Firma datuje swój początek na czerwiec 2012 r., w obecnym kształcie działa jednak od kwietnia 2015 r., kiedy akcjonariusze: prezes Andrzej Kowalski i wiceprezes Marcin Misztal, wnieśli do niej wycenioną na prawie 186 mln zł i2 Grupę, kontrolującą podmioty celowe realizujące poszczególne projekty deweloperskie. Przed transakcją firma i2 Development zajmowała się generalnym wykonawstwem, w grudniu 2014 r. przejęła biuro architektoniczne.
Najświeższe dane finansowe w prospekcie obejmują I połowę 2015 r. – a więc tylko okres kwiecień–czerwiec uwzględnia kluczową działalność deweloperską. Żeby ułatwić inwestorom ocenę potencjału, za I połowę 2015 r. i cały 2014 r. zaprezentowano w prospekcie wyniki w ujęciu pro forma – czyli tak, jak gdyby grupa działała w obecnym kształcie od początku 2014 r. Dla lat 2012–2013 nie podano jednak wyników pro forma.
Utrudniająca ocenę „złożona historia finansowa" jest wymieniona w prospekcie jako jeden z czynników ryzyka.
Projekty przejęte w porfelu i2 Grupy, prowadzone w segmencie premium, charakteryzują się bardzo wysokimi marżami brutto ze sprzedaży (39–65 proc.). Jednak i2 Development w przyszłych „prawdziwych" sprawozdaniach skonsolidowanych będzie pokazywać tu niższe marże (17–39 proc.), bo na potrzeby aportu projekty i2 Grupy zostały wycenione do wartości godziwej (czyli decydująca o rentowności wartość gruntów została podwyższona do wartości rynkowej). Przy kolejnych projektach mają to po części rekompensować wyższe ceny lokali.
Kolejny kłopot to dwutorowa działalność. Grupa stała się klasycznym deweloperem, ale oprócz tego świadczy usługi budowlane przy projektach spółek prezesa Kowalskiego – odpowiada także za sprzedaż lokali, pobierając za to wynagrodzenie (około 2 proc. wartości lokalu) – ta współpraca będzie wygaszana. Przy prezentowaniu sprzedaży w ujęciu ilościowym i2 Development uwzględnia lokale z tej drugiej grupy, co pozwala firmie chwalić się wysoką pozycją na wrocławskim rynku. Za 2015 r. firma zaraportowała sprzedaż 420 lokali, ale tylko 268 przypadało na jej własny biznes.
