Presja na wzrost czy na spadek cen mieszkań? Przyjmowanie zakładów

Za nami druga obniżka stóp procentowych i trwa hamowanie nowych inwestycji, ale jednocześnie oferta mieszkań jest na rekordowym pułapie. Czy są przesłanki, by ceny mieszkań rosły, czy pozostawały stabilne z presją na korektę?

Sezon wyników sprzedaży mieszkań u deweloperów z rynku kapitałowego w pełni – poza suchymi liczbami część firm komentuje aktualną sytuację i odnosi się do perspektyw. Majowa obniżka stóp nie miała znaczącego przełożenia na sprzedaż w II kwartale (większość firm jako sprzedaż traktuje umowy deweloperskie, a nie rezerwacyjne), tymczasem w lipcu doszło do kolejnego cięcia.

Deweloper przekonuje: mieszkania podrożeją

Dość byczy komentarz rynkowy przekazała notowana na Cataliście Victoria Dom. Budujący w Warszawie, Krakowie i Gdańsku deweloper – specjalizujący się w segmencie popularnym, a więc mocno powiązanym z kondycją klientów kredytowych – zaliczył mocne odbicie w górę. W II kwartale sprzedał (płatne rezerwacje plus takie umowy deweloperskie i przedwstępne, których nie poprzedziła rezerwacja) 328 lokali, o 19 proc. więcej niż w I kwartale i 116 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2024 r., który był najsłabszy od 2017 r.

– Choć wynik sprzedaży za całe półrocze (603 lokale) jest nieco niższy niż przed rokiem (spadek o 5 proc.), spółka patrzy w przyszłość z ostrożnym optymizmem – skomentował Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii. – Popyt na rynku pierwotnym, w reakcji na malejące koszty kredytu hipotecznego, powoli odbudowuje się po słabej końcówce 2024 r. Jednak mimo rosnącego zainteresowania kupujących, rynek stoi przed konkretnymi wyzwaniami. Postępujące zmiany warunków technicznych dla budynków mieszkalnych, trudności z pozyskaniem gruntów na cele mieszkaniowe oraz systematyczny wzrost cen materiałów budowlanych mogą ograniczyć nową podaż i wywołać dalszy wzrost cen – dodał.

Wiceprezes Wasiluk przekonuje, że zakup mieszkania dziś to decyzja zabezpieczająca przed przyszłymi podwyżkami. – Przy wyraźnym ożywieniu sprzedaży i jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży, w kolejnych miesiącach należy się spodziewać presji na wzrost cen. Realnie można spodziewać się wzrostu rzędu 5 proc. w skali roku. Taki trend to nie tylko sygnał dla kupujących, ale i jasny impuls dla inwestorów – nieruchomości pozostają bezpieczną przystanią dla kapitału – ocenił Wasiluk.

Foto: GG Parkiet

Czy dwie obniżki stóp wystarczą, by zwiększyć popyt na mieszkania?

Taka ocena sytuacji kontrastuje ze scenariuszem zarysowanym niedawno przez Otodom Analytics. Ta firma podała, że w czerwcu, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali wstępnie 3,05 tys. lokali, o 18 proc. mniej niż według wstępnego odczytu za maj i o 13 proc. mniej niż finalnie w maju. Spadek stawek WIBOR i pierwsze cięcie stóp okazały się nietrwałym dopalaczem. W całym II kwartale sprzedaż wyniosła 9,34 tys. mieszkań, o 4 proc. więcej niż w I kwartale. Drugi kwartał z rzędu notowany jest zatem wzrost kwartał do kwartału. Do oferty weszło 10,9 tys. mieszkań i był to najgorszy kwartalny wynik od dwóch lat. Oferta ustabilizowała się na rekordowym poziomie 62,1 tys. lokali. W takich warunkach Otodom zaprognozował, że jeśli w najbliższych miesiącach nie nastąpi wyraźna zmiana otoczenia, jak np. cykl obniżek stóp procentowych czy zmiany w liczeniu zdolności kredytowej, to w ciągu kilku miesięcy obniżki nie tylko średnich cen oferowanych mieszkań, ale przede wszystkim całkowitych cen lokali, staną się powszechne.

Czy drugie cięcie stóp zmienia ocenę?

– Początek lipca sprzedażowo jest lepszy od naszych dotychczasowych prognoz, ale ze zmianą stanowiska poczekamy do sierpnia. Jeśli zobaczymy wzrost sprzedaży miesiąc do miesiąca, to uwierzymy – mówi „Parkietowi” Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku nieruchomości w Otodomie.

Pod presją rekordowej oferty

– Kredyty hipoteczne w Polsce wciąż należą do najdroższych w Unii Europejskiej. Mimo pierwszych obniżek stóp, trudno dziś określić termin i skalę kolejnych cięć, a także jak silny i trwały będzie wzrost popytu na mieszkania w kolejnych kwartałach. Jednocześnie w ostatnich miesiącach liczba mieszkań w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wzrosła do rekordowych poziomów. Efektem jest wydłużony czas wyprzedaży oferty i stabilizacja cen na rynku pierwotnym – wskazał w komentarzu Mikołaj Konopka, prezes Domu Development.