Rentowność do utrzymania

Zbigniew Juroszek, z prezesem Atalu rozmawia Adam Roguski.

W 2017 r. rynek pierwotny w sześciu największych aglomeracjach Polski urósł o 17 proc., do 72,7 tys. lokali, a wasza sprzedaż o 14,5 proc., do 2,79 tys. Jakie są ambicje na 2018 r.?

W pierwszych miesiącach tego roku notujemy bardzo dobrą sprzedaż, nastawiamy się więc na dobry rok. Warto pamiętać, że w ostatnich latach uzyskiwaliśmy bardzo dynamiczny wzrost sprzedaży rok do roku. W 2014 r. znaleźliśmy nabywców na 1,09 tys. lokali, trzy lata później już 2,5 razy więcej. Celujemy teraz w ustabilizowanie sprzedaży na poziomie 2,7–3 tys., przy czym zawsze na pierwszym miejscu są dla nas marże, a nie liczba sprzedanych mieszkań.

Jak może wyglądać cały rynek po rekordowym zeszłym roku?

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy bardzo dużo się wydarzyło i wciąż jeszcze bardzo wiele może się zmienić. Branża boryka się ze wzrostem kosztów gruntów i wykonawstwa.

Moim zdaniem, główna fala wzrostu cen wykonawstwa jest już za nami, w najbliższych miesiącach rynek powinien balansować na obecnym poziomie. Jednak kiedy nadejdzie fala dużych inwestycji infrastrukturalnych, trzeba się liczyć z kolejnymi podwyżkami.

Jeśli chodzi o ziemię, ceny poszybowały, część firm kupuje za ceny, które nie mają racjonalnego uzasadnienia.

Tak więc deweloperzy, którzy kupowali ziemię w ostatnim czasie i muszą korzystać z zewnętrznych generalnych wykonawców mogą przeżyć srogie rozczarowanie – zanotują bardzo niskie marże, jeśli nie straty.

Popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie i tak powinno pozostać, o ile ceny mieszkań nie zaczną gwałtownie rosnąć. W ostatnim czasie ceny rosły miarowo, co klienci akceptowali. Ale słychać zapowiedzi, że ceny będą szły w górę bardziej zdecydowanie, bo część zmuszonych sytuacją deweloperów chce zrekompensować sobie wzrost kosztów. Moim zdaniem, przerzucenie kosztów w pełnym wymiarze na klientów jest niemożliwe.

Zobaczymy, jak rozwinie się sytuacja, wiele dobrego może wyniknąć z nowej odsłony rządowego programu Mieszkanie +.

To znaczy?

Jeśli dobrze rozumiem, nowe założenia przewidują, że nastąpi radykalne uproszczenie procesu administracyjnego – nie tylko z myślą o projektach na potrzeby Mieszkanie+, ale ogólnie, na całym rynku budownictwa mieszkaniowego. Niewątpliwie potrzebna jest specustawa określająca jasno, co jest potrzebne, by uzyskać pozwolenie na budowę. Dziś mamy gąszcz przepisów, w dodatku w każdym mieście inaczej interpretowanych. Kiedy opowiadam znajomym z Niemiec o absurdach naszego prawa – nie chcą mi wierzyć.

Uproszczenie etapu administracyjnego spowodowałoby, że rynek byłby jeszcze bardziej konkurencyjny. Deweloperzy skupiliby się na tym, jak lepiej i taniej budować. Gdyby jeszcze wyjąć spod ustawy o gruntach rolnych działki znajdujące się w obrębie administracyjnym miast, radykalnie poprawiłoby to sytuację.

Jest jeszcze pomysł zamknięcia rachunków powierniczych...

Dziś system działa bardzo dobrze, nie widzę powodów, by zamykać rachunki. Stracą jak zwykle konsumenci, bo inwestorzy będą ponosić wyższe koszty finansowania inwestycji, i będą to przerzucać na klientów.

Jak Atal radzi sobie w środowisku rosnących kosztów?

My nie widzimy zasadniczych zmian. Po pierwsze, mamy duży, zdywersyfikowany, obejmujący siedem aglomeracji bank ziemi, w 80–90 proc. składający się z działek kupionych w poprzednich latach, przed wzrostem cen. Ten bank pozwala nam na dwu-, trzyletnią działalność na podobnej do obecnej rentowności. Rozglądamy się oczywiście za kolejnymi gruntami, ale bez presji. Poczekamy, część graczy przekona się, że pomyliła się w kalkulacjach i część parceli może wrócić na rynek.

W zeszłym roku Atal kupił aż 14 działek w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Trójmieście za łącznie 232,3 mln zł. To 727 zł w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań możliwych do wybudowania na tych terenach – red.).

Po drugie, mamy w grupie własnego generalnego wykonawcę, który pozwala nam kompensować znaczną część podwyżek.

Ale on też musi korzystać z podwykonawców...

Ceny podwykonawstwa rosną, ale nie w takim stopniu, by miało to mocne przełożenie na wzrost kosztów naszych inwestycji. Skala jest taka, że bilansuje ją wzrost cen naszych mieszkań. W ciągu ostatnich 12 miesięcy podwyżki cen lokali wyniosły u nas 5–10 proc., to poziom akceptowany przez klientów.

Działacie w siedmiu aglomeracjach. Czy możliwa jest dalsza ekspansja?

Uważam, że siedem największych polskich rynków to optymalna dywersyfikacja. Nie chcemy wchodzić do mniejszych miejscowości. Myślimy za to nad możliwością ekspansji zagranicznej, weryfikujemy co najmniej trzy kraje. Zobaczymy, co wyniknie z analiz. Nawet, gdybyśmy zdecydowali się na aktywność poza Polską, to na poziomie do 10 proc. przychodów.

Nie planujemy też raczej wzrostu przez przejęcia. Do obecnej pozycji doszliśmy w sposób organiczny, a na rynku nie widzimy dziś podmiotu, którego zakup mógłby zwiększyć nasz potencjał.

W zeszłym roku przekazaliście 2,31 tys. mieszkań – o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. Jaki jest tegoroczny potencjał wydań?

Z harmonogramów inwestycji wynika, że powinno to być więcej mieszkań niż w 2017 roku. Należy tutaj również uwzględnić sprzedaż mieszkań w ukończonych budynkach oraz wydania przesunięte z IV kwartału 2017 r.

Poza sprzedażą mieszkań w ofercie macie inwestycję aparthotelową nad Bałtykiem i budynek z lokalami inwestycyjnymi we Wrocławiu. Czy planujecie więcej tego typu pobocznych projektów?

Niewykluczone, chociaż w najbliższym czasie poszerzenie oferty może nastąpić w innym segmencie. Pracujemy nad trzema inwestycjami biurowymi – jedną w Krakowie i dwiema we Wrocławiu, rzędu 8 tys., 12 tys. i 14 tys. mkw. najmu. Dwa projekty ruszyłyby w tym roku, trzeci na początku przyszłego. To sposób na zagospodarowanie gruntów z naszych zasobów – lepszy zwrot uzyskamy z budowy i sprzedaży wynajętych biurowców, niż sprzedaży samych działek.

W zeszłym roku walne zgromadzenie przegłosowało możliwość emisji do 3,7 mln akcji (9,6 proc. w podwyższonym kapitale) w ramach kapitału docelowego. Kiedy może być ta emisja?

To opcja umożliwiająca szybkie zebranie kapitału, gdyby pojawiła się okazja inwestycyjna. Na razie nie ma potrzeby korzystać z tej opcji. Działalność operacyjna dostarcza optymalne środki do reinwestowania, poza tym z powodzeniem plasujemy obligacje.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal w 1990 r., początkowo firma działała w branży tekstylnej. Przedsiębiorca jest też współwłaścicielem bukmacherskiej firmy STS. Zajął 9. miejsce w tegorocznej edycji listy stu najbogatszych Polaków „Forbesa" z majątkiem szacowanym na 3,07 mld zł.