Dom zamiast mieszkania. Ile za działkę budowlaną?

Wysokie ceny mieszkań kierują część klientów na rynek działek pod domy jednorodzinne. Parcele z najlepszymi adresami kosztują jednak słono, a mogą jeszcze zdrożeć. Część terenów wraca na rynek.

Zwiększonej podaży działek budowlanych w II połowie roku nie odnotował portal Extradom. – Oferta jest stabilna, pojawiają się nowe parcele, ale nie jest to wysyp – zaznacza Wojciech Rynkowski, ekspert serwisu.

Jak dodaje, zwiększony popyt na działki odnotowano w II połowie 2024 r. – Na początku tego roku sytuacja się ustabilizowała. Zainteresowanie wciąż jest duże, nabywcy poszukują niewielkich działek w ościennych gminach wokół dużych miast – mówi Rynkowski. – Nabywców szybko znajdują parcele w atrakcyjnych lokalizacjach. Te położone dalej od większych ośrodków miejskich cieszą się zdecydowanie mniejszym wzięciem – zauważa.

Mały dom pod miastem

Zdaniem Rynkowskiego wielu inwestorów zaczęło się interesować budową domu ze względu na wysokie ceny mieszkań, choć jak wynika z analiz portalu Extradom, ceny działek wciąż rosną. – Wzrosty utrzymują się na poziomie nieco wyższym niż inflacja i wyprzedzają koszty budowy domów. W przypadku niewielkich działek w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach to ok. 10–12 proc. w skali roku – szacuje Rynkowski.

Jak jednak dodaje, za 700––750 tys. zł wciąż można kupić działkę budowlaną pod miastem i zbudować na niej niewielki dom o powierzchni 80–100 mkw. Na znanym portalu pośredniczącym w sprzedaży nieruchomości Wojciech Rynkowski sprawdzał ofertę działek o powierzchni do 1100 mkw., w cenie poniżej 280 tys. zł, w odległości do 15 km od granicy największych miast.

– W połowie lipca w wybranym przedziale najdroższa jest Gdynia z ofertą 121 działek o średniej powierzchni 960 mkw., w cenie 226 tys. zł. Najtańsza jest Łódź, gdzie znajdziemy 127 działek, o średniej powierzchni 900 mkw., w cenie 183 tys. zł. Najmniej działek w tym przedziale cenowym jest wokół Warszawy, zaledwie 82 o średniej powierzchni 880 mkw. i cenie 216 tys. zł – podaje Rynkowski.

Także Patrycja Rozpondek z agencji Freedom Katowice mówi o rosnącej liczbie osób, które w obliczu wysokich cen mieszkań wybierają działkę i budowę domu jako bardziej opłacalną alternatywę. – Popyt na działki pod domy jest duży, choć daleko mu do tego z pandemicznego boomu – zaznacza Rozpondek. – Wyraźne ożywienie mamy w sezonie wiosennym i letnim. Dane z portali wskazują, że nawet co dziewiąty kupujący szuka właśnie gruntu pod budowę domu.

Rozpondek podaje, że średnia cena działki budowlanej pod dom jednorodzinny w Polsce to ok. 206 zł za mkw. – W większych miastach ceny są znacznie wyższe – w Warszawie sięgają 1,3 tys. zł za mkw., w Gdańsku: ok. 1 tys., we Wrocławiu i Poznaniu: 900-1 tys. zł za mkw. – podaje pośredniczka. – W ostatnim roku ceny działek wzrosły o 3-8 proc., najwyższe podwyżki zanotowano w Łodzi (7,9 proc.), Gdańsku (5,3 proc.) i w Krakowie (5,2 proc.). W ujęciu kwartalnym wzrosty są mniejsze, zazwyczaj na poziomie 1-3 proc.

Pośredniczka z Freedomu uważa, że choć tempo wzrostu cen działek w porównaniu z poprzednimi latami nieco zwolniło, to działki są nadal drogie, na co wpływ ma ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, zwłaszcza tych dobrze skomunikowanych i z pełnym dostępem do mediów.

Wzrost liczby działek pod domy jednorodzinne Rozpondek zauważa głównie poza centrami dużych miast. – Coraz więcej ofert pojawia się w miejscowościach podmiejskich i na obrzeżach aglomeracji. W miastach oferta parceli jest ograniczona, co wpływa na ceny i tempo sprzedaży – mówi. – Oferta rośnie głównie tam, gdzie jest dobra infrastruktura drogowa i możliwość szybkiego dojazdu do pracy w mieście.

Kiedy działka wraca do oferty

Z kolei w Trójmieście i okolicach, jak podaje Paweł Grabowski, pośrednik z agencji BIG Property, na sprzedaż są wystawione setki działek. – Ale nie odnotowaliśmy wzrostu podaży – mówi. – Systematycznie ubywa zaś działek w dzielnicach centralnych, natomiast w granicach miast aglomeracji najwięcej nowych ofert pojawia się na obrzeżach, gdzie pozostało najwięcej niezabudowanych nieużytków i działek rolnych.

Grabowski zauważa, że na rynek coraz częściej wracają działki kupione nawet relatywnie niedawno z myślą o budowie domu. – Ich właściciele zdecydowali się na sprzedaż ze względu na istotny wzrost kosztów wybudowania domu oraz finansowania takich inwestycji – wyjaśnia pośrednik BIG Property.

Jak dodaje, największym zainteresowaniem cieszą się działki na obrzeżach i bliskich przedmieściach – w cenie do 500 tys. zł, ale też parcele w ścisłym centrum w gdańskich dzielnicach Oliwa, Przymorze, Brzeźno i Wrzeszcz, a także w gdyńskim Orłowie, Redłowie, Małym Kacku i Wielkim Kacku. – Ceny kilkusetmetrowych parceli w tych lokalizacjach zaczynają się od ok. 1,5 mln zł. Szczególnie w dzielnicach centralnych wzrost popytu jest znaczący – mówi pośrednik BIG Property.

Ceny parceli na obrzeżach ustabilizowały się: zaczynają się od ok. 400 zł za mkw. za ok. 1000-metrową działkę. Działki bliżej centrum kosztują ok. 1000 zł za mkw., a w najpopularniejszych dzielnicach ich ceny dochodzą nawet do 4000 zł/mkw.

– Ceny działek na gdyńskiej Kamiennej Górze oraz nadmorskiej części Orłowa czy w Sopocie przekraczają nawet 7000 zł/mkw. – podaje Paweł Grabowski.

Wyraźnego wzrostu oferty działek – ani w granicach Łodzi, ani w okolicznych miejscowościach, nie zauważył Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa. – Podaż działek budowlanych pozostaje stabilna, to ok. kilkaset ogłoszeń, z czego w samej Łodzi jest ich ok. 300. Najwięcej parceli znajduje się na obrzeżach miasta i w gminach sąsiednich, gdzie dominuje zabudowa jednorodzinna – mówi dyrektor.

Względnie stały jest też popyt. – Tradycyjnie największe zainteresowanie gruntami jest wiosną i wczesnym latem. Wiele osób planuje budowę domu przed okresem wakacyjnym – wyjaśnia Grzeląska.

Pytany o ceny mówi, że o wyraźnym trendzie wzrostowym trudno mówić. – Ceny są zróżnicowane w zależności od lokalizacji, liczby ofert, dostępu do mediów, przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania. W porównaniu z rynkiem mieszkań transakcji jest zdecydowanie mniej, dlatego zmiany cen są wolniejsze i mniej odczuwalne – tłumaczy Grzeląska. – Choć dziś nie obserwujemy wyraźnego wzrostu, to w dłuższej perspektywie ceny mogą reagować głównie w związku z nowymi regulacjami planistycznymi – uważa.

Prognozy dla rynku działek

Zdaniem Rynkowskiego sytuacja na rynku działek zmieni się pod koniec tego roku, a na początku przyszłego czeka nas wzrost popytu i cen. – Zmiany w ustawie planistycznej i konieczność uchwalenia przez gminy planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku pociągną za sobą gwałtowny wzrost zainteresowania inwestorów parcelami objętymi planami miejscowymi i tymi z warunkami zabudowy – mówi ekspert.

Ci, którzy planują budowę domu w 2026 roku, ale nie mają jeszcze działki, zdaniem Wojciecha Rynkowskiego powinni pomyśleć o jej zakupie. – To samo dotyczy tych, którzy mają już parcelę, ale nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Te osoby powinny jak najszybciej wystąpić o wydanie warunków zabudowy – radzi ekspert.

Według Rynkowskiego wyczerpywanie się gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach sprawi, że w 2026 roku różnice w cenach parceli będą się nadal pogłębiać.

– Działki, zwłaszcza te dobrze skomunikowane i uzbrojone, położone wokół największych miast będą drożały w tempie 10-12 proc. rocznie, podczas gdy te w mniej atrakcyjnych lokalizacjach będą czekały na nabywców po kilka miesięcy – przewiduje ekspert. – Zmianę może przynieść większa dostępność kredytów hipotecznych. Niższe oprocentowanie, marża i złagodzenie rekomendacji S przez KNF moim zdaniem znacząco przyczyni się do wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji, a co za tym idzie – popytu na grunty budowlane, a to z kolei ponownie przełoży się na wzrost cen.

Także Grabowski spodziewa się, że ceny działek będą rosły – zarówno tych w centrum, jak i na obrzeżach i przedmieściach. – Z pewnością najszybciej będą drożały parcele w dzielnicach centralnych, ponieważ będzie to coraz rzadszy towar na rynku – mówi pośrednik BIG Property. – Dodatkowo coraz więcej klientów stać na centralną lokalizację i są oni gotowi zapłacić za nią więcej, by oszczędzić czas na dojazdach z przedmieść.

Przeprowadzka na wieś

Grzeląska uważa, że pierwsze zmiany na rynku działek mogą być widoczne po wejściu w życie nowych planów ogólnych, które wpłyną na to, które grunty będą mogły być zabudowane, a które nie. – To jednak popyt – zależny m.in. od dostępności kredytów i kosztów budowy – ostatecznie zdecyduje, w którą stronę pójdą ceny i jak szybko rynek się ożywi – zaznacza.

Pytana o prognozy dla rynku gruntów Rozpondek mówi, że są „ostrożnie optymistyczne”. – Wobec ograniczonej liczby działek budowlanych w centrach miast i rosnącego zainteresowania życiem poza aglomeracją, coraz bardziej zyskują lokalizacje podmiejskie i wiejskie. Klienci coraz częściej decydują się na działki oddalone od miasta, gdzie mogą zbudować własny dom w spokojniejszym otoczeniu – mówi pośredniczka. – W kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszego wzrostu cen, szczególnie w miejscach z dobrą infrastrukturą i szybkim dojazdem do miast. Równocześnie pojawia się coraz więcej działek w nowych lokalizacjach – tzw. zielonych enklawach, co może nieco zrównoważyć presję cenową. Rynek będzie szedł w stronę decentralizacji, z silnym ruchem poza miasta. Na znaczeniu zyskają miejsca traktowane wcześniej jako peryferyjne – przewiduje.