Między starym i nowym programem mieszkaniowym

W I kwartale widać będzie jeszcze efekty „Bezpiecznego kredytu”. Po przejściowym ochłodzeniu w II półroczu rynek będzie stymulowany „Mieszkaniem na start”. BIK spodziewa się wzrostu wartości udzielonych pożyczek mieszkaniowych o 13 proc.

Zgodnie z przedstawioną w tym tygodniu prognozą Develia liczy w 2024 r. na wzrost sprzedaży mieszkań o nawet 16 proc. i ustanowienie nowego rekordu. Wcześniej o poprawie wyników mówili inni duzi deweloperzy – Murapol (o nawet 30 proc.) czy Atal. Z kolei Cavatina zapowiedziała wejście w mieszkaniówkę jako remedium na gorszą koniunkturę na rynku biurowym. Notowani budowniczowie mieszkań mają przeważnie pozytywne oczekiwania, jeśli chodzi o tegoroczne perspektywy.

fot. a. bogacz

BIK wieszczy wzrost

Ubiegły rok upłynął głównie pod znakiem rządowego programu dopłat „Bezpieczny kredyt” oraz nienadążającej za popytem podaży. „Bk” został zamknięty wraz z końcem roku, a nowy program, po prezentacji założeń, jest w konsultacjach, jeszcze przed procesem legislacyjnym. Intencją jest wprowadzenie „Kredytu na start” w życie w II połowie roku.

Parkiet

Prognozy dotyczące pożyczek na zakup mieszkań i rynku nieruchomości przedstawiło Biuro Informacji Kredytowej. W 2023 r. banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 63,9 mld zł, o 40,5 proc. więcej niż w zmrożonym po wzroście stóp i spadku zdolności kredytowej 2022 r. Jeszcze początek zeszłego roku był niemrawy i akcja kredytowa zaczęła rosnąć na wiosnę, m.in. po zgodzie KNF na poluzowanie przez banki polityki w zakresie badania zdolności kredytowej.

– W 2024 r. spodziewamy się 13-proc. wzrostu rok do roku wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, do 72 mld zł – powiedział Mariusz Cholewa, prezes BIK-u. Przy jakich założeniach powstały te szacunki? Prezes powiedział, że choć skończył się program „Bk”, to złożone do końca ub.r. wnioski są dalej rozpatrywane przez banki: między wnioskiem a uruchomieniem kredytu mijają zazwyczaj dwa, trzy miesiące – w I kwartale br. będzie więc widać dalej wpływ „Bk”. W II kwartale można się spodziewać wyhamowania akcji kredytowej, a w II półroczu ponownego wzrostu dzięki programowi „Na start”. BIK spodziewa się spadku inflacji, ale nadal powyżej celu, wskazuje, że rynek oczekuje dalszych obniżek stóp, zakładany jest też wzrost gospodarczy stymulowany konsumpcją i wydatkami publicznymi. Wsparciem będą też wzrost płac i niskie bezrobocie.

– Zakładamy, że nowy program będzie stymulować popyt w II półroczu, jednak cały czas widzimy ograniczenia po stronie podaży. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę czy rozpoczynanych budów cały czas nie jest duża. Może być tak, że podaż w tym roku będzie cały czas niższa i wzrost cen nieruchomości będzie postępować – powiedział prezes Cholewa.

Znaki zapytania

Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości i założyciel FLTR, komentuje, że sytuacja dla nowych kredytobiorców w 2024 r. będzie zależeć od wielu czynników.

– Z punktu widzenia zwykłych kredytobiorców, którzy nie będą korzystać z żadnego wsparcia, mamy czynniki pozytywne i kilka czynników ryzyka albo negatywnych. Ciągle, jak w poprzednich latach, będziemy mieli wzrost zdolności kredytowej płynący ze wzrostu wynagrodzeń. Przeciętny wzrost w 2023 r. wyniósł około 10 proc., w bieżącym prognozuje się niższą dynamikę, ale nadal pewnie powyżej 5 proc., to będzie wprost przekładało się na zdolność kredytową. Druga rzecz, to jeżeli zostaną wprowadzone pewne zmiany podatkowe, np. zwiększenie kwoty wolnej od podatku, to też może wpłynąć na zwiększenie zdolności kredytowej – mówi Dziekoński. – Po stronie znaków zapytania mamy NBP, po obniżkach stóp procentowych od listopada mamy zatrzymanie tej polityki pieniężnej i mamy sygnały z otoczenia Rady Polityki Pieniężnej, że co najmniej do marca, a może do lipca musimy poczekać, żeby zobaczyć, co będzie z polityką fiskalną państwa, jak długo będą działać tarcze antyinflacyjne, bo one mają wygasnąć z końcem czerwca – i czy to się nie przełoży na wzrost inflacji. Już nawet padały sygnały, że być może w II połowie tego roku trzeba będzie stopy podnieść. To wskazuje, że apetyt na obniżenie stóp procentowych zniknął. Podobne sygnały płyną zresztą z zagranicznych banków centralnych. Fed nie obniżył stóp, bardziej zasygnalizował, że potencjalne cięcia raczej się odsuwają w czasie. EBC przesuwa obniżki już raczej na połowę roku. Zatem do połowy roku i w Polsce nie spodziewam się takich ruchów – dodaje.

Kolejny element to wakacje kredytowe. Obecna propozycja uzależnienia wakacji od stosunku raty kredytu do dochodu na poziomie 35 proc. – W skrócie może to wpłynąć na to, że banki będą udzielały kredytów tylko w sytuacjach, kiedy rata docelowa będzie poniżej poziomu 35 proc., podczas gdy standardowo było to 40–50 proc. Wakacje w obecnie przedstawionej formule mogą więc zatem potencjalnie uderzyć w zdolność kredytową – wyjaśnia Dziekoński.

Druga grupa zaciągających kredyty to beneficjenci programu „Na start”. Zdolność kredytowa takich osób i możliwości wzięcia pożyczki poprawią się, a osób wykluczonych pogorszą – tak jak to było w przypadku „Bk”. – Marże kredytów zwykłych, zwłaszcza w bankach, które uczestniczyły w programie „Bk”, wzrosły – podsumowuje Dziekoński.

Program dla singli

Według szacunków BIK z „Bk” skorzystało 92,6 tys. osób, które zaciągnęły 27,2 mld zł, co stanowiło 36 proc. całorocznej wartości akcji kredytowej i 51 proc. w II półroczu. Przeciętnym beneficjentem programu byli trzydziestolatkowie, którzy zaciągali zobowiązanie w większości samodzielnie (57 proc.). Wśród kredytobiorców mieszkaniowych zaciągających kredyt o wartości 350–500 tys. zł 67,1 proc. to beneficjenci programu, a w przedziale 500–600 tys. zł – 66,5 proc.

Zwykłe kredyty zaciągały osoby w wieku powyżej 37 lat, w tym 31,6 proc. to single.

Z danych BIK wynika, że kredyty mieszkaniowe o wartości 19,7 mld zł zaciągnięto w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, 10,4 mld zł w miejscowościach liczących 10–25 tys. mieszkańców oraz 8 mld zł w miejscowościach z populacją 25–50 tys. To o tyle istotne, że w tych dwóch ostatnich grupach odpowiednio 36 proc. i 52 proc. to miejscowości położone blisko największych aglomeracji.

Czas na domy?

Tymczasem analitycy rynku nieruchomości w PKO BP oceniają, że ten rok może być rokiem dużej motywacji do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego.

Eksperci podkreślili, że o ile z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” skorzystali najbardziej single, to „Kredyt na start”, przynajmniej w zapowiedziach, będzie korzystniejszy dla gospodarstw wieloosobowych. „Z poluzowania kryteriów będą mogły cieszyć się gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci – wówczas wsparcie ma dotyczyć nie tylko zakupu pierwszego mieszkania, ale także poprawy warunków mieszkaniowych. Takie gospodarstwa domowe są jednak bardziej aktywne na rynku domów jednorodzinnych. W przypadku czwórki dzieci zainteresowanie lokalem mieszkalnym jest już bardzo niskie” – napisali analitycy.

Z szacunków PKO BP wynika, że tylko 14 proc. kredytobiorców korzystających z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” wnioskowało o zakup mieszkania – zainteresowanie domem było znacznie większe. Tym samym nowy program rządowy może dać impuls do budowy domu lub zakupu nieruchomości na rynku wtórnym.

Trendowi sprzyja też stabilizacja cen materiałów budowlanych, co przy rosnących dochodach oznacza wzrost siły nabywczej. Analitycy zwrócili uwagę na kwestie legislacyjne – krajowe i unijne, które mogą niejako wymusić decyzje. W kraju chodzi o ubiegłoroczną reformę planowania przestrzennego. Do tego dochodzi polityka Unii Europejskiej, w tym zakaz instalowania pieców na paliwa kopalne (np. gaz) w budynkach prywatnych od 2030 r.