Robert Chojnacki, Rednet24 i Tabelaofert.pl: Rynek deweloperski ma kilka prędkości

Większego popytu na mieszkania na własne potrzeby spodziewałbym się w II półroczu. Wiele osób czeka na kolejne spadki stóp i tańsze kredyty. Inwestorzy też mogą wrócić po cięciach stóp, ale nie masowo – mówi Robert Chojnacki z Rednet24 i Tabelaofert.pl.

IV kwartał to bardzo dobra sprzedaż mieszkań w największych miastach, napędzana promocjami, chęcią zamknięcia roku z dobrym wynikiem. Zastanawiano się wtedy, co będzie w 2026 r., czy promocje się przeciągną. Dane za styczeń pokazują spadek sprzedaży względem listopada czy grudnia. Czy coś nam to mówi o całym roku?

Nie mówi to kompletnie nic. Analizowanie danych za jeden miesiąc jest obarczone pewnym błędem. Rzeczywiście, mieliśmy do czynienia z dobrą końcówką roku, ale nie bardzo dobrą, bo w skali całego roku sprzedaż mieszkań wzrosła niespełna o 11 proc., a to był przecież rok, kiedy stopy procentowe zjechały z 5,75 do 4 proc.

Styczeń był specyficzny, bo mieszkanie nie jest produktem, który kupuje się jak bułki. Proces podejmowania decyzji trwa – teraz krócej, bo od września mamy jawność cen w internecie. Kalendarz ułożył się tak, że między 19 grudnia a 7 stycznia praktycznie nikt nie odwiedzał biur sprzedaży w związku ze świętami, a potem jeszcze były ferie w województwie mazowieckim, które ma największy udział w sprzedaży.

Patrząc na nasze dane, 1/3 sprzedaży za styczeń „zrobiliśmy” w ostatnim dniu miesiąca. Mam dostęp do danych bieżących, więc mogę powiedzieć, że w lutym sprzedaż będzie lepsza niż w styczniu.

Jak w takim razie zapowiada się cały 2026 r.? Za nami kilka obniżek stóp, ale spodziewane są kolejne.

Proszę zauważyć, że obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na wzrost akcji kredytowej, tzn. banki raportują wzrost liczby udzielanych kredytów, ale przypomnę, że duża część to refinansowanie. Gdyby był prawdziwy boom kredytowy, to sprzedaż mieszkań w zeszłym roku wyglądałaby dużo lepiej i przede wszystkim mielibyśmy do czynienia ze wzrostem cen.

Jeżeli chodzi o prognozy, są miasta, w których będziemy mieli wzrosty cen mieszkań, być może w niektórych miejscach nawet dwucyfrowe, są miasta, w których będziemy mieli spadki cen. Nie ma rynku jako całości.

Z jednej strony mamy silne rynki, głównie trójmiejski i warszawski, a z drugiej mamy słabe Łódź, Szczecin i szczególnie aglomerację śląską. Jeżeli w Warszawie potrzeba 4,4 kwartału, żeby wyprzedać całą ofertę, to w Szczecinie 17 kwartałów. To są zupełnie inne rynki i widać to trochę w wynikach deweloperów giełdowych za IV kwartał. Nie chcę wymieniać nazw, ale spółka, która sprzedaje w Trójmieście, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, miała bardzo dobre wyniki, a firmy, które mają duży udział portfela właśnie w aglomeracji śląskiej, w Szczecinie i Łodzi, wyniki miały słabsze. I tak po prostu trzeba traktować rynek.

Generalizując, można powiedzieć, że będzie stabilizacja, którą rozumiem jako wzrost cen porównywalny ze wzrostem inflacji. Zatem nominalnie ceny wzrosną, ale realnie wcale. Na poszczególnych rynkach sytuacja będzie zróżnicowana. Spodziewam się dobrej sprzedaży w Warszawie, ale deweloperzy, którzy działają w Szczecinie i na Śląsku, będą musieli odmieniać słowo „rabat” przez wszystkie możliwe przypadki.

Mówi pan, że nie ma boomu na kredyty mieszkaniowe. Dane Biura Informacji Kredytowej mówią co innego, ale jak wiemy duża część zaciąganych kredytów to refinansowanie. BIK szacuje ten poziom w 2025 r. na 20 proc. Zatem całkowita wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych urosła rok do roku o 21 proc., ale wyłączając refinansowanie o 12 proc. To może nie jest boom, ale jakiś wzrost jest. Czy potrzebne są dalsze obniżki stóp procentowych, żeby akcja kredytowa się rozkręciła?

Tak, potrzebne są dalsze obniżki stóp procentowych, dlatego że kredyt jest wciąż horrendalnie drogi. Nie powinniśmy patrzeć tylko przez pryzmat samego nominalnego oprocentowania. Przypomnę, że jeżeli oprocentowanie kredytów wynosiło ponad 9 proc., to inflacja sięgała prawie 19 proc. Realnie ten kredyt niby był drogi, ale on w stosunku do inflacji był bardzo tani. Teraz mamy inflację na poziomie nieco ponad 2 proc., a oprocentowanie kredytów to 5,5–6 proc. po dobrych negocjacjach, z cross-sellingiem produktów. Mam apel do rządu, który chce bardzo regulować deweloperów, do Komisji Nadzoru Finansowego, żeby dla rzetelnej analizy sytuacji rynkowej wymagać od banków informacji, ile kredytów mieszkaniowych udzieliły na zakup nieruchomości, a ile stanowiło refinansowanie.

Dużo się mówi o tym, że wracają klienci, którzy odkładali swoje decyzje, czekając na lepsze warunki finansowania, żeby kupić mieszkanie na swoje potrzeby. A co z inwestorami? Czy inwestowanie w beton w tej chwili ma sens, czy nie?

To jest bardzo złożone pytanie.

Nie do końca jest tak, że klienci wracają, oni będą wracać w tym roku, głównie w II połowie. Dlaczego? Dlatego że banki bardzo chętnie udzielają obecnie kredytów ze stałą stopą procentową, a refinansowanie takiej pożyczki nie jest bezkosztowe. W związku z tym jeżeli ktoś z inwestorów chciałby kupić mieszkanie na kredyt, a wie, że sytuacja na rynku cen jest stabilna, to czekając na kolejne obniżki stóp zaciągnie pożyczkę na dużo lepszych warunkach niż teraz. Oczywiście, można wziąć kredyt ze zmienną stopą, ale zdolność kredytowa jest wtedy inaczej szacowana. Zatem jeżeli dotrzemy do momentu, kiedy rynek nie będzie już oczekiwał spadku stóp procentowych, to klientów wróci na rynek znacznie więcej.

Jeśli chodzi o inwestorów, sprawa jest skomplikowana, bo wciąż jeszcze alternatywne w stosunku do nieruchomości sposoby lokowania dają podobną stopę zwrotu. Inwestorzy mogą wrócić, kiedy stopy procentowe spadną do 3 proc. z kawałkiem. Wtedy zakup nieruchomości na wynajem będzie już rzeczywiście konkurencyjny w stosunku do lokat. Ale na masowy napływ bym nie liczył. Rząd robi wszystko, żeby odstraszyć inwestorów nie tylko od inwestowania w nieruchomości, ale i od zabezpieczania się na emeryturę. Cały czas krąży widmo podatku „katastralnego” od nabycia np. trzeciego mieszkania. Inwestorzy patrzą dziś, że może lepiej kupić mieszkanie w Hiszpanii, Albanii czy Chorwacji. Mamy rekordowe zakupy nieruchomości przez Polaków za granicą i te pieniądze z polskiej gospodarki wypływają.