Deweloperzy. O wyniku sprzedaży mieszkań zadecydują głównie urzędnicy

Dopóki pieniądz jest tani, a klienci akceptują wzrost cen mieszkań, notowane spółki wykazują optymizm. Banki ziemi pozwalają na utrzymanie tempa działalności – pytanie, czy nie będzie poślizgu z uzyskiwaniem zgód.

W I kwartale br. deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym sprzedali 7,49 tys. mieszkań, czyli o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej. W analogicznym okresie ubiegłego roku spółki chwaliły się łącznym wzrostem sprzedaży o ponad 27 proc.

Większość firm zanotowała niższe tempo wzrostu niż rok wcześniej, więcej było też przypadków spadku sprzedaży.

Czy to zapowiedź spowolnienia sprzedaży w całym roku? W 2017 r. analizowane przez nas przedsiębiorstwa sprzedały 30,3 tys. lokali, o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Biorąc pod uwagę zapowiedzi zarządów w tym roku, należy się spodziewać stabilizacji. Zapowiada się, że wyniki poszczególnych deweloperów będą bardzo mocno zróżnicowane (patrz tabela).

Selektywne podejście

Foto: GG Parkiet

– Jeśli chodzi o szeroki rynek, w obecnym wariancie bazowym w tym roku spodziewamy się porównywalnego bądź jedynie nieznacznie niższego wyniku sprzedaży względem 2017 r. Co prawda pierwotnie zakładaliśmy, że rynek skurczy się o około 10 proc., ale dziś podwyżka stóp procentowych w 2018 r. wydaje się mało prawdopodobna – ocenia Cezary Bernatek, analityk Haitong Banku. – Powodów spowolnienia jest kilka. Mamy do czynienia z bardzo wysoką bazą. Rosną wyzwania po stronie podaży – coraz trudniej jest odtwarzać ofertę m.in. w związku z niedoborem siły roboczej oraz wydłużeniem się procedur administracyjnych, bo urzędy są zasypane wnioskami. Niektóre firmy już w tym roku mogą też borykać się z niedoborem gruntów – dodaje.

Analityk podkreśla, że deweloperzy notowani na GPW, szczególnie ci z dużymi bankami ziemi, są w lepszej pozycji i mają szansę zyskiwać udział w rynku kosztem mniejszych konkurentów. Niemniej nie należy się nastawiać na znaczące zwyżki sprzedaży w 2018 r.

Na rynku coraz głośniej mówi się o wzroście kosztów generalnego wykonawstwa i zakupu działek. – Widoczny wzrost kosztów wykonawstwa nastąpił w II połowie 2017 r., więc inwestycje, gdzie kontrakty na roboty były zawierane w realiach wyższych kosztów, pojawią się w wynikach spółek najwcześniej pod koniec tego roku. Te kwestie mocniej wpłyną na rezultaty w latach 2019–2020. Jednak deweloperzy podnoszą też ceny mieszkań. W efekcie nie spodziewamy się, by marże na porównywalnych projektach miały się istotnie pogorszyć. Co więcej, trend wzrostowy cen obejmuje także projekty, gdzie kontrakty na wykonawstwo były zawierane w 2016 r., a więc deweloperzy w 2018 r. mogą nawet poprawić rentowność na wybranych porównywalnych inwestycjach względem raportowanej w 2017 r. – wskazuje Bernatek.

Czy wciąż warto inwestować w akcje deweloperów mieszkaniowych? – Tak, ale podejście musi być selektywne. Należy pamiętać, że nawet płaska sprzedaż w 2018 r. będzie oznaczać bardzo dobre wyniki finansowe w latach 2018–2020, przy założeniu umiarkowanej presji na marże. Warto również zwrócić uwagę na dywidendy – niektóre spółki oferują bardzo atrakcyjną stopę. Nie wydaje się to w pełni uwzględnione w cenie wybranych firm – podsumowuje Bernatek.

Czynniki obiektywne

Foto: GG Parkiet

Jak wynika z rozmów z deweloperami, ostateczna wysokość sprzedaży mieszkań w 2018 r. jest uzależniona głównie od kwestii administracyjnych – uzyskiwania pozwoleń na budowę – ponieważ zazwyczaj na tym etapie inwestycje są wprowadzane do oferty. Większość firm podkreśla zasobność zgromadzonych z wyprzedzeniem banków gruntów. Nie mają też poważnych problemów z wykonawcami (niektóre same zajmują się generalnym wykonawstwem).

Liderem sprzedaży w I kwartale 2018 r. został notowany na Catalyst i szykujący się do IPO Murapol. Firma znalazła nabywców na 926 lokali – mimo wysokiej bazy było to aż o niemal 14 proc. więcej niż rok wcześniej. To najlepsze otwarcie roku w historii grupy. Murapol sprzedał po ponad 100 lokali w sześciu aglomeracjach – najwięcej w Katowicach i Poznaniu.

Prezes Nikodem Iskra przekonuje, że przy obecnej koniunkturze przewidywane jest utrzymanie obecnej dynamiki i sprzedaży w całym roku 4 tys. lokali. W ub.r. grupa znalazła nabywców na 3,61 tys. lokali – wtedy też były ambicje, by uzyskać wynik 4 tys., ale nie wszystkie pozwolenia udało się uzyskać w zakładanym czasie. Od początku roku firma wprowadziła do sprzedaży 1,23 tys. mieszkań, a w najbliższym czasie oferta urośnie jeszcze o 1,5 tys. sztuk.

Na drugim miejscu znalazł się działający w Warszawie i Gdańsku Robyg, który wkrótce opuści parkiet, po przejęciu przez fundusz z grupy Goldman Sachs, ale zostaje na rynku Catalyst. Sprzedaż była niższa o 2,5 proc. i wyniosła 914 lokali. Firma podtrzymuje, że w całym roku liczy na sprzedaż przynajmniej 3,3 tys. mieszkań. W zeszłym roku też ustawiła poprzeczkę na tym poziomie, ostatecznie uzyskała wzrost sprzedaży taki, jak szeroki rynek, czyli rzędu 17 proc., do 3,47 tys. lokali.

Na trzecim miejscu znalazł się warszawski Dom Development, który zwiększył sprzedaż o 5,2 proc., do 848 mieszkań, przy czym 205 lokali przypada na przejęty latem ub.r. trójmiejski Euro Styl. Grupa w tym roku planuje wprowadzić do oferty jeszcze więcej lokali niż w 2017 r. (4,5 tys. wobec 3,74 tys. ). Nastawia się na wzrost sprzedaży, ale nie konkretyzuje, w jakiej skali. Przejęcie Euro Stylu pozwoliło wykazać w ub.r. aż 45-proc. wzrost, do 3,98 tys. lokali.

Spółki, które po trzech pierwszych miesiącach br. wykazały mocny spadek sprzedaży, przekonują, że całoroczny wynik będzie lepszy. Archicom (-30 proc. w I kwartale) nastawia się na wzrost o 15 proc., do 1,65 tys. lokali, a Victoria Dom (-26 proc.) na wzrost o 24 proc., do 1 tys. Władze Budimeksu Nieruchomości spodziewają się lekkiego spadku – po I kwartale było to 31 proc.