilka lat będziemy mieli do czynienia z ogromną nadpodażą mieszkań na wynajem. Na to ryzyko zwracają zresztą uwagę Narodowy Bank Polski i Komisja Nadzoru Finansowego. Na rynku nieruchomości na wynajem rośnie zatem potężna bańka. W tym samym czasie wspomniany inwestor indywidualny bez problemu może zbudować portfel inwestycyjny oparty na funduszach, np. absolutnej stopy zwrotu, które w podobnym okresie przyniosą zyski przekraczające te z inwestycji w nieruchomości.

Na szczęście w dużych miastach ponad dwie trzecie mieszkań jest teraz kupowanych za gotówkę wyciągniętą z lokat, a nie na kredyt...

To dobrze, że inwestujący nie lewarują się, tak jak w USA, przed wybuchem kryzysu w 2007 r. Niepokoić może jednak fakt, że są to inwestycje mało płynne, a przy dużej nadpodaży mogą okazać się również takimi, których wartość znacząco spadnie.

A propos przeciętnych ciułaczy – nie ma ich już chyba wśród klientów TFI. Uczestnikami funduszy są teraz przede wszystkim zamożne i bardzo zamożne osoby, które stać na to, żeby wpłacić do funduszu przynajmniej 200 tys. zł. 25 lat temu na rynku kapitałowym było znacznie więcej drobnych inwestorów. Fundusze, z produktu detalicznego, stały się produktem elitarnym...

Nie zgadzam się z tą tezą. Udziały rynkowe funduszy zamkniętych dla zamożnych inwestorów rosną, co nie znaczy, że TFI nie kładą już nacisku na fundusze otwarte.

Pierwsze fundusze absolutnej stopy zwrotu, które zdążyły się załapać jeszcze na końcówkę poprzedniej hossy, a w konsekwencji, również na kryzys – skompromitowały się sromotnie, ich uczestnicy stracili wszystkie zainwestowane pieniądze. Większość tego typu FIZ powstała po 2009 r., nie mają na koncie żadnej prawdziwej bessy. „Odpływ pokaże, kto pływał bez majtek"?

Absolutnie kluczowy w takim przypadku jest skład portfela takiego funduszu. Od tego zależeć będzie jego „wrażliwość" i zachowanie w przypadku bessy. Przykładowo nasze strategie absolutnej stopy zwrotu oparte na akcjach mają podejście neutralne rynkowo – nie próbujemy więc zgadywać, czy indeksy będą rosnąć, czy spadać. Bazujemy na naszych kompetencjach i jasno określonej polityce inwestycyjnej, a nie na „szklanej kuli". Kluczowe jest dla nas generowanie stabilnych i przewidywalnych stóp zwrotu przy jednoczesnym stałym kontrolowaniu poziomu bezpieczeństwa tych inwestycji.