Mieszkanie na wynajem zwróci się po 20 latach

Stopa zwrotu z wynajmu mieszkań – średnio 4,9 proc. – nie jest dziś imponująca, ale jeśli dołożymy wzrost cen nieruchomości w długim okresie, inwestycja jest warta rozważenia.

Jak wynika z raportu platformy Rentier.io, która poddała analizie 17 miast, średni wskaźnik rentowności najmu mieszkań brutto, czyli bez odjęcia kosztów, w maju utrzymał poziom z kwietnia – 6 proc.

Przeciętna rentowność netto 50-metrowego lokalu (po odjęciu m.in. podatków, prowizji pośrednika – przy założeniu, że lokal na wynajem kupujemy na rynku wtórnym, kosztów odnowienia) wzrosła symbolicznie – z 4,8 proc. w kwietniu do 4,9 proc. w maju.

Najkorzystniej rentowność najmu netto wygląda w Szczecinie – to 5,6 proc. – przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane 12 miesięcy. Jeden miesiąc bez najemcy oznacza zmniejszenie rentowności do 5 proc. Wynajem lokalu sześć miesięcy w roku oznacza średnią rentowność 2,2 proc. netto. W Sosnowcu i Łodzi inwestycja w mieszkanie wynajęte 12 miesięcy w roku przyniesie 5,3-proc. netto rocznie. 11 miesięcy wynajmu da w Sosnowcu zarobić 4,8 proc., a w Łodzi – 4,7 proc., natomiast pół roku – 1,8 proc. i 2 proc.

Konkurencyjna stawka

Przeciętna rentowność inwestycji w lokale na wynajem w Bydgoszczy to 5,2 proc. (12 miesięcy), 4,7 proc. (11 miesięcy) i 1,9 proc. (sześć miesięcy), w Radomiu: 5,1 proc., 4,6 proc. i 1,8 proc., we Wrocławiu: 4,7 proc., 4,3 proc. i 1,9 proc., w Poznaniu to 4,7 proc., 4,2 proc. i 1,8 proc.

12 miesięcy wynajmu mieszkania w Częstochowie i Lublinie to przeciętna rentowność 5 proc. netto. 11 miesięcy najmu lokalu w Częstochowie to rentowność 4,4 proc., w Lublinie – 4,5 proc., a sześć miesięcy – 1,7 proc. i 1,9 proc. odpowiednio. Rentowność najmu mieszkań w Warszawie, Białymstoku i Toruniu to 4,4 proc. przy 12 miesiącach z lokatorem. Jeśli lokal jest wynajęty 11 miesięcy, w Warszawie i Białymstoku można zarobić średnio 4 proc., a w Toruniu – 3,9 proc. Pół roku bez najemcy obniży rentowność najmu w stolicy do 1,8 proc., a w Białymstoku i Toruniu do 1,6 proc. Najgorzej jest ciągle w Krakowie, gdzie 12 miesięcy najmu mieszkań pozwoli uzyskać 4,2-proc. rentowność netto. Gdy lokal jest wynajęty 11 miesięcy, zyskowność spadnie do 3,8 proc., a pół roku bez najemcy to już tylko 1,7-proc. rentowności.

Koszt wynajmu mieszkania (czynsz za mkw.) z ceną jego zakupu na rynku wtórnym porównuje Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. Inwestycja w nieruchomość w dużym mieście zwróci się średnio po 230 miesiącach. Zakładając, że lokal jest wynajęty średnio 11 miesięcy w roku, zwrot nastąpiłby po około 20 latach. – Okres ten różni się w zależności od miasta i liczby pokoi – zaznacza Drogomirecki. Inwestycja w kawalerkę w Warszawie zwróci się po 221 miesiącach, w mieszkania dwupokojowe – po 256, w trzypokojowe – po 240, a w czteropokojowe – po 253 miesiącach. W Krakowie na zwrot można liczyć po 232 miesiącach (zakup kawalerki), 269 (lokal dwupokojowy), 257 (trzypokojowy) i 265 miesiącach (mieszkanie czteropokojowe). We Wrocławiu to 213, 246, 236 i 217 miesięcy, w Poznaniu – 213, 239, 242 i 273, w Gdańsku – 208, 247, 215 i 226 miesięcy, a w Łodzi – 168, 191, 188 i 205 miesięcy, odpowiednio. Jak mówi Drogomirecki, najszybciej wynajmują się mieszkania w standardzie popularnym, w dobrych lokalizacjach oferowane taniej niż podobne lokale w okolicy.

Do własnego lokalu

Lidia Dołhan, starszy analityk WGN, ocenia, że zainteresowanie budzą lokale dwupokojowe o wysokim standardzie w nowoczesnych budynkach, blisko centrum miast, uczelni, dzielnic biurowych. – Jeśli mieszkania szukają rodziny, znaczenie ma przede wszystkim stawka najmu, ważna jest też liczba pokoi i funkcjonalność, a także bliskość przedszkoli i szkół – mówi. Podkreśla, że planując inwestycję w mieszkanie, trzeba określić, komu będziemy je wynajmować. – Trzeba też uwzględnić ryzyko i zmiany na rynku – mówi ekspertka WGN.

Jej zdaniem mieszkania wciąż mogą być dobrą inwestycją chroniącą kapitał, ale dziś trzeba do niej podejść ostrożnie i selektywnie. – Nieruchomości z dobrymi adresami będą trzymać cenę niezależnie od koniunktury w gospodarce – mówi. – Na rynku najmu w dużych miastach, takich jak Wrocław, Warszawa, Gdańsk, Poznań, popyt rośnie, ale konkurencja jest coraz większa. Boom na inwestycyjne kupowanie mieszkań wzmógł się podczas covidu i później, co skutkuje zwiększoną podażą.

Zdaniem Lidii Dołhan, obniżki stóp procentowych spowodują, że część najemców prawdopodobnie ruszy po kredyt hipoteczny. – Niższe stopy to niższe raty kredytów, a wiec większa dostępność finansowania – wyjaśnia ekspertka WGN. – Symboliczne cięcie stóp w maju jednak nie wystarczy, by znacząco zmienić zdolność kredytową. Dopiero obniżka o około 4 proc. może spowodować mocny impuls. Popyt może wówczas skoczyć szybciej niż podaż, co zapewne podbije ceny mieszkań. Wielu kupujących znów nie będzie stać na własne mieszkanie, więc pozostaną przy najmie.

Ważny metraż

Aleksander Skirmuntt, ekspert agencji Maxon Nieruchomości, ocenia, że stopa zwrotu z wynajmu mieszkań (najczęściej 3,5–4 proc.) nie jest wygórowana. – Ale mówimy nie tylko o wynajmie – zaznacza. – Jeśli dołożymy wzrost cen mieszkań w dłuższym okresie, to te cyfry wyglądają znacznie lepiej.

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w maju ceny mieszkań z rynku wtórnego były raczej stabilne. Spośród 18 analizowanych miast wojewódzkich aż w 13 odnotowano znikome, poniżej 1 proc., wahania średniej ceny ofert (od -0,6 proc. do +0,7 proc.), miesiąc do miesiąca. – Cztery stolice regionów zanotowały obniżkę średniej ceny ofert za metr. To Kraków (-3,5-proc., spadek, o ok. 590 zł/mkw., miesiąc do miesiąca), Kielce (-2,7 proc., o ok. 270 zł), Łódź (-1,2 proc., o ok. 100 zł) i Zielona Góra (-1 proc., niecałe 90 zł) – podaje Rafał Bieńkowski, ekspert portalu. – Jedno miasto – Rzeszów – zanotowało w tym czasie wzrost średniej ceny ofert. Zmiana nie była duża (+1,1 proc. mies./mies., około 120 zł/mkw.).

Skirmuntt radzi, by inwestując w mieszkania na wynajem, zwrócić uwagę m.in. na metraż. – Lepiej kupić dwa małe pokoje niż dużą kawalerkę – uważa ekspert Maxona. – Ważna jest lokalizacja. Wynajmujący często korzystają z komunikacji miejskiej, więc mieszkanie powinno być dobrze skomunikowane. Trzeba też zwrócić uwagę na stan mieszkania. Lepiej kupić lokal gotowy do zamieszkania lub taki, który wymaga niewielkiego odświeżenia. Wtedy szybciej możemy je wystawić do wynajmu.