Deweloperzy zgodnie z kryzysowym planem ograniczają zadłużenie

Większość dużych deweloperów zdołała w ub.r. utrzymać lub obniżyć wskaźniki zadłużenia, choć odbyło się to także kosztem zmniejszenia płynności gotówkowej. Poprawa sprzedaży zapasów da im nieco oddechu.

Właściwie trudno mówić o tym, żeby deweloperom brakowało oddechu, choć okoliczności minionego roku nie można nazwać sprzyjającymi. Wybuch wojny najpierw klientów wystraszył, a potem wzrost stóp procentowych pozbawił wielu z nich dostępu do kredytów hipotecznych. Z drugiej strony drożały materiały i koszty pracy, a do tego wzrosły też koszty odsetkowe. Na dokładkę zamarł rynek obligacji, uniemożliwiając nawet refinansowanie. Jak deweloperzy przeżyli tę lawinę nieszczęść?

Zalety grubego sadła

Całkiem nieźle, biorąc pod uwagę okoliczności. Branża korzystała z nieprzeciętnie udanego 2021 r. i podpisanych wówczas umów sprzedaży. Realizacja rozpoczętych wcześniej inwestycji zapewniła deweloperom zastrzyki płynności operacyjnej, a jednocześnie wielu z nich ograniczyło zakupy gruntów oraz uruchamianie nowych inwestycji. Wobec tego pozyskiwane środki mogły być przeznaczane na obsługę i spłatę zadłużenia, a czasem także na przyspieszenie spłaty zapadających obligacji, których oprocentowanie opiera się na stawkach WIBOR i zazwyczaj wyraźnie przekracza 10 proc. Przy spadającej rentowności operacyjnej (koszty budowy mieszkań wzrosły, ale możliwości przenoszenia wyższych kosztów na klientów były i nadal są ograniczone) rosnące koszty odsetkowe miały coraz większy wpływ na wyniki brutto i netto. Z reguły nie jest to wiadomość przyjemna dla akcjonariuszy, ale właściciele obligacji mają prawo czuć się komfortowo.

Wskaźniki zadłużenia finansowego wzrosły dość wyraźnie w zasadzie tylko w przypadku Robygu i Ronsona, przy czym jest to efekt wypłaty potężnych dywidend tuż przed zmianą kontrolnych pakietów obydwu firm, w przypadku Marvipolu można mówić tylko o księgowym wzroście, przy czym Marvipol i tak zrezygnował z polityki dywidendowej. W przypadku pozostałych firm wskaźniki spadły i można mówić o działaniu zgodnym z planem – w razie spowolnienia redukujemy zadłużenie.

Przy czym zestawienie uwzględnia tylko największych deweloperów obecnych na Catalyst. Do tych mniejszych wrócimy, kiedy opublikują komplet raportów rocznych.

Gotówki jednak mniej

Nie da się przy tym ukryć, że wskaźniki płynności gotówkowej stopniały w ub.r. i odbiegają w dół od normy z ostatnich lat. Częściowo odpowiadają za to dywidendy wypłacone w ubiegłym roku – taki wypływ gotówki trudno było zrekompensować w kryzysowym roku. Częściowo gotówkę pochłonęły realizowane przecież projekty, których budowę rozpoczęto w lepszym okresie. Koszty budowy wzrosły, a sprzedaż mieszkań spadła i efekt po stronie środków pieniężnych mógł być tylko jeden. Zwłaszcza że pozyskanie środków z emisji obligacji było praktycznie niemożliwe i w zasadzie nieopłacalne.

Jednak drugą stroną tej sytuacji jest wzrost zapasów, które teraz deweloperzy mogą na gotówkę zamieniać. Jeśli warunki na to pozwolą, być może nowa sprzedaż przyniesie także wzrost cen, co pozwoliłoby na częściową odbudowę marż, ale to zmartwienie akcjonariuszy. Dla obligatariuszy liczą się zapewnienia o wzroście sprzedaży w I kwartale – te pieniądze pozwolą odbudować płynność, choć nie w każdym przypadku muszą przełożyć się na wypłaty dywidend.

Z tego powodu obligacje – także w obliczu informacji o rozmarzającym powoli rynku obligacji – mogą uchodzić za atrakcyjny cel inwestycji, zwłaszcza te o relatywnie bliskich terminach wykupu. Wiele wskazuje na to, że deweloperom uda się zgromadzić środki na ich wykup, a dwucyfrowa rentowność prezentuje się apetycznie. Większość inwestorów giełdowych uznałaby rok, w którym indeksy rosną o 10–14 proc. za całkiem udany. Obligacje deweloperów dają perspektywę sięgnięcia po takie właśnie stopy zwrotu bez ponoszenia ryzyka wahań notowań.

Coraz większa liczba deweloperów wykorzystuje nadwyżki płynnościowe do przedterminowego skupu obligacji. Skoro możliwości zatrudnienia gotówki do pracy w operacyjnej części biznesu są ograniczone (popyt odbija, ale daleko mu do poziomów z 2021 r.), można przynajmniej obniżać koszty odsetkowe. Warto mieć ten czynnik na uwadze, planując inwestycje na Catalyst.