Rynek mieszkań coraz bardziej posegmentowany. Walka na ceny

Oferta nowych mieszkań na największych rynkach w ciągu dwóch lat wzrosła z 40 tys. do 70 tys. Deweloperzy wciąż zmieniają cenniki. Najdroższe lokale jeszcze drożeją, te gorsze są przeceniane – wynika z analiz JLL i portalu RynekPierwotny.pl.

Z tego artykułu się dowiesz:

• Dlaczego oferta nowych mieszkań rośnie, jakie są tego konsekwencje dla rynku
• W jaki sposób zmiany stóp procentowych oddziałują na sprzedaż mieszkań
• Jak ustawa o jawności cen mieszkań wpłynęła na politykę cenową deweloperów
• Jakie strategie stosują deweloperzy w zależności od miasta i segmentu rynku

Analitycy firmy doradczej JLL i serwisu RynekPierwotny.pl podkreślają, że nie ma jednego scenariusza dla wszystkich miast. Rynek mieszkań jest coraz bardziej zróżnicowany i posegmentowany. I tak w jednej grupie mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie teoretyczna wyprzedaż lokali z obecnej oferty zajęłaby deweloperom pięć kwartałów. A to oznacza, jak mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL, równowagę pomiędzy podażą i popytem. Na przeciwległym biegunie są Katowice, gdzie na wyprzedaż lokali potrzeba niespełna cztery lata.

Niższe stopy procentowe podkręciły sprzedaż nowych mieszkań

W 2025 r. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) do oferty deweloperów ponownie trafiło więcej mieszkań niż sprzedano. Jak podaje JLL, deweloperzy w całym ubiegłym roku znaleźli chętnych na 42,9 tys. mieszkań, to o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Do oferty wprowadzono zaś 51,7 tys. lokali. To o niemal 9 tys. więcej od całorocznego popytu.

W sumie w ciągu dwóch lat oferta mieszkań deweloperskich wzrosła z 40 tys. do niemal 70 tys. Gotowych, ale jeszcze niesprzedanych lokali, jest 14 tys. (20 proc. oferty). To jeden z wyższych wyników odnotowanych w ostatnich kilkunastu latach.

Jak tłumaczy Aleksandra Gawrońska, deweloperzy przygotowywali się do zapowiadanego przez rząd nowego programu dopłat do kredytów, odbudowując ofertę wyczyszczoną przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

– Część firm wchodziła na rynek z nowymi projektami także na przełomie 2024 i 2025 r., kiedy można było przypuszczać, że żadnego programu wsparcia nie będzie – zauważa Aleksandra Gawrońska. – To oznacza, że w kolejnych kwartałach na części z rynków możemy się spodziewać rosnącej liczby mieszkań, których budowa się zakończyła, a które nadal będą czekać na klientów – dodaje.

Rosnąca pula niesprzedanych, gotowych mieszkań będzie mieć wpływ na średnie ceny ofertowe oraz na wielkość rabatów.

W 2025 r., jak mówi Aleksandra Gawrońska, popyt na mieszkania zaczął rosnąć w drugim półroczu, po serii cięć stóp procentowych. – W ciągu dwóch ostatnich kwartałów ubiegłego roku deweloperom udało się sprzedać o 15 proc. więcej mieszkań niż w pierwszym półroczu – podaje ekspertka JLL. – Boomu jednak nie ma, jest odbicie – zaznacza. 

Gawrońska zwraca uwagę na Trójmiasto, które w przeciwieństwie np. do Katowic, ściąga popyt także spoza aglomeracji. Tzw. drugie domy kupują tam także mieszkańcy innych miast. – Swojego potencjału chyba nie wykorzystał Kraków. W odróżnieniu od Trójmiasta nie ma tam tak rozbudowanej oferty apartamentów, która przyciągałaby dodatkowy popyt spoza aglomeracji – wyjaśnia. – Na potencjalnych klientów, kupujących mieszkania na własne potrzeby, negatywnie mogła też wpłynąć sytuacja na lokalnym rynku pracy – zauważa. 

Według ekspertów JLL w Warszawie nadal można się spodziewać rosnącej oferty – ale tylko przy założeniu, że rosła będzie także sprzedaż. – Deweloperzy w stolicy nie mają jednak zapasu niewykorzystanych pozwoleń na budowę, dlatego liczba nowych inwestycji powinna być rozsądna – ocenia Aleksandra Gawrońska. – Na przeciwległym biegunie są Katowice, gdzie mamy nie tylko rekordową ofertę mieszkań (6,3 tys.), ale też potężny zapas niewykorzystanych, ważnych pozwoleń na budowę osiedli. Podobnie jest w Łodzi i Poznaniu. Także w tych miastach teoretycznie nie brakuje inwestycji, które mogłyby szybko wystartować. Na tych rynkach mamy jednak dużą nadwyżkę podaży – zaznacza analityczka.

Jawność cen mieszkań a strategie deweloperów

Zmiany cen mieszkań w IV kwartale 2025 r. analizują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Jak mówi Jan Dziekoński, ekspert serwisu, wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań we wrześniu 2025 r. wywołało intensywną falę dostosowań cen (repricingu) ofert mieszkań deweloperskich. Ich ogólny bilans: spadek cen niemal na każdym rynku.

Jak pokazują najnowsze analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl, proces ten trwał także w IV kwartale 2025 r., choć zmienił swój charakter w zależności od rynku. W analizie brano pod uwagę zmiany cen wszystkich oferowanych mieszkań oddające faktyczne decyzje o zmianach cenników.

Jak mówi Jan Dziekoński, w części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu ub.r. (Łódź, Gdańsk, Kraków), IV kwartał 2025 r. był okresem niewielkiego odbicia cen i stagnacji. – Najpewniej skala obniżek cen mieszkań dokonana w III kwartale ubiegłego roku, sięgających na całym rynku średnio 1-3 proc., a w indywidualnych przypadkach od 5 do 25 proc., okazała się tam wystarczająca do stymulacji sprzedaży – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W pozostałych czołowych miastach IV kwartał okazał się jednak kontynuacją rywalizowania cenami, która trwała jeszcze w październiku, a nawet w grudniu – dodaje.

Z analiz wynika, że najbardziej atrakcyjne mieszkania jeszcze drożeją, podczas gdy te tańsze, mniej atrakcyjne, których długo nie udaje się sprzedać, bywają przeceniane.

Zdaniem Dziekońskiego dziś można mówić o „wojnie hybrydowej”. – Na części rynków – zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu – mamy do czynienia z nasilającą się walką deweloperów na ceny – mówi ekspert.

Anioł nad deweloperami w Warszawie

Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL, podsumowuje, że rynek mieszkań jest bardzo zróżnicowany. – Zastanawiam się, jaki to cudowny anioł czuwał nad deweloperami w Warszawie. Gdyby w stolicy tak jak w Łodzi potrzeba było ponad dwóch lat na wyprzedaż oferty, to musiałaby ona wynosić jakieś 30 tys. mieszkań. Deweloperzy błagaliby, by kupować ich mieszkania po 12 tys. zł za metr (dziś średnia cena nowych lokali w stolicy sięga 19 tys. zł za mkw.) – mówi ekspert.

Jak dodaje, może tym aniołem był urząd miasta, który nie był w stanie szybko rozpatrywać wniosków o pozwolenia na budowę. – A może był nim prezydent Warszawy, startujący w wyborach na prezydenta kraju, który nie miał czasu zajmować się tym, co się buduje w mieście? – zastanawiał się Kazimierz Kirejczyk.

Ekspert zauważył, że deweloperzy przenosili się z produkcją do innych miast, np. do Łodzi czy Katowic. Swoje zrobiła też mała podaż gruntów inwestycyjnych w stolicy.