Popyt na mieszkania nie zniknie. Zmieni się

Spadek aktywności klientów korzystających z kredytów deweloperzy będą rekompensowali transakcjami z funduszami z rynku najmu instytucjonalnego – ocenia Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator.

Za nami kolejna podwyżka stóp procentowych i zapewne nie ostatnia. Jak ocenia pan perspektywy rynku mieszkaniowego w tej zmienionej od połowy października rzeczywistości?

Kolejna już podwyżka stóp nie oddziałuje pozytywnie na rynek deweloperski, ale nie spodziewam się tragedii. Oczywiście popyt kredytowy zostanie schłodzony na skutek wzrostu rat i spadku zdolności kredytowej, już w styczniu wniosków o kredyt było mniej. Inne czynniki to rosnące ceny mieszkań powodujące, że potrzebny jest większy wkład własny. Po trzecie, Polski Ład wpływa na niepewność, ile Kowalscy będą zarabiali i jaka jest ich zdolność kredytowa.

Jest jednak kolejne źródło popytu na mieszkania, klienci gotówkowi i oni pozostaną aktywni, bo widzimy, że banki niechętnie reagują na podwyżkę stóp w postaci znaczących podwyżek lokat. Zakładając, że schłodzi się popyt kredytowy, być może wzrośnie zainteresowanie najmem i stawki najmu pójdą w górę, co spowoduje, że najem długoterminowy będzie atrakcyjny.

Myślę jednak, że kluczowym czynnikiem w kontekście zachowania stabilności popytu będzie rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego, który w sześciu największych miastach w Polsce bardzo dobrze się rozwija, w szczególności w Warszawie.

Zatem popyt Kowalskich, ten kredytowy, może się schodzić, ale w to miejsce wejdą fundusze PRS. Podsumowując, zmieni się nieco struktura popytu, sprzedaż mieszkań będzie niższa, ale bez załamania. Deweloperzy będą się koncentrowali na obronie marż niż wprowadzaniu na siłę nowych inwestycji do realizacji.

Indeks WIG-nieruchomości w październiku, listopadzie i grudniu mocno tracił po tym, jak zmieniła się polityka RPP. Sam indeks odbił w grudniu, ale kursy deweloperów mieszkaniowych dalej spadają. Z kolei na Catalyst sukcesem, z dużymi redukcjami, okazały się oferty publiczne obligacji Echa czy Marvipolu. Czy deweloperzy mieszkaniowi mają szansę jeszcze cieszyć się zainteresowaniem inwestorów?

Trwa wezwanie na akcje Develii ogłoszone przez fundusz private equity, cena została już podwyższona, deweloperzy są postrzegani jako bardzo atrakcyjna inwestycja.

Jeśli chodzi o obligacje, to stają się one coraz atrakcyjniejszą propozycją dla Kowalskich. Biorąc pod uwagę, że WIBOR 6M to już niemal 4 proc., na Catalyst mamy notowane papiery z kuponami rzędu 8 proc. w skali roku, co jest bardzo atrakcyjną stopą z punktu widzenia inwestorów indywidualnych.

Myślę, że również przełoży się to na popyt na jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, kiedy te fundusze zaczną pokazywać zwroty z portfeli papierów korporacyjnych.

Pewnie nikt nie spodziewa się, że deweloperzy powtórzą sprzedaż z 2021 r., pozostaje pytanie o marże. Czy spółki będą w stanie je obronić, podnosząc ceny, czy też będą musiały coś „oddać"?

Zobaczymy, w pierwszej kolejności deweloperzy będą chcieli oczywiście przerzucić rosnące koszty na klientów. Jeśli popyt kredytowy się mocno schłodzi i deweloperzy będą sprzedawać mieszkania funduszom PRS, to marże będą niższe, ale tego jeszcze w wynikach za 2022 r. nie zobaczymy, bo deweloperzy księgują sprzedaż z około dwuletnim przesunięciem.

Niemniej w tym roku deweloperzy będą musieli zmierzyć się z kilkoma problemami, w zakresie generalnego wykonawstwa możemy się spodziewać sporej presji cen, tutaj też na pewno Nowy Ład nie pomaga. Na pewno galopująca inflacja będzie powodowała presję na wzrost płac.

Kolejna kwestia to problemy natury administracyjnej czy też prawnej, jak nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Kolejna kwestia to ustawa o planowaniu przestrzennym i możliwość dezaktualizacji warunków zabudowy po trzyletnim okresie.

Generalnie nie widzę przestrzeni do znaczącej korekty cen mieszkań, bardziej trendu bocznego czy niewielkich wahań.

Dane GUS pokazują, że boom mieszkaniowy realizuje się głównie w mniejszych miejscowościach i powiatach, w tym tych dookoła kluczowych aglomeracji. Czy deweloperom główne miasta wystarczą, jako arena działalności, czy też powinni oni bardziej patrzeć na to, co dzieje się dookoła?

Zdecydowanie powinni się interesować tym, co dzieje się dookoła, gdzie powstaje tkanka i infrastruktura dostępna dla klientów, którzy nie są tak zasobni, by kupować mieszkanie w dużej aglomeracji. Powiaty dookoła dużych miast, które są dobrze skomunikowane z centrami, w dobie wszechobecnej pracy zdalnej są zdecydowanie ciekawą alternatywą. Widzimy wśród deweloperów, może jeszcze nie tych największych, giełdowych, wzrost zainteresowania miejscowościami dookoła aglomeracji czy innymi miastami poza „wielką szóstką".

Od dawna podkreślamy, że jeśli deweloperzy chcą się rozwijać, rosnąć, muszą wychodzić na nowe rynki, muszą się konsolidować. Spodziewamy się, że jeżeli już jeden z dużych podmiotów pojawi się poza tymi oczywistymi miastami, pozostali gracze też się na to zdecydują. Spodziewamy się też kolejnych przejęć.