Deweloperzy: WIG-nieruchomości żwawo odrabia ubiegłoroczne straty

W zeszłym roku inwestorzy odwrócili się od zmagających się z rosnącymi kosztami spółek, z branżowego indeksu mocno zeszło powietrze. W styczniu kilka firm wróciło do łask.

Po roku spadków, na początku stycznia indeks WIG–nieruchomości mocno odbił, by w ciągu miesiąca urosnąć o prawie 12 proc., do 2,12 tys. pkt. Tym samym wartość wróciła do poziomu z sierpnia zeszłego roku. Przypomnijmy, że w styczniu 2018 r. indeks WIG-nieruchomości zaliczył maksimum na poziomie 2,3 tys. pkt po trzyletnim wzrostowym pochodzie rozpoczętym z poziomu 1,27 tys. pkt.

Czytaj także: Ceny mieszkań nadal będą szły w górę

Czy obserwowane w ostatnich tygodniach odbicie to tylko korekta, czy szansa na zmianę trendu?

Rynek nadal rozgrzany

Na WIG-nieruchomości składają się spółki o zróżnicowanym profilu działalności: deweloperzy mieszkaniowi, komercyjni i mieszani, spółki łączące budowanie z zarządzaniem portfelami nieruchomości, działające w kraju i za granicą. W zróżnicowany sposób kształtują się również notowania tych firm.

Co prawda deweloperzy są nadal pod presją kosztów wynikających z trudnej sytuacji na rynku budowlanym, coraz trudniej pozyskiwać im atrakcyjne działki, a procedury administracyjne są przewlekłe, to jednak dane za 2018 r. nie wypadły źle. Sprzedaż mieszkań na sześciu głównych rynkach skurczyła się wobec rekordowego 2017 r. o 11 proc., do 64,8 tys., ale – na skutek podnoszenia cen lokali – sprzedaż w ujęciu wartościowym była niższa, jak oszacowali analitycy firmy JLL REAS, o kilka procent. Z uwagi na wynikające ze standardów rachunkowości przesunięcie między sprzedażą mieszkania a zaksięgowaniem tego w wynikach, deweloperzy wchodzą w okres pokazywania sowitych zysków – co może przekładać się na godziwe dywidendy. Sprzedaż w 2018 r. była też wciąż o 4,5 proc. lepsza niż w 2016 r.

GG Parkiet

Koniunktura sprzyja także deweloperom komercyjnym. Popyt najemców nie gaśnie, a w 2018 r. inwestorzy kupili nad Wisłą nieruchomości za ponad 7 mld euro, czyli najwięcej w historii. Analitycy spodziewają się utrzymania dobrej passy także w tym roku.

Analizując skład WIG-nieruchomości, nie ma żadnej prawidłowości, jeśli chodzi o to, komu wycena się poprawiła, a komu dalej spada.

Grono wybrańców

Największy udział w indeksie ma GTC, deweloper budujący biurowce i centra handlowe w naszym regionie Europy. W styczniu kurs odbił o prawie 19 proc., do 9,4 zł. Na początku roku spółka informowała o refinansowaniu długu na budowę kilku obiektów, co przełoży się na uzyskanie ponad 50 mln euro wolnych przepływów pieniężnych. Warto zauważyć, że w ostatnim czasie firma znacząco powiększyła portfel nieruchomości przynoszących wpływy z najmu.

Jednocześnie od wiosny ub.r. trwa przegląd opcji strategicznych ogłoszony przez głównego udziałowca – amerykański fundusz Lone Star (ma 61,8 proc. akcji).

Jednak to Polski Holding Nieruchomości jest gwiazdą indeksu. W miesiąc notowania odbiły o ponad 45 proc., do 12,7 zł. To zresztą kolejna – już znacznie większa – fala poprawy, bo stopniowe odbicie kursu rozpoczęło się w listopadzie. Kto kupił papiery na tamtym dołku, może się teraz cieszyć zwrotem rzędu prawie 60 proc.

Kontrolowany przez Skarb Państwa PHN koncentruje się na poprawie jakości zlepionego z różnych aktywów portfela, prowadzi inwestycje biurowe i mieszkaniowe, obiecał też przedstawić zaktualizowaną strategię na początku tego roku.

O 35 proc., do 4,18 zł, w pół miesiąca wzrosła wycena kontrolowanego przez Mariusza Książka Marvipolu, dewelopera mieszkaniowego, logistycznego, a od niedawna także aparthotelowego. Jako jedna z nielicznych firm z branży Marvipol mógł pochwalić się wzrostem sprzedaży – o ponad 10 proc., do 843 lokali, co więcej w ujęciu wartościowym sprzedaż zwiększyła się o 66 proc., do 398 mln zł. Firma podała również, że w zeszłym roku wydała klucze do 755 lokali (wzrost o 48 proc.), których wartość wyniosła 260 mln zł (wzrost o 43 proc.). Po trzech kwartałach ub.r. deweloper raportował marżę brutto ze sprzedaży rzędu 24,5 proc. (wzrost o ponad 8 pkt proc.).

W pół miesiąca kurs kontrolowanego przez rodzinę Juroszków ogólnopolskiego dewelopera mieszkaniowego wzrósł o prawie 30 proc., do niemal 37 zł. W zeszłym roku notowania były pod presją, podobnie jak innych firm, których znaczącymi udziałowcami były fundusze Altusa. Nie pomagała relatywnie niewielka płynność. Spółka w ostatnich prezentacjach inwestorskich zwracała uwagę, że przy spadającej wycenie papierów implikowana stopa dywidendy szybuje do kilkunastu procent (Atal wypłacił w ub.r. akcjonariuszom 80 proc. zysku, zarząd nie wykluczał wcześniej, że w 2019 r. może przeznaczyć na ten cel cały zarobek). Nie powstrzymało to notowań przed zaliczeniem dołka w połowie stycznia. Firma odbyła jednak serię spotkań inwestorskich, najwyraźniej skutecznie przekonując do siebie fundusze.

W 2018 r. Atal przekazał nabywcom rekordowe 2,68 tys. mieszkań, o ponad 16 proc. więcej niż rok wcześniej. Po trzech kwartałach ub.r. deweloper raportował 27-proc. marżę zysku brutto ze sprzedaży (o 2 pkt proc. niższą niż rok wcześniej).

W ciągu miesiąca o 23 proc., do 13,5 zł, wzrosły notowania Archicomu. Spółka podała niedawno, że chce sprzedać w tym roku 1,3–1,6 tys. mieszkań wobec 1,37 tys. w ubiegłym (w którym zanotowano tylko lekki spadek sprzedaży). Planuje również wydać klucze do 1,5–1,6 tys. lokali. W 2018 r. Archicom przekazał 1,33 tys. mieszkań, o 41 proc. więcej rok do roku. Marża brutto ze sprzedaży liczona po dziewięciu miesiącach ub.r. wyniosła 24,1 proc., o 7 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Archicom należy do grona deweloperów regularnie dzielących się zyskami z akcjonariuszami.

Papiery Domu Development podrożały w miesiąc o 19 proc., do 75 zł. Inwestorów nie wystraszyła deklaracja prezesa Jarosława Szanajcy wypowiedziana na początku w Parkiet TV, że Warszawie – największemu rynkowi, na którym działa spółka – może grozić zapaść podaży mieszkań. Przeszkody to głównie topniejąca baza gruntów i opieszałość administracyjna.

Ważniejsze, że firma przekazała klucze do 3,63 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloper od lat co roku wypłaca akcjonariuszom całość zysków. Po trzech kwartałach ub.r. notował 27-proc. rentowność brutto ze sprzedaży.

Nic nie jest oczywiste

Czy obserwowane w ostatnich tygodniach odbicie to tylko korekta, czy szansa na zmianę trendu?

– Naszym zdaniem, może to być trwalsza zmiana trendu – uważa Michał Krajczewski, analityk BM BGŻ BNP Paribas. – Po pierwsze, obserwujemy stopniową poprawę postrzegania inwestorów całego segmentu średnich i mniejszych spółek, do którego należy większość deweloperów. Czynnikiem mocno wspierającym samą branżę jest obecne nastawienie Rady Polityki Pieniężnej, dotyczące pozostawienia stóp procentowych na niskim poziomie nawet do końca kadencji rady (2022 r.) – dodaje. Podkreśla, że niskie oprocentowanie depozytów będzie wspierać inwestycyjny popyt na mieszkania.

– Równocześnie oferowana przez deweloperów wysoka stopa dywidendy też może zachęcać inwestorów do zakupu akcji wybranych spółek z branży. Wreszcie kursy deweloperów mieszkaniowych uległy korekcie w ślad za spowolnieniem sprzedaży lokali, co było dostosowaniem do wolniej rosnącej podaży lokali przez drożejące grunty, ceny materiałów budowlanych i koszty pracy – mówi Krajczewski. – Obserwujemy obecnie dostosowanie cen mieszkań w górę, do rosnących kosztów – z czasem, wraz z dalej rosnącymi wynagrodzeniami, popyt na mieszkania ponownie ulegnie zwiększeniu, co powinno uspokoić nieuzasadnione naszym zdaniem obawy, o możliwości mocniejszego schłodzenia rynku mieszkaniowego.

Bardziej sceptyczny jest Adrian Górniak, analityk DM BDM. – Spadek wartości indeksu WIG-nieruchomości był w zeszłym roku bardzo duży, jednak obserwowane w ostatnich tygodniach odbicie to moim zdaniem bardziej korekta niż zmiana trendu – uważa ekspert. – W przypadku deweloperów mieszkaniowych byłbym szczególnie ostrożny, bo się obawiam, czy cały wzrost kosztów wykonawstwa uda się przełożyć na ceny, i czy skala podwyżek cen mieszkań pozwoli skompensować spadek sprzedaży w ujęciu liczbowym. Spółki sygnalizują problem z zakupami gruntów, z uzyskiwaniem pozwoleń, część przyznaje, że klienci powoli przestają akceptować podwyżki cen lokali i wolą poczekać. Czynników ryzyka jest więc sporo, dlatego zalecałbym ostrożność. Wydaje się, że deweloperzy komercyjni są obecnie obarczeni niższym ryzykiem – dodaje. Przyznaje jednocześnie, że w niektórych przypadkach akcjonariusze deweloperów mieszkaniowych mogą się spodziewać dywidend o wysokiej stopie – m.in. w Domu Development czy Atalu.

W niedawnym raporcie poświęconym branży, analitycy DM Navigator napisali, że wydaje się, że koszty wykonawstwa, po ubiegłorocznym wzroście, ustabilizowały się. Niewiadomą pozostaje jednak wpływ otwarcia niemieckiego rynku dla Ukraińców, którzy dotychczas ratowali nasz rynek pracy. Analitycy zwrócili też uwagę na wyhamowanie wzrostu cen parceli, co może skłonić firmy do uzupełniania banków ziemi. Po stronie zagrożeń, w przypadku deweloperów mieszkaniowych, należy jeszcze wpisać plany utworzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Do tego dochodzi niepewna sytuacja na rynku obligacji korporacyjnych po aferze GetBacku.