Rynek mieszkań z drugiej ręki na rozdrożu

Część sprzedających lokale wstrzyma transakcje do czasu wejścia w życie programu supertanich kredytów, licząc na wyższe ceny. Ich wzrosty raczej nie będą tak gwałtowne jak w 2023 roku, gdy działał „Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Nowy program supertanich kredytów „Mieszkanie na start” („MnS”) z oprocentowaniem od zera do 1,5 proc. w zależności od wielkości gospodarstwa domowego ma wystartować w II połowie roku. Eksperci nie wykluczają, że deweloperzy wykażą się elastycznością, przygotowując pulę mieszkań, które będzie można zarezerwować do czasu startu programu.

A jak zachowają się sprzedający mieszkania używane? Będą czekać na dopłaty? Na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (program wygaszono w styczniu) sporo właścicieli nieruchomości kręciło nosem. Powód? Banki rozpatrywały wnioski długo, czasem odsyłały chętnych na tanie finansowanie z kwitkiem.

Zawieszone transakcje

Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl podkreśla, że wiele zależy od sytuacji życiowej sprzedającego. – Jeśli ktoś stoi pod ścianą, bo musi zamienić mieszkanie na większe lub potrzebuje pieniędzy, nie będzie się oglądał na rządowe programy, nawet jeśli miałby szansę na nieco lepszą cenę – mówi Bieńkowski. – Jeśli zaś nie ma presji na sprzedaż, to spokojnie poczeka i sprawdzi, co się wydarzy w II połowie roku.

Zdaniem Bieńkowskiego na pewno znajdą się też osoby celowo wstrzymujące transakcje, licząc na wyższą cenę. – Tak było w ub.r. z „Bk 2 proc.”. Niektórzy odkładali sprzedaż nawet nie do lipca, kiedy program wystartował, ale do jesieni, gdy ssanie na rynku było coraz większe z powodu wyprzedającej się oferty – mówi.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że „Mieszkanie na start”, jak każdy nowy pomysł na regulowanie rynku, może wywołać galimatias i zamieszanie. Ekspertka nie wyklucza zawieszania decyzji o inwestowaniu w nieruchomości oraz ich sprzedaży. – To naturalna konsekwencja takich jeszcze nie do końca sprecyzowanych zapowiedzi – wyjaśnia, zwracając uwagę na znane już skutki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. – Uruchomili się i kupujący, i ceny, które poszybowały. W najbardziej jaskrawych przypadkach rosnący koszt zakupu zjadł ogon przewidywanego „zysku”, jako że wyższa cena zdefiniowała sporo wyższą ratę kredytu od tej, jaką nabywcy pierwotnie zakładali. Ale tak to już działa.

Pod wpływem „Bk 2 proc”. ceny mieszkań wystrzeliły. Jak podaje Marcin Drogomirecki, analityk rynku, liderem wzrostów był Kraków, gdzie średnia ofertowa cena lokali wzrosła w ciągu 12 miesięcy (grudzień 2022/grudzień 2023 r.) aż o 34,1 proc., do 16,2 tys. zł za mkw. W Warszawie lokale z drugiej ręki zdrożały o 26,4 proc., do ponad 17,1 tys. zł za mkw. – Średnia cena kawalerki w stolicy zbliża się do 600 tys. zł, a cena mieszkania dwupokojowego w grudniu przekroczyła granicę 800 tys. zł – wskazuje Drogomirecki. We Wrocławiu średnie ceny mieszkań wzrosły o 25,3 proc., do niemal 13,1 tys. zł za mkw.

Podpalanie rynku

Rafał Bieńkowski uważa, że „Mieszkanie na start” (wg obecnych założeń) to program skrojony raczej pod mniejsze miejscowości. – Proponowane limity kwot kredytu wykluczą sporo mieszkańców największych miast. Np. singiel lub para praktycznie nic nie kupią bez dużego wkładu własnego – mówi. – Dla właścicieli mieszkań z dużych miast czekanie na beneficjenta nowego programu może nie mieć sensu, podczas gdy dla tych z małych – być może już tak.

Przypomnijmy, że nowy program w uprzywilejowanej pozycji stawia na razie większe gospodarstwa domowe, oferując im nawet darmowy kredyt (na 0 proc.). I choć z założenia tani kredyt ma być przeznaczony na zakup pierwszej nieruchomości, to co najmniej pięcioosobowe rodziny będą mogły kupić kolejną. – Założenia programu zakładają limit wiekowy dla singli (35 lat), dla tej grupy ma być także wyższe oprocentowanie kredytu. Być może single będą się posiłkować dodatkowymi pożyczkami czy kredytami – mówi Joanna Lebiedź. – Założenia „MnS” wydają się zdecydowanie korzystniejsze dla rodzin wielodzietnych. Program może je zachęcać do sprzedaży dotychczasowego lokum i zakupu większego. Być może umożliwi zakup albo budowę domu jednorodzinnego. „Bk 2 proc.” nie obejmował potrzeb większych rodzin – dodaje.

Analityczka Barbara Bugaj uważa zaś, że zapowiedź nowego programu znów podpala rynek. – Już „Bk 2 proc.” nieco zburzył szanse na jego naturalną cykliczność, na jego wychłodzenie czy korekty – zauważa ekspertka. – Bo rynek nieruchomości jest cykliczny. Ten kolejny etap cyklu może nas w końcu dogonić, kiedy zabraknie programów, a ceny nieruchomości będą bardzo wysoko.

Zdaniem Barbary Bugaj początek 2024 roku pod względem cen będzie jeszcze dość spokojny. – Jeśli jednak założenia nowego programu zostaną potwierdzone, to jego efekt może być podobny do „Bk 2 proc.”. Dynamika wzrostu cen może przyspieszyć, bo obecna zapowiedź programu daje spore możliwości nawet dobrze zarabiającym osobom – mówi analityczka. Dodaje, że nieco może się odbudować podaż małych mieszkań, które były rozchwytywane przez beneficjentów „Bk 2 proc.”.

Rafał Bieńkowski dopowiada, że nowy program został zapowiedziany w momencie podażowego dołka. – Wprawdzie dane naszego serwisu pokazują, że w październiku, listopadzie i grudniu ub.r. oferta na rynku wtórnym zaczęła się stabilizować, ale i tak w wielu miastach wybór mieszkań jest ograniczony, szczególnie tych najbardziej chodliwych, do ok. 50 mkw. – mówi. Podkreśla, że przebrana oferta oznacza, że dziś mamy rynek sprzedającego. – To on rozdaje karty w czasie negocjacji – uważa Rafał Bieńkowski. – Wzrost cen mogłoby zatrzymać znaczące zwiększenie oferty, a na to się nie zanosi. Czas, który pozostał do inauguracji programu, to za mało, aby rynek w zadowalającym stopniu wypełnił lukę podażową.

Sztuczne ożywienie

Według Rafała Bieńkowskiego wzrost cen będzie efektem kilku czynników: małej podaży, inflacji, możliwego uaktywnienia się osób, które nie mogą skorzystać z nowego programu, ale obawiają się podbicia cen przez „MnS”, a także możliwej większej aktywności inwestorów. – Do tego dochodzą nadmierne oczekiwania właścicieli mieszkań. Niestety, problemem rynku mieszkaniowego są także przeszacowane ceny, co potwierdzają wyniki naszego badania nastrojów rynkowych po IV kwartale 2023 r. Wzięło w nim udział ponad 1 tys. agentów nieruchomości. Wielu z nich przyznało, że na ich lokalnym rynku oczekiwania sprzedającego są często niewspółmierne do standardu mieszkania i lokalizacji – mówi Bieńkowski. Jednocześnie zastrzega, że wzrosty raczej nie będą już tak agresywne jak w ubiegłym roku.

Drastycznych zmian cen w krótkim okresie nie spodziewa się Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – Mogą się stabilizować, a nawet zacząć powoli spadać, szczególnie ceny ofertowe prezentowane na portalach – ocenia. Prezes Wydrowski uważa, że rynek wtórny ponownie zyska na dynamice, gdy popłyną dopłaty z programu „Mieszkanie na start”. – Możemy się spodziewać wzrostu popytu. To w konsekwencji może ponownie zainicjować wzrosty cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań spełniających kryteria programu – przewiduje. – Zmiany prawdopodobnie nie będą jednak tak gwałtowne jak w czasie programu „Bk 2 proc.”, a to ze względu na mocno ograniczony budżet na dopłaty i krótki czas obowiązywania nowego systemu wsparcia. Oczywiście znajdą się osoby, które będą próbowały wykorzystać sytuację, ale kupujący będą bardziej świadomi i ostrożni – przypuszcza.

A Joanna Lebiedź podsumowuje, że program „Mieszkanie na start” będzie mniej korzystny dla singli, będzie więc w sposób sztuczny ożywiał tylko określony segment rynku. – To nie jest dobra sytuacja – mówi pośredniczka. – Pozostaje mieć nadzieję, że program, w wyniku konsultacji społecznych, zostanie dopracowany, a zbyt długie oczekiwanie na jego ostateczny kształt nie zamrozi decyzji inwestycyjnych klientów.