Mieszkania drożeją nie tylko przez „Bezpieczny kredyt”

Podaż rynku również wymaga wsparcia – mówi Dorota Jarodzka-Śródka, szefowa pracowni SRDK i była przewodnicząca rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Jak ocenia pani pierwsze zapowiedzi programu „Kredyt na start”, następcy zakończonego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”?

Bez wątpienia nowy program mieszkaniowy dzięki nowym zasadom, które zostały mu nadane, może trafić do szerszej liczby odbiorców. Wydaje się to dość kluczowe i z tego względu jesteśmy zadowoleni, że polityka mieszkaniowa prowadzona przez państwo zostaje podtrzymana. Szczególnie teraz, kiedy polska gospodarka nie jest w stanie najlepszego rozwoju, mamy dużą inflację, taki program wspierający nabywców pierwszych mieszkań jest kluczowy. W ostatnich 15 latach mieliśmy programy „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” – i ta formuła właśnie trochę wraca, sięga do tych programów, budując pewne ograniczenia co do ceny za metr kwadratowy mieszkania czy też oceniając przychody przyszłych nabywców. Wsparcie dla tych, którzy rzeczywiście go potrzebują, będzie lepiej skierowane.

„Bezpieczny kredyt” jest krytykowany za to, że skupił się na wspieraniu popytu i nie zadbano o podaż, przez co m.in. wzrosły ceny. Teraz komentarze są podobne, że skutek będzie taki sam…

Zwiększenie podaży jest kwestią kluczową, jednak żeby odpowiedzialny przedsiębiorca zwiększył inwestycje, to wynika z pewnej długofalowości jego otoczenia. Najważniejsza jest zapowiedź rządu, że program mieszkaniowy będzie kontynuowany. Będzie dostępna większa pula kredytów i w dłuższym czasie, co pozwala deweloperom uruchamiać nowe inwestycje.

Tylko podaż może wpływać na regulację ceny, jednak chciałabym zwrócić uwagę na powszechnie panującą inflację, która dotyczy wszystkich branż – w naszym przypadku pracowników budowlanych, projektantów, producentów różnych materiałów. To wykreowało wzrost cen mieszkań. Mamy do tego niestabilny rynek, jeśli chodzi o politykę mieszkaniową, przepisy związane z planowaniem przestrzennym, warunkami technicznymi – i to wszystko powoduje, że nowe inwestycje są uruchamiane w ograniczonym zakresie.

W ostatnich latach podaż w największych sześciu miastach często odpowiadała dwuletniemu obrotowi – wyprzedaż dostępnej oferty potrwałaby osiem kwartałów – i to charakteryzuje zdrowy rynek, bo tyle mniej więcej trwa przygotowanie i budowa inwestycji deweloperskiej – pomijając zakup gruntu. W tej chwili czas wyprzedaży to zaledwie trzy, cztery kwartały.

Kolejny czynnik ograniczający możliwość zwiększania podaży to niska dostępność gruntów pod budowę.

Pierwsze zapowiedzi w kwestii polityki mieszkaniowej nowego rządu dotyczą wsparcia kredytów i zakupu pierwszych lokali. W programie Lewicy była za to mowa o rozwoju rynku mieszkań na tani wynajem. Na razie mamy rozdźwięk w „patchworkowym” resorcie, przedstawiciel Lewicy wskazany na wiceministra ds. budownictwa wciąż nie dostał teki. Jaka tu powinna być rola państwa?

Prawdę mówiąc, jednym z podstawowych obowiązków państwa jest zapewnienie obywatelom dachu nad głową, tymczasem w Polsce mamy bardzo skrajną sytuację, mieszkań na wynajem jest bardzo niewiele.

Kierunek budowania mieszkań na wynajem jest bardzo słuszny. Miasta powinny mieć w zasobach komunalnych pulę mieszkań na wynajem dla rzeczywiście potrzebujących, i tylko na taki okres. Można np. zastosować kryterium podatku dochodowego, co roku kontrolować PIT, by stwierdzić, czy sytuacja materialna kwalifikuje do dalszego wsparcia, czy lokal powinien zostać przekazany komuś bardziej potrzebującemu. U nas myślenie o społecznym budownictwie mieszkaniowym na wynajem powoduje, że mieszkania są budowane przy dużym zaangażowaniu finansowym i organizacyjnym samorządów, ale jest to zasób mało mobilny, który nie pozwala na taką płynną regulację użytkowników i kierowanie wsparcia do osób naprawdę najbardziej potrzebujących.

Generalnie należałoby trochę „odczarować” budowę mieszkań na wynajem – w pewnym momencie mówiło się, że takich lokali będzie za dużo, że one zdominują rynek, że będzie regulacja czynszów, że zaczynają się tym zajmować duże podmioty zagraniczne. To wszystko wzbudziło duże obawy. Jak policzyliśmy, mieszkań na wynajem skupionych w rękach inwestorów zagranicznych jest raptem 1–2 proc. – jest to więc mikroskala. Trudno też mówić o chęci szybkiego zrealizowania zysku z inwestycji w portfel mieszkań na wynajem, bo tego rodzaju inwestorzy są bardzo długoterminowi, to często kapitał funduszy emerytalnych. To inni gracze niż fundusze kupujące biurowce, którym zależy na szybkim obrocie kapitałem.

Potrzebne jest ożywienie tego rynku i stworzenie stabilnej polityki – może nawet na podstawie polskich REIT-ów czy ulgi podatkowej. 30 lat temu taka ulga funkcjonowała i osoby posiadające nadwyżki finansowe mogły inwestować w lokale na wynajem, zwiększając w ten sposób podaż.

Deweloperzy są często krytykowani za to, jak budują – same mieszkania, jak i budynki oraz osiedla. Jest nostalgia za tym, jak to było w PRL-u: że może i była to niedoskonała wielka płyta, ale budynki były bardziej rozproszone, była zieleń, więcej nacisku na to, żeby blisko były punkty usługowe, przedszkola, szkoły itd. Jak to poprawić?

Jeśli chodzi o politykę planowania miast, musimy spojrzeć na dwa aspekty. Po pierwsze, ktoś tę politykę stanowi. Na poziomie rządu mamy „Krajową politykę miejską” z horyzontem do 2030 r., potem mamy strategie lokalne – wojewódzkie, miejskie. Miasto jako samorząd, jako wykonawca w roli rady miejskiej, podejmuje takie działania jak realizacja studium – które jest strategią, a także opracowuje plany miejscowe, które regulują, co na danej działce może powstać.

Mamy inne wskaźniki intensywności czy wysokości zabudowy w środku miasta, inne na obrzeżach, mamy politykę, która powinna zapewniać korytarze przewietrzania, chronić naturalne cieki wodne, chronić przejścia rekreacyjne, które powinny być ze sobą połączone. To jednak niestety w tych planach bardzo często nie jest realizowane. Uważam, że mamy bardzo dużo do zrobienia na etapie planistycznym, strategicznym. Ważnym czynnikiem jest w tej chwili świadomość obecnych mieszkańców miast – i klientów firm deweloperskich. Oni w sposób naturalny kreują ten rynek, bo wybierają te osiedla, które są dobre, które gwarantują im wzrost wartości nieruchomości.

Życzyłabym sobie, żeby rozmawiać o przyszłych planach miejskich na forach, gdzie nie tylko udzielają się planiści i urbaniści, ale także stratedzy miejscy, sami mieszkańcy oraz deweloperzy. Z takich dyskusji na temat najlepszego kształtu planu na pewno da się wytworzyć coś o wiele lepszego. Mnie jako architekta ta sytuacja boli, bo odpowiadamy za ład przestrzenny w tym kraju, strategie krajowe i lokalne są teoretycznie napisane, tylko potem nie wszyscy wiedzą, co zrobić, żeby o ten ład zadbać. Jeszcze za studenckich lat jeździłam do zachodnich Niemiec, Monachium, gdzie przepięknie wszystko było projektowane, z uwzględnieniem głosów mieszkańców i aspektów ekonomicznych. Był jasny podział, co ma realizować miasto, a co deweloper.

Mamy dużo ustaw, które ostatnio zostały zmienione, niektóre w bardzo dużym pośpiechu, i uważam, że trzeba nad nimi jeszcze raz usiąść, przeanalizować je i poprawić, żeby było to dla dobra kraju, estetyki miast, które cały czas bardzo dynamicznie się rozwijają.

CV

Dorota Jarodzka-Śródka, szefowa pracowni SRDK i rady PZFD

Dorota Jarodzka-Śródka, szefowa pracowni SRDK i rady PZFD
Dorota Jarodzka-Śródka jest współzałożycielką w latach 80. wrocławskiej pracowni architektoniczno-projektowej SRDK i deweloperskiej spółki Archicom – pracownią kieruje do dziś, Archicom w 2017 r. wszedł na giełdę, a w 2021 r. został sprzedany Grupie Echo. Dorota Jarodzka-Śródka była przewodniczącą rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich i jest honorową przewodniczącą wrocławskiego oddziału tej organizacji. Ukończyła wydział architektury Politechniki Wrocławskiej