Postrzeganie rynku
Dopiero od niedawna deweloperzy przeprosili się z detalem, wcześniej kierowali emisje niemal wyłącznie do inwestorów instytucjonalnych. Pytanie, czy Kowalscy dalej chętnie będą obejmować papiery, czy marże 4–4,5 pkt proc., jakie widzieliśmy w ostatnich ofertach, wystarczą do przyciągnięcia kapitału. Ważne jest także postrzeganie branży – tymczasem chociażby rynek mieszkaniowy raportuje mocną redukcję sprzedaży.
– W mojej ocenie emisje kierowane do inwestorów detalicznych będą dominowały na rynku co najmniej do końca tego roku – mówi Mateusz Mucha, analityk rynku nieruchomości. – Inwestorzy instytucjonalni mierzą się cały czas z odpływem aktywów i pierwszą pozytywną informację może przynieść spodziewany koniec cyklu podwyżek stóp procentowych, którego oczekiwanie widoczne jest w stabilizacji poziomu WIBOR. Zatrzymanie wzrostu stóp procentowych przekłada się na lepsze wyniki pokazywane przez fundusze inwestycyjne, które nie będą zmuszone do dalszej przeceny posiadanego portfela obligacji skarbowych. Tym samym w końcu zaczną być widoczne dobre wyniki osiągane w ramach portfela korporacyjnego, gdzie obligacje dobrych emitentów dają już najczęściej dwucyfrowe kupony – dodaje. Ekspert zastrzega, że fundusze nie powrócą do inwestowania od razu – w pierwszej kolejności będą musiały odbudować poduszkę płynnościową, a dopiero w dalszej kolejności myśleć będą o nowych inwestycjach.
– Termin powrotu funduszy do aktywnego inwestowania, w tym w branżę nieruchomości, zależy oczywiście od tempa napływów nowych środków, które związane jest z polityką sprzedażową dystrybutorów oraz alternatyw inwestycyjnych, którymi dysponuje obecnie przeciętny Kowalski. Lokaty na 6 proc. czy też obligacje indeksowane do inflacji nie będą wspierały zakupów jednostek funduszy inwestycyjnych, które dopiero muszą odbudować swoje wyniki – wskazuje Mucha. – Dodatkowo inwestorzy indywidualni mogą nabywać obligacje skarbowe lub poręczane przez Skarb Państw na rynku wtórnym o różnych terminach zapadalności, które pozwalają osiągnąć rentowność powyżej 7 proc. brutto. Alternatywne formy inwestowania dla Kowalskiego są dzisiaj w mojej ocenie dużo szersze niż w środowisku niskich stóp procentowych, kiedy lokaty nie dawały zwrotu i do wyboru był zakup funduszu inwestycyjnego lub mieszkania. Dlatego fundusze dłużej niż po pandemicznym załamaniu odbudowywać będą swoje aktywa – prognozuje.
Ostrożna selekcja
– W mojej ocenie kondycja branży jest cały czas dobra, aczkolwiek wchodzimy w okres, kiedy część podmiotów będzie musiała nieco przemodelować prowadzony biznes. Na pewno w najbliższym czasie niemożliwe będzie osiąganie rekordowych poziomów sprzedaży mieszkań, ponieważ popyt kredytowy zdecydowanie zmalał wśród Kowalskich. Nieruchomości dalej są kupowane jako inwestycja, aczkolwiek posiadacze gotówki mają coraz szerszy dostęp do alternatyw, więc zobaczymy jak ten popyt będzie wyglądał długofalowo. Dużą rolę do odegrania mają fundusze PRS, ale i one muszą zmierzyć się z rosnącym kosztem finansowania inwestycji – mówi Mucha.
Zdaniem eksperta deweloperzy po tłustych latach prosperity będą uruchamiać mniej inwestycji, elastycznie dostosowywać podaż do istniejącego popytu oraz ostrożnie kupować nowe grunty. To powinno spowodować akumulację gotówki i coraz częściej może przekładać się na przedterminowe wykupy obligacji.
– Uważam, że papiery deweloperów wciąż stanowią ciekawą alternatywę pod względem inwestycyjnym i walki z inflacją, należy tylko przeprowadzić solidną analizę kredytową emitenta i kupować instrument, który się rozumie. Najbezpieczniejsze wydają się oczywiście papiery o krótkich terminach zapadalności, czyli o horyzoncie czasowym, który umożliwia stosunkowo łatwe zaprognozowanie, co będzie działo się z daną spółką – podsumowuje.
