Michał Cebula, HRE: Nie lekceważymy informowania o ryzyku

Rynek mieszkaniowy jest wymagający, ostatnie miesiące to bardzo intensywna praca, by pospinać budżety inwestycji. Sytuacja się stabilizuje, patrząc po naszych projektach, i jest pod kontrolą – mówi Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate.

Grupa HRE realizuje deweloperskie projekty mieszkaniowe, do których doprasza inwestorów indywidualnych: każdy może objąć udziały w spółce celowej. W tym modelu było około 40 projektów, w części inwestorzy zostali już spłaceni. Za realizację odpowiada Michał Sapota, były prezes Murapolu. UOKiK zarzucił wam, że w materiałach informacyjnych dla inwestorów dużo jest o korzyściach, a prawie nic o ryzyku. Oddzielnie prowadzi postępowanie dotyczące braku współpracy.

Rzeczywiście, Michał Sapota odpowiada za realizację projektów deweloperskich, a ja za relacje z inwestorami. Co do zarzutu braku współpracy – dostaliśmy od urzędu kilkadziesiąt szczegółowych pytań dotyczących całej grupy, spraw bieżących i historycznych. To się zbiegło z wybuchem wojny w Ukrainie, sytuacja na rynku inwestycyjnym i deweloperskim była bardzo wymagająca i musieliśmy się z nią zmierzyć. Dostaliśmy 14 dni na odpowiedź i rzeczywiście w tym terminie nie przekazaliśmy wszystkich wymaganych informacji, ale proszę mi wierzyć, transakcje fuzji i przejęć wymagają mniej dokumentów niż to, o co nas poproszono. Urząd nie odpowiedział na naszą prośbę o wydłużenie czasu, przesłaliśmy materiały po terminie.

Wobec UOKiK jesteśmy otwarci, darzymy urząd szacunkiem, jest on bardzo potrzebny – sami apelowaliśmy do niego o zajęcie się branżą condohoteli czy zakupów mieszkań przez fundusze.

A co z informowaniem inwestorów o ryzyku? Zajrzałem do teasera jednej z inwestycji – o ryzyku jest mowa drobnym drukiem w disclaimerze na ostatniej stronie...

Mam zupełnie odmienne zdanie niż UOKiK – jestem absolutnie przekonany o tym, że każdy z naszych inwestorów jest zapoznany z ryzykiem, każdy, decydując się na zakup udziałów, podpisuje się pod czynnikami ryzyka. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i dopełniliśmy wszystkich standardów, stawiamy je sobie bardzo wysoko, ponieważ to, co dla mnie jest najważniejsze i dla mojej firmy, to budowa długoterminowych relacji. To nie jest typowy produkt inwestycyjny, jak obligacja jakiegoś dewelopera – my z naszymi inwestorami wchodzimy w bliższą relację, informujemy o postępach budowy. Nie mamy żadnego niezadowolonego klienta, na pewno będę zabiegał, by UOKiK zweryfikował stan faktyczny.

Obawy UOKiK są zrozumiałe: sprzedaż mieszkań spada, a koszty budowy są wysokie – harmonogramy i budżety inwestycji deweloperskich są pod presją, dla was to szczególnie ważne, skoro kapitał powierzyli inwestorzy indywidualni. Jak widzicie to ryzyko, jeśli chodzi o wasze projekty?

Ostatnie miesiące są bardzo wymagające dla branży, po wybuchu wojny ceny materiałów rosły, łańcuchy dostaw się pozrywały. Z czasem sytuacja zaczęła się uspokajać, dzisiaj część materiałów jest nawet tańsza niż w momencie wybuchu wojny. Ostatnie miesiące to była bardzo intensywna praca, by pospinać budżety, porozumieć się z podwykonawcami – obecnie dzielimy inwestycje na mniejsze etapy. Wzrost kosztów to jedno, druga kwestia to spadek zdolności kredytowej nabywców. Klienci muszą w dużej części zweryfikować swoje oczekiwania i kupić mniejszy lokal od planowanego albo pozostać przy metrażu kosztem gorszej lokalizacji.

Mam jednak wrażenie, że sytuacja się stabilizuje, patrząc po naszych projektach, i jest pod kontrolą.

Jaki jest udział inwestorów indywidualnych w finansowaniu przeciętnego projektu? Z komentarza prezesa UOKiK można wywnioskować, że Kowalscy biorą na siebie cały ciężar finansowania.

Przeciętnie wkład nasz i inwestorów to 35–45 proc., w zależności od charakterystyki danego projektu, harmonogramu sprzedaży. To jest drogie finansowanie, dlatego często korzystamy z opcji wcześniejszego wykupu udziałów – średnio przy zaawansowaniu inwestycji na poziomie 65 proc., czasem nawet mniej. Rozmawiamy wtedy o kolejnych wspólnych projektach. Nigdy nie było sytuacji, że mieliśmy opóźnienie.

W naszym modelu działalności nie korzystamy z kredytów bankowych. Dzisiaj zarządzamy aktywami o wartości ponad 8 mld zł, wskaźniki zadłużenia mamy znacznie lepsze niż wielu deweloperów giełdowych. Około 40 proc. wartości aktywów to wkład naszych inwestorów. Podsumowując, mam osobiście komfort, by dać naszej działalności swoją twarz, nazwisko i honor.

Grupie przygląda się też Komisja Nadzoru Finansowego. Nie chodzi o oferowanie udziałów w spółkach z o.o., bo te nie są papierami wartościowymi i nie podlegają nadzorowi. Urząd podał nam jednak, że chodzi o obowiązki informacyjne związane z obligacjami. Czy wypuszczaliście papiery dla inwestorów indywidualnych?

Korzystaliśmy z takiego finansowania, emisje realizowane były przez dom maklerski, ale od około 1,5 roku emisji dla inwestorów detalicznych nie robimy, a wszystkie poprzednie zostały wykupione. Współpracujemy obecnie z trzema funduszami inwestycyjnymi.

UOKiK również nam zadał pytania i zwrócił się o dane historyczne związane z emisjami obligacji dla detalu. Myślę więc, że informacje z KNF na ten temat są z tym związane.