Sprzedaż mieszkań wytraca tempo. Co czeka spółki w II półroczu?

Transakcji jest mniej, bo kupujący czekają na ostateczne założenia nowego rządowego programu dopłat do kredytów. Resort zapowiada wejście w życie „Na start” z początkiem 2025 r. Rynek może więc ożywić się pod koniec tego roku.

W II kwartale br. 17 deweloperów z rynku kapitałowego znalazło nabywców na szacunkowo prawie 5,3 tys. mieszkań netto. To o 11 proc. mniej niż rok wcześniej i o 12 proc. mniej niż w pierwszych miesiącach tego roku. Był to również trzeci kwartał z rzędu kurczącej się sprzedaży po szczycie z III kwartału ub.r.

W całej I połowie br. deweloperzy sprzedali 11,2 tys. lokali, o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej – tendencja w 2023 r. była bowiem odwrotna: I kwartał był słabszy, a kolejny mocniejszy, bo rynek rozpędzał się po kryzysie na fali prac nad programem „Na start” i złagodzenia kryteriów badania zdolności kredytowej. Tymczasem I połowa br. upłynęła pod znakiem niepewności odnośnie do ostatecznego kształtu programu „Na start”. Na początku tego miesiąca minister rozwoju powiedział, że trwa poszukiwanie politycznej większości dla planu i wejścia w życie należy się spodziewać dopiero z początkiem 2025 r.

Obecna sprzedaż jest na poziomie pomiędzy mocnym spowolnieniem (3–4 tys. lokali kwartalnie) a boomem (6–7 tys.). Wyniki poszczególnych spółek są jak zwykle bardzo mocno zróżnicowane. Wszyscy deweloperzy zaliczyli spadek kwartał do kwartału z wyjątkiem Cordii (odbudowa oferty) i Dekpolu (stabilizacja). Niektóre spółki zaliczyły jednak w II kwartale bardzo sporą redukcję na tle kilku kwartałów wstecz. In plus najbardziej wyróżniła się Develia, dla której I kwartał br. był wręcz rekordowy, a II kwartał też mocny. Firma liczy się jednak z chłodniejszym II półroczem, ponieważ mimo wykonania 63–67 proc. całorocznego, podanego widełkowo celu sprzedaży – nie koryguje go. Wysoko, na tle wcześniejszych kwartałów, poprzeczkę trzyma także Dom Development – ta spółka również chce poprawić sprzedaż w całym 2024 r.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym po uspokojeniu?

Czy zaraportowane przez spółki wyniki są zgodne z oczekiwaniami, czy jakoś zaskoczyły? – Wcześniej publikowane różne dane rynkowe wskazywały już, że popyt na mieszkania w II kwartale jest niższy niż w I kwartale, więc wyniki raczej nie zaskakują – komentuje Krzysztof Pado, analityk DM BDM.

Czy w kolejnych kwartałach należy się spodziewać tendencji spadkowej sprzedaży – zakładając, że program „Na start” ma wejść od 2025 r.? – Trudno liczyć na powtórzenie wyników sprzedaży z III i IV kwartału 2023 r., kiedy w zasadzie sprzedawało się wszystko, co deweloperzy mieli w ofercie. Myślę, że utrzymanie poziomu z II kwartału br. będzie mogło być już uznane za sukces. To nadal byłaby sprzedaż wyraźnie wyższa niż w kryzysowym 2022 r. – mówi Pado. – Pytanie, czy i jak będą wyglądać prace legislacyjne nad programem i jaki będzie jego ostateczny kształt. Jeśli pod koniec roku byłoby wyklarowane, że program wchodzi w życie, to być może zobaczyliśmy jakiś wzrost rezerwacji w IV kwartale w ujęciu kwartał do kwartału – dodaje.

– II kwartał br. to kolejny okres uspokojenia. Szczególnie że perspektywa uruchomienia nowego programu wsparcia kredytobiorców mocno się oddaliła – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor w DM Navigator. – Jak można było oczekiwać, bez zewnętrznego wsparcia sprzedaż większości deweloperów spadła. Mamy dwóch wyraźnych liderów wzrostów – Develię i Cordię. Ta pierwsza firma może pod względem liczby sprzedawanych mieszkań wkrótce zagrozić Dom Development. Patrząc na całą branżę, nie należy zbytnio przejmować się dużymi spadkami sprzedaży. Po czterech latach zawirowań (pandemia, inflacja, wzrost popytu na najem, programy wsparcia kredytobiorców) rynek deweloperski wraca po prostu do normy – dodaje.

Paweł Gosz, partner w DM Michael/Ström, wskazuje, że wyniki deweloperów jako grupy są zgodne z tym, co dzieje się w największych aglomeracjach. Sprzedaż się kurczy, a oferta rośnie i po raz pierwszy od dwóch lat zbliżyła się do 50 tys. lokali.

– Jest jednak zdecydowanie zbyt wcześnie, aby w tym spowolnieniu sprzedaży upatrywać zapowiedzi głębszego kryzysu na rynku mieszkaniowym. Aktualnie bardzo duży wpływy na decyzje klientów ma niepewność dotycząca kolejnej odsłony programu dopłat do kredytów. Z drugiej strony można mówić o powrocie rynku do równowagi i normalności po kilku kwartałach zbyt niskiej oferty i zbyt szybkiego wzrostu cen. Stwarza to komfortową sytuację kupującym, dla których potencjalne dopłaty do kredytu nie mają tak dużego znaczenia, a którzy mogą obawiać się dalszych wzrostów cen po uchwaleniu programu lub po rozpoczęciu obniżek stóp procentowych w dłuższej perspektywie – mówi Gosz. – Biorąc pod uwagę komfortową sytuację większości deweloperów, czyli przede wszystkim wysoką kontraktację na realizowanych przez nich projektach oraz bardzo umiarkowany poziom zadłużenia i zestawiając ją z wysokim cenami i niską dostępnością gruntów, nie należy spodziewać się spadków cen mieszkań – dodaje.

Czy warto postawić na akcje deweloperów?

Czy jest dziś „pod co” zakupić akcje spółek deweloperskich?

– Spektrum notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych jest dość szerokie, więc inwestorzy mają z czego wybierać. Ten rok nie będzie rewelacyjny pod względem sprzedaży, ale wydaje się, że fundamenty pod przyszły rozwój mają deweloperzy skupieni na największych aglomeracjach – ocenia Krzysztof Pado. – Większość spółek jest obecnie nisko zalewarowana, sam rynek jest nadal mocno rozdrobniony, co może w przyszłości napędzać konsolidację. Równocześnie może uwidaczniać się trend wzrostu organicznego udziałów rynkowych największych graczy, którzy lepiej są w stanie poradzić sobie w otoczeniu dużej zmienności warunków, w których działają (zmiany prawne, technologiczne, programy wsparcia lub ich brak itp.) – podsumowuje analityk.