Marek Wielgo, gethome.pl i rynekpierwotny.pl: Kredyt na 2 proc. może zrobić furorę

Program może się przyczynić do powrotu boomu na mieszkania w miejscowościach wokół aglomeracji. To tam lokale są jeszcze cenowo dostępne dla młodych ludzi. W dużych miastach pociąg odjechał – mówi Marek Wielgo, ekspert portali gethome.pl i rynekpierwotny.pl.

Rząd zatwierdził założenia programu kredyt na 2 proc., projektem ustawy zajmie się parlament, intencją jest, by program obowiązywał od lipca. Co ta inicjatywa oznacza dla deweloperów? Na czwartkowej konferencji Dom Development temat nie ekscytował menedżerów...

Akurat Dom Development celuje w zamożniejszych klientów, ale uważam, że z punktu widzenia wielu lokalnych deweloperów ten program zrobi furorę, głównie w mniejszych miastach i w miejscowościach okalających największe aglomeracje. Tam może się przyczynić do sporej poprawy sytuacji.

Gdyby ten program wszedł w życie teraz, to jak wygląda realna oferta mieszkań na rynku pierwotnym?

Okazuje się, że jest ona całkiem spora. Jeśli przyjmiemy, że cena ma nie przekroczyć 600 tys. zł, to np. w Gdańsku jest 1,6 tys. mieszkań, w Warszawie blisko 2,5 tys. Jeśli podniesiemy poprzeczkę do 800 tys. (maksymalny kredyt dla rodziny, czyli 600 tys. plus maksymalny wkład własny, czyli 200 tys. – red.), to w Warszawie ponad 4,8 tys. mieszkań.

Wybór jest całkiem spory, dominują mieszkania dwupokojowe, taka oferta jest największa, jest też sporo lokali trzypokojowych.

Według szacunków resortu rozwoju takich kredytów ma być 30–40 tys. rocznie. Czy spodziewa się pan zwiększania podaży przez deweloperów, którzy w 2022 r. mocno zakręcili kurki? Przypomnijmy, że program dotyczy też rynku wtórnego i budowy domów...

Stawiam tezę, że rynek pierwotny skorzysta na tym programie bardziej niż wtórny, może niekoniecznie w tych największych metropoliach. Dlaczego? Ostatnio, szczególnie w ciągu dwóch lat, Polakom bardzo mocno dały się we znaki rosnące koszty utrzymania mieszkań – na skutek wzrostu cen energii, ogrzewania, wody, ścieków. Nowe mieszkania mają zdecydowaną przewagę nad starszymi. To trochę jak z samochodami. Jest kwestia ceny, ale jest i kwestia tego, ile kosztuje nas eksploatacja, jaka jest efektywność – myślę, że coraz więcej osób będzie na to zwracać uwagę.

Ponadto praca zdalna i wzrost cen mieszkań w największych metropoliach sprawiły, że ludzie chętnie osiedlają się w miejscowościach ościennych, tam więc spodziewam się powrotu boomu zakupów na własny użytek. W metropoliach sprzedaż będzie nastawiona na inwestorów.

W ostatnich dwóch miesiącach widzimy ożywienie na rynku, odpowiadają za nie posiadacze oszczędności oraz ci, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Ci ludzie mają świadomość, że kiedy kredyt na 2 proc. pojawi się na rynku, wówczas potencjalnych nabywców będzie na rynku zdecydowanie więcej i pytanie, jak szybko deweloperzy zareagują na to podażą. Jestem raczej spokojny o to, przynajmniej w pierwszym roku obowiązywania programu, bo jeśli spojrzymy na liczbę wydanych pozwoleń na budowę wobec liczby rozpoczynanych inwestycji, to nadwyżka jest całkiem spora. Deweloperzy mają przygotowane inwestycje i pewnie w momencie, kiedy pojawi się silniejszy popyt, zaczną je sukcesywnie rozpoczynać. Co będzie potem – to się okaże.

Za zakupem mieszkania będzie też przemawiać skokowy wzrost czynszów najmu, jaki widzieliśmy po najeździe Rosji na Ukrainę. W sytuacji, gdy dostępny będzie kredyt z dotacją państwową i przez pierwszych dziesięć lat spłacany będzie kapitał, będzie korzystniejsza opcja niż bardzo drogi najem.

Nie brakuje też głosów krytyki programu, resort finansów czy Narodowy Bank Polski wskazują, że jest on nastawiony na stymulowanie popytu, spowoduje więc wzrost cen mieszkań i wcale nie poprawi dostępności.

Możemy mieć pewność, że ceny mieszkań już nie spadną. Ci, którzy liczyli na radykalne spadki, nie doczekali się tego. Wzrost średnich cen wynika ze statystyki, dużo zależy od struktury mieszkań w ofercie w danym momencie. Jeżeli deweloperzy kierują na rynek coraz więcej drogich mieszkań, w dobrych lokalizacjach, w dobrym standardzie, dla osób bardzo zamożnych – to siłą rzeczy średnia cena mieszkań rosła. W sytuacji, kiedy na rynku pojawi się więcej mieszkań skierowanych np. do potencjalnych beneficjentów programu „Bezpieczny kredyt”, to ta średnia może nawet wykazywać stabilizacją. To się okaże. Program nie zawiera limitu ceny za mkw. i to może być dla deweloperów pokusą do podniesienia cen.

Z drugiej strony mamy czynniki obiektywne: wciąż rosną koszty budowy.

Jak wspomniałem, deweloperzy mają przygotowane inwestycje, teraz jest tylko kwestią, po jakich cenach te mieszkania będą wprowadzane na rynek. Prawdopodobnie najszybszy wzrost średnich cen za mkw. zaobserwujemy w tych najtańszych do tej pory lokalizacjach. W miejscowościach wokół aglomeracji średnia cena była niższa o 30–40 proc. Tam młodzi ludzie mają jeszcze szansę załapać się na w miarę dostępne mieszkania. W największych aglomeracjach pociąg już odjechał – ceny są tak bardzo wysokie, że coraz mniej osób, zwłaszcza młodych, będzie mogło sobie pozwolić na zakup. Proszę zauważyć, że trend kupowania w miejscowościach wokół Warszawy zaczął się na długo przed podwyżkami stóp – ceny stały się za wysokie i część popytu po prostu odpłynęła ze stolicy.