Drogi pieniądz, ale też ryzyko regulacyjne i wojna. To wyhamowało PRS w Polsce
„Rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce był spowalniany przez silne emocje społeczne. Rynek, który nie obejmował nawet 0,1 proc. zasobów mieszkaniowych, stał się wygodnym celem ataków. Politycy chętnie przedstawiali go jako zachodni kapitał wykupujący mieszkania i zawyżający ceny, przez co przeciętnego Kowalskiego nie stać na zakup większego lokum. Próby komunikowania przez organizacje branżowe i same instytucje celów funkcjonowania PRS w Polsce spotykały się nie tylko z falą krytycznych komentarzy, lecz także z politycznymi ostrzeżeniami, że ekspansja sektora napotka barierę w postaci silnych regulacji państwowych. Choć tego typu narracja wydawała się przesadzona, sam fakt pojawienia się takiego ryzyka tworzył atmosferę niepewności, a ta jest dla biznesu zjawiskiem szczególnie niekorzystnym. Sytuacja ta, w połączeniu z nowymi ograniczeniami fiskalnymi, negatywnie wpływała na decyzje inwestycyjne i tempo rozwoju rynku mimo wyraźnie rosnących czynszów. Ponadto dla wielu udziałowców zachodnich funduszy wojna za wschodnią granicą miała efekt hamujący” – czytamy w raporcie.
Prognozy na wyrost. Ile mieszkań na wynajem instytucjonalny powstało?
Eksperci ThinkCo przypomnieli, że to państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, oddając w 2015 r. pierwsze lokale w Poznaniu stał się prekursorem najmu instytucjonalnego nad Wisłą.
Zasób PRS w Polsce to (według danych na koniec I kwartału) 24,4 tys. już pracujących mieszkań i 9,4 tys. w budowie. W planach z perspektywą do 2027 r. było 4,6 tys. lokali. Do tego blisko 43 tys. to liczba implikowana mniej precyzyjnymi zapowiedziami lub celami strategicznymi inwestorów. W 2020 r. rynek PRS liczył niecałe 4 tys. lokali, a 10 tys. przebił w 2022 r.
Najwięcej mieszkań na wynajem instytucjonalny znajduje się w Warszawie (9,5 tys.), na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (4,8 tys.), Kraków (3,8 tys.), Poznań (2,4 tys.), Łódź (1,9 tys.) i Trójmiasto (1,3 tys.). Pod względem liczby lokali w budowie i planach również przewodzi stolica (9,6 tys.), za którą są Trójmiasto (4,7 tys.).
„Prognozy wybiegające w dalszą przyszłość są obarczone dużą niepewnością. Szacunki mówiące o około 80 tys. mieszkań w 2029 r. należy traktować bardziej jako wyraz aspiracji inwestorów niż realne predykcje. Warto pamiętać, że w 2020 r. pojawiały się przewidywania, że na przełomie 2028 i 2029 r. sektor przekroczy nawet 100 tys. lokali, lecz opierały się one na deklaracjach dotyczących strategii i planów, a nie na ogłoszonych inwestycjach. Z tej perspektywy można dziś stwierdzić, że przewidywania powinny być mniej optymistyczne. Obecna sytuacja różni się jednak od tej sprzed kilku lat. Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce zakończył etap początkowy, a powszechna akceptacja PRS budowanych na działkach usługowych w połączeniu z wyhamowaniem sprzedaży detalicznej sprawiają, że jego rozwój może realnie przyspieszyć” – czytamy w raporcie ThinkCo.
Eksperci zaznaczyli, że budowanie PRS na działkach usługowych – a nie pod zabudowę mieszkaniową – budziło początkowo niepokój inwestorów, m.in. nie było jasne, jakich regulacji w tej materii można się spodziewać po polskich władzach. Obecnie zdecydowana większość inwestycji realizowana jest na takich gruntach. „Mimo 8-proc. podatku VAT model finansowy lepiej przyjmuje to rozwiązanie niż realizację na działce mieszkaniowej” – wskazali eksperci.
