Wynajem mieszkań. Górą emocje?

Rynkowi najmu daleko do profesjonalizacji. W badaniu Simpl.rent wynajmujący jawią się jako osoby młode, z jednym lokalem, działające na rynku od zaledwie kilku lat, prowadzące biznes samodzielnie i „na wyczucie”.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakiego rodzaju właściciele dominują na polskim rynku najmu mieszkań?
• Jakie kryteria są najważniejsze dla wynajmujących przy wyborze najemców?
• Z jakich powodów najczęściej odmawia się wynajmu mieszkań?
• Jakie są główne obawy właścicieli związane z wynajmem mieszkań?

Rynkowi najmu mieszkań w Polsce daleko do profesjonalizacji. Decyzje dotyczące najmu są często podejmowane przez właścicieli prywatnych mieszkań w sposób intuicyjny, oparty na stereotypach, a nie na obiektywnych kryteriach oceny ryzyka. Mimo dynamicznego wzrostu rynek nie wypracował jednolitych standardów i przejrzystych reguł, co może m.in. prowadzić do krzywdzących decyzji w sprawie wyboru najemców – wynika z badań firmy Simpl.rent.

Młodzi, zieloni – to oni wynajmują mieszkania

Rynek najmu długoterminowego w Polsce opiera się na indywidualnych właścicielach mieszkań, najczęściej przytaczaną liczbą w skali kraju jest 1,2 mln lokali wobec 25 tys. w zasobie PRS (najem instytucjonalny). Struktura próbki właścicieli wydaje się zaskakująca – i po części może tłumaczyć wyniki raportu.

Badanie zrealizowano w sierpniu 2025 r. na próbie 500 wynajmujących rekrutowanych z panelu badawczego NPB i 1 tys. najemców (16 proc. to obcokrajowcy, głównie Ukraińcy i Białorusini).

Największą grupę wśród pół tysiąca ankietowanych stanowią osoby w wieku 36–45 lat (36 proc.) i 26–35 lat (23,8 proc.). 68,8 proc. respondentów to właściciele jednej nieruchomości. 23,8 proc. ma 2–3 lokale, 5 proc. 4–5.

Interesującym wątkiem jest to, że biorący udział w badaniu właściciele mają niezwykle krótką historię swojej działalności. 14 proc. wynajmuje mieszkanie krócej niż rok, 37,8 proc. najwyżej dwa lata, 31,8 proc. 3–5 lat, 11 proc. 6–10 lat.

Zdecydowana większość (87,6 proc.) samodzielnie zarządza lokalami.

Co jest na czarnej liście właścicieli mieszkań

Czym kierują się wynajmujący przy podejmowaniu decyzji, z kim podpisać umowę? Ankietowani mogli zaznaczyć kilka odpowiedzi.

54,2 proc. jako kluczowe kryterium wskazało wysokość i stabilność dochodów potencjalnego najemcy. Jednak tylko 38,2 proc. właścicieli mieszkań weryfikuje dochody klientów.

Drugim kryterium (46 proc.) jest wrażenie osobiste wywarte podczas pierwszej rozmowy.

Na trzecim miejscu (34,8 proc.) był status rodzinny. Choć w innej części badania 38 proc. respondentów stwierdziło, że nie ma preferencji co do stylu życia potencjalnych najemców, to jednak wskazania: para bez dzieci, singiel i pracownik korporacji (rozumiany jako singiel bez dzieci) wyprzedziły parę z dziećmi, rodzinę i studentów.

Czwarte kryterium to forma zatrudnienia – właściciele wyraźnie preferują osoby z umowami o pracę.

Komu landlordowie nie są skłonni wynajmować? Najwięcej wskazań padło na obcokrajowców spoza UE (55 proc., choć wydaje się, że Ukraińcy i Białorusini są wyjęci z tej kategorii), freelancerzy i osoby pracujące na „śmieciówkach” (44 proc.) i osoby otrzymujące świadczenia socjalne (44 proc.).

63,8 proc. respondentów odmówiło wynajmu konkretnej osobie lub grupie, najczęściej na podstawie złego wrażenia lub intuicji (48 proc), z powodu braku stałego zatrudnienia (42 proc.) czy niewystarczających dochodów (22 proc.) kandydata.

Właściciele mieszkań obawiają się głównie braku lub opóźnień płatności czynszu (100 proc.), zniszczenia mieszkania lub wyposażenia (97,8 proc.), konieczności eksmisji i związanych z tym procedur i kosztów (95,4 proc.) i problemów z odzyskaniem lokalu po wygaśnięciu umowy (90,6 proc.).

Jednocześnie 39 proc. respondentów przyznało, że mieli problemy z najemcami – głównie z powodu opóźnień w płatności czynszu (64,8 proc.) i zniszczenia mieszkania (54,4 proc.). Podczas prezentacji raportu padło stwierdzenie, że właściciele bardzo rzadko korzystają z ubezpieczeń płatności czynszu oraz ubezpieczenia lokalu od ryzyka związanego z wynajmem. Jeśli chodzi o zabezpieczenia, 75,2 proc. wynajmujących stosuje kaucje – to średnio równowartość 1,9 miesięcznego czynszu.

Zwierzęta i dzieci niemile widziane

Z badania najemców wynika, że 35 proc. respondentów spotkało się z odmową wynajmu mieszkania, w tym 10 proc. to osoby, którym pokazano czerwoną kartkę więcej niż trzykrotnie. W oczach najemców główną przyczyną niechęci jest posiadanie zwierząt (42,4 proc.) i dzieci (29,1 proc.). Dopiero na trzecim miejscu niskie dochody (14,7 proc.).

Jako bariery utrudniające wynajem respondenci wskazali wysoki czynsz (76,7 proc.), wysoką kaucję (54,9 proc.). Posiadanie zwierząt znalazło się na trzecim miejscu (35 proc.).

W ankiecie zapytano, jakich informacji klienci byliby skłonni udzielać wynajmującym. 1/4 nie chce podawać żadnych danych, 45 proc. mogłoby podać formę zatrudnienia, 2,7 proc. przedział, w jakim plasują się zarobki, 21,5 proc. zajmowane stanowisko, a 13,5 proc. dokładne zarobki.