Rok mocnego wzrostu sprzedaży mieszkań

Po bardzo słabym 2022 r. duży wzrost zawieranych przez firmy umów z klientami nie powinien dziwić. Deweloperzy planują uruchamiać kolejne inwestycje, nie czekając na nowy rządowy program.

W 2023 r. 16 spółek związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało 24,1 tys. lokali. To o prawie 38 proc. więcej niż w trudnym dla rynku 2022 r., skutym kredytową zimą po podwyżkach stóp, oraz o ponad 12 proc. mniej niż w wyśmienitym 2021 r., kiedy tani kredyt i rozkręcająca się inflacja napędzały zakupy.

W ubiegłym roku sprzedaż z kwartału na kwartał poprawiała się po dołku osiągniętym przez rynek w wakacje 2022 r., jednak sam IV kwartał ub.r. przyniósł zmianę trendu. Opisywana grupa deweloperów znalazła nabywców na 6,18 tys. lokali, o ponad 11 proc. mniej niż w III kwartale ub.r. To również o ponad 46 proc. więcej rok do roku – oczywiście z powodu niskiej bazy. Wyniki firm pod względem poziomu sprzedaży, rozkładu na poszczególne kwartały i dynamiki różnią się diametralnie. Dziesięć firm w końcówce zeszłego roku zanotowało spadek sprzedaży kwartał do kwartału, ale dla kilku to końcówka roku okazała się szczytem sprzedaży, niektóre wypracowały najlepszą sprzedaż w historii. Wiele zależało od oferty, niemniej dane z szerokiego rynku potwierdzają wyhamowanie w IV kwartale.

Według szacunków Otodom Analytics z siedmiu aglomeracjach w 2023 r. sprzedano 54 tys. mieszkań, o 45 proc. więcej niż rok wcześniej, a w samym IV kwartale 14,4 tys., o 6 proc. mniej kwartał do kwartału.

Wstrzymany oddech

Z końcem 2023 r. doszło do zmiany trendu – więcej potencjalnych nabywców przyjmuje strategię „obserwuj i czekaj”. Odsetek respondentów, którzy zadeklarowali, że zależy im na zakupie lokum w perspektywie półrocza, w grudniu skurczył się do ok. 35 proc. wobec ponad 40 proc. w ankietach z lipca i marca. Z kolei odsetek tych, którzy rozglądają się, ale nie precyzują terminu zakupu, podskoczył do 50 proc. wobec poniżej 40 proc. w lipcu i marcu.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, ma to ewidentnie związek z wygaszeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i otwartą kwestią kolejnego programu dopłat do pożyczek, z którym nowa ekipa resortu rozwoju celuje w II półrocze.

Z drugiej strony czynnikami wzmacniającymi popyt będą rosnące wynagrodzenia przy spadającej inflacji. Ponadto mieszkania są cały czas traktowane jako bezpieczna przystań dla kapitału, a atrakcyjność obligacji skarbowych i lokat bankowych systematycznie spada. Paradoksalnie wzrost cen mieszkań części nabywców wcale nie martwi – wszak chodzi o to, by mieszkanie chroniło wartość pieniędzy.

W 2023 r. deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach przy sprzedaży 54 tys. mieszkań wprowadzili do oferty niecałe 44 tys. W najmocniej niezrównoważonych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto) średnie ceny nowych lokali poszły w górę w tempie 18–25 proc. rocznie, a na rynku wtórnym o 17–27 proc.

Kielnie w ruch u liderów...

Z naszej ankiety wynika, że w okresie przejściowym – do czasu uruchomienia nowego programu – notowani na GPW deweloperzy nie będą zawieszać inwestycji.

– Popyt na mieszkania w minionych kwartałach był bardzo silny nie tylko za sprawą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Świadczy o tym chociażby utrzymujący się na wysokim poziomie udział transakcji gotówkowych – to 55 proc. łącznej sprzedaży w naszej grupie w IV kwartale 2023 r. – mówi Leszek Stankiewicz, wiceprezes Grupy Dom Development.

– Biorąc pod uwagę wysoką sprzedaż mieszkań, sukcesywnie uzupełniamy i będziemy zwiększać naszą ofertę niezależnie od tego, czy i kiedy program „Mieszkanie na start” zostanie uruchomiony. Uważamy, że zdrowa sytuacja rynkowa jest wówczas, gdy oferta jest na poziomie odpowiadającym sprzedaży w ciągu czterech–pięciu kwartałów. Ta równowaga w poprzednim roku została istotnie zaburzona, gdyż podaż wyraźnie nie nadążała za popytem – wskazuje.

– Mamy ustalony harmonogram wejść do sprzedaży kolejnych projektów: nowych przedsięwzięć lub następnych etapów już istniejących osiedli. Nieustannie pracujemy na gruntach z banku ziemi, by konsekwentnie uzupełniać ofertę. Rządowe programy wsparcia nie determinują naszych planów – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

– W 2024 r. zamierzamy zwiększać sprzedaż głównie za sprawą większej oferty. To zaś bierze się z rozbudowy banku ziemi, uzyskanych pozwoleń na wieloetapowe inwestycje i z oferty mieszkań w sprzedaży. Stawiamy od lat na wzrost z pracy organicznej, zawsze bowiem uważaliśmy, że jeśli deweloper ma ofertę, to będzie sprzedawał. Jesteśmy konserwatywni i będziemy umacniać nasz produkt w segmencie popularnym i popularnym premium. To są nasze fundamenty wzrostu – mówi Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu.

– Chcielibyśmy wprowadzać jak najwięcej nowych mieszkań do oferty niezależnie od programów rządowych. Widać to w naszej wieloletniej historii działania. Obecnie główną barierą są zbyt długie procedury administracyjne – mówi Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg. – Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa 1,5 roku – 2 lata, a kiedyś było to 60 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury – tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To powinno być poprawione – dodaje.

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develii, przyznaje, że trudno przygotowywać szczegółową ofertę pod program, który wejdzie w życie dopiero w połowie roku i znane są teraz ogólne założenia.

– Przygotowanie inwestycji od analizy działki do wprowadzenia lokali do sprzedaży zajmuje średnio około dwóch lat. Biorąc pod uwagę zapowiadane ograniczenia co do dochodu kredytobiorców, można przyjąć, że z pomocą „Mieszkania na start” będą kupowane głównie lokalne mniejsze lub zlokalizowane w większej odległości od centrum. Posiadamy taką ofertę w każdym z miast, w których działamy. Jesteśmy w stanie odpowiedzieć na potrzeby niemal wszystkich grup nabywców. W tym roku planujemy wprowadzić ponad 3 tys. mieszkań – mówi Kaleta.

...a u średnich i małych?

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona, komentuje, że obserwujemy na rynku sytuację podobną do czasów wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu”. – Chociaż wszedł w życie w połowie ub.r., to zaczął wpływać na rynek już w marcu. Klienci wykazywali wtedy duże zainteresowanie programem. Podobnie może być w przypadku nowej propozycji rządu. Oczywiście wszystko zależy od tego, w jakim kształcie i kiedy zostanie uchwalony program. Prognozujemy, że rynek na kilka tygodni się wyciszy. Zwłaszcza w oczekiwaniu na konkretną wersję następcy ,,Bk”. Spodziewamy się, że wysoka aktywność rynkowa wróci w okolicach lutego i marca, kiedy nowe zasady i program zostaną jasno sformułowane i zaakceptowane – mówi Gutowski.

– „Bk” był ważnym, ale nie jedynym czynnikiem wyrównującym popyt na mieszkania po trudnym okresie z przełomu lat 2022/2023. Głównym czynnikiem hamującym wówczas sprzedaż było ograniczenie akcji kredytowej. Aktualny poziom sprzedaży i sposób finansowania kupowanych przez naszych klientów mieszkań pokazują, że rynek kredytów innych niż „Bk” znacząco zyskał na znaczeniu – mówi Andrzej Nizio, wiceprezes Marvipolu. – Tym samym decyzje o rozpoczynaniu kolejnych inwestycji nie będą uzależniane od terminu startu nowego programu, niemniej jego wprowadzenie przełoży się na dynamikę sprzedaży.

Warto zaznaczyć, że na wzrost cen sprzedaży, powszechnie utożsamiany z programem „Bk”, złożyło się wiele czynników: wprowadzane po ponad półrocznej przerwie do budowy projekty kontraktowane były w oparciu o zdecydowanie wyższe ceny wykonawstwa, wzrosły koszty finansowe działalności deweloperów, w końcu część nowych projektów była realizowana na gruntach kupowanych po obecnych, istotnie wyższych cenach – wskazuje.

Bartosz Kuźniar, prezes firmy Lokum Deweloper, ocenia, że zakończenie „Bk” skutkuje wstrzymaniem nowych inwestycji segmentu popularnego, prowadząc do obniżenia oferty na rynku.

– Z dużą pewnością można zakładać, że klienci korzystający z kredytów wstrzymają decyzje do czasu uruchomienia nowego programu. Dlatego nie warto dziś uruchamiać nowych inwestycji kierowanych do tej grupy. Na rynku w miejsce inwestycji z mieszkaniami dostępnymi pojawią się inwestycje segmentu luksusowego, kierowane do zamożnego klienta, który nie posiłkuje się kredytem.

Opóźnienie wprowadzenia nowego programu będzie miało więc skutek w postaci istotnego wzrostu cen mieszkań rynku pierwotnego, ze względu na inną strukturę oferty. Rodzi to obawy, że oferta mieszkań rynku wtórnego, o niższych parametrach technicznych, będzie dążyła do tego wyższego pułapu cenowego – podsumowuje Kuźniar.