Rynek gra pod cykl obniżek stóp

Popyt na mieszkania się obudził, a podaż wyhamowała, deweloperzy uzyskują mniej pozwoleń. Prawdopodobnie w II kwartale 2026 r. będziemy mieli powtórkę z historii, czyli wzrost cen mieszkań – mówi Waldemar Rogowski, główny analityk grupy BIK.

W lipcu popyt na kredyty dalej rósł – prawie 41 tys. osób złożyło wnioski, ostatni raz czwórkę z przodu widzieliśmy w II połowie 2023 r., kiedy działał w pełni „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Kiedy rozmawialiśmy pod koniec 2024 r., nastroje na rynku mieszkaniowym i kredytów były raczej słabe. Czy dziś można już obwieścić koniec kryzysu – i teraz będzie tylko lepiej?

Pytanie, czy w ogóle był kryzys na rynku kredytów mieszkaniowych. Ja mówiłem raczej o stabilizacji. Kryzys mieliśmy w 2022 r., kiedy sprzedawano kredyty o wartości 2 mld zł miesięcznie (w II połowie 2024 r., czyli już bez wpływu „Bk” 6,7 mld zł, a w czerwcu br. 8,3 mld zł – red.).

Głównym czynnikiem kształtującym rynek kredytowy w Polsce ogółem jest oczywiście poziom stóp procentowych. Dwie obniżki – majowa i lipcowa, z 5,75 do 5 proc. – a przede wszystkim oczekiwania uczestników rynku, że będą kolejne cięcia – to punkt zwrotny. W moim scenariuszu bazowym przyjmuję jeszcze dwie obniżki stóp przez Radę Polityki Pieniężnej w tym roku, po 0,25 pkt proc. Czyli w grudniu, według mojego scenariusza powinniśmy mieć główną stopę na poziomie 4,5 proc., a WIBOR 4,7-4,8 proc.

Obniżki stóp procentowych to jeden z czynników decydujących o tym, że rynek rzeczywiście się budzi. Jest także drugi niezmiernie ważny czynnik, który wpływa na zdolność kredytową i na dostępność kredytu mieszkaniowego. To oczywiście płace. Wynagrodzenia rosną nie tylko nominalnie, ale i realnie.

Moim zdaniem, na rynku mieszkaniowym będzie teraz stabilizacja, wynikająca z tego, że mamy dużą nadpodaż lokali. Popyt się już obudził, a podaż jest zastopowana, bo nie ma nowych inwestycji deweloperskich. Firmy występują o mniejszą liczbę pozwoleń i uruchamiają mniej budów. W związku z tym za moment oferta zacznie się obniżać, a popyt będzie rosnąć z uwagi na kolejne obniżki stóp. Znowu będzie sytuacja, że będzie popyt, ale nie będzie odpowiedniej podaży. Dlatego prawdopodobnie w II kwartale 2026 r. będziemy mieli powtórkę z historii, czyli pewnie wzrost cen mieszkań.

To oznacza, że teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania? Analitycy wskazują, że część popytu się dalej wstrzymuje, bo część osób czeka na ziszczenie się tych oczekiwanych obniżek stóp procentowych – a wiemy, że prezes NBP jest bardzo kapryśny, jeśli chodzi o dawanie sygnałów. Część mimo wszystko czeka jednak na jakiś spadek cen, skoro oferta jest rekordowa na rynku pierwotnym i wtórnym.

Jak popatrzymy choćby na kwotowania kontraktów na przyszłą stopę procentową, to jednak rynek gra pod obniżki stóp, a z mojego ponad 30-letniego doświadczenia wynika, że rzadko kiedy rynek się myli i gra przeciwko rynkowi nie jest właściwą strategią.

Mówiąc o ofercie, musimy rozróżnić rynek pierwotny i wtórny. Na pierwotnym rzeczywiście są miasta, gdzie wyprzedaż oferty zajęłaby 6-7 kwartałów i można mówić tam o nadpodaży. Jednak w tych miastach działają silni deweloperzy, którzy przyjęli strategię „czekaj i obserwuj”. Wcale nie obniżają cen, bo wiedzą, że okienko sprzedażowe za moment, za pół roku, znowu się otworzy. Firmy są na tyle silne finansowo, że są w stanie funkcjonować przy braku dużej sprzedaży. Mamy raczej stabilizację cen, ewentualnie promocje. Nikt nie używa słowa „obniżka”, bo to źle działa. Jak raz zaczniemy, to potencjalni nabywcy oczekiwaliby kolejnych obniżek i wciąż wstrzymywali decyzje o zakupie.

Na rynku wtórnym za podaż odpowiadają osoby fizyczne. Kowalscy bardzo często nie są w stanie tak długo utrzymywać oferty na rynku z określoną ceną, bo mają pewne potrzeby – chcą kupić większe mieszkanie itd. Są pod presją czasu. Decydującym czynnikiem jest czas, a to wymaga płynności – a żeby była płynność, to trzeba obniżać ceny. I rzeczywiście na rynku wtórnym mamy tendencję obniżania cen: ceny transakcji są niższe niż ofert.

Bardzo często pojawiają się pytania, jaka kwota podawana przez BIK przypada na kredyty na zakup mieszkań, a jaka na refinansowanie...

W raporcie podsumowującym sytuację po I połowie br. pierwszy raz podaliśmy te dane. Około 10 proc. to refinansowanie i właściwie od trzech lat taki udział kredytów konsolidacyjnych w akcji kredytowej się utrzymuje.

Nie ukrywam, że kiedy rzeczywiście stopy jeszcze bardziej spadną, to osoby, które mają kredyt z czasowo stałą stopą na poziomie 8-8,5 proc. w skali roku zadadzą sobie pytanie, dlaczego nie mogą mieć kredytu na 4 proc. No właśnie dlatego, że kredyt ze stałą stopą to forma polisy. Zawsze powtarzam, że rynek ma dwie twarze: uśmiechniętą, kiedy stopy spadają – wtedy wszyscy chcą mieć kredyty ze zmienną stopą, by korzystać z obniżek, oraz smutną, kiedy stopy idą w górę – i wtedy wszyscy chcą mieć kredyt ze stałą stopą, chroniący przed wzrostem rat. Kredytobiorcy zawsze chcą być po tej korzystnej stronie rynku, oczekują programów pomocowych, wakacji kredytowych.

Ja powtarzam: dla gospodarstw domowych jedynym rozwiązaniem jest stała stopa procentowa jako polisa bezpieczeństwa. Tak, przy spadających stopach nie będę beneficjentem spadków, ale przede wszystkim nie będę narażony na ogromny stres finansowy i psychiczny w momencie, kiedy stopy zaczną rosnąć. Pamiętajmy, że gospodarka jest cykliczna i polityka pieniężna też. Chociaż prezes Glapiński o tym głośno nie mówi, to chyba jednak jesteśmy już na początku nowego cyklu, czyli obniżek. Może jednak zawsze dojść do jakichś zdarzeń zewnętrznych, które spowodują wzrost stóp. Zresztą, zgodnie z cyklem, te stopy i tak wzrosną za jakiś czas.

450 tys. zł w czerwcu to nowy rekord średniej wartości zaciągniętego kredytu. 33 proc. pożyczek ma wartość ponad 600 tys. zł...

Największą dynamikę akcji kredytowej widzimy w tym segmencie. Jedna trzecia akcji kredytowej przypada na osoby mieszkające w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, a tam ceny nieruchomości są najwyższe i trzeba zaciągać większe pożyczki. To tam są również najwyższe wynagrodzenia i większa zdolność kredytowa.