Przez trzy kwartały tylko 28 na 1000 domów w USA zmieniło właścicieli

Tylko 2,8 proc. amerykańskich domów zmieniło właścicieli w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku. To najniższy wynik od co najmniej 30 lat. Wskaźnik rotacji spadł o 38 proc. od szczytu w 2021 roku, kiedy sprzedano 44 na 1000 domów.

https://pbs.twimg.com/media/G4rX7CzXMAAIoqQ?format=jpg&name=small

Tak wynika z analizy Redfin dotyczącej wskaźników rotacji domów, opartej na danych MLS i rejestrach powiatowych. Wskaźnik rotacji definiuje się jako liczbę domów sprzedanych w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku, podzieloną przez całkowitą liczbę istniejących domów na sprzedaż.

Analiza objęła okres od 2012 do 2025 roku, ale tegoroczny wskaźnik rotacji na poziomie 2,8 proc. jest najniższy od co najmniej początku lub połowy lat 90. Sprzedaż istniejących domów w tamtym czasie była podobna jak w tym roku, ale liczba istniejących domów była mniejsza – co oznacza, że wskaźnik rotacji był wyższy.

Tegoroczny wskaźnik rotacji (2,77 proc.) nieznacznie spadł w porównaniu z 2,78 proc. w roku ubiegłym, kiedy sprzedaż istniejących domów spadła do najniższego poziomu od 1995 roku.

W tym roku sprzedano o 37,7 proc. mniej domów niż w środku pandemii, w 2021 roku (44 na 1000) i o 31,2 proc. mniej domów niż w poprzednim, 2019 roku poprzedzającym pandemię (40 na 1000).

Dlaczego sprzedaż domów jest w USA tak niska?

Wyzwania związane z dostępnością finansową sprawiły, że wielu kupujących zwlekało z zakupem. Ceny domów zbliżają się do rekordowych poziomów, a koszty kredytów hipotecznych pozostają wysokie, co powoduje, że liczba sprzedających znacznie przewyższa liczbę kupujących.

Sprzedający nie chcą rezygnować z niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych. Ponad 70 proc. właścicieli domów w USA z kredytem hipotecznym ma stopę procentową poniżej 5 proc., znacznie poniżej obecnej stopy 6,17 proc. Chociaż odsetek kredytów hipotecznych powyżej 6 proc. jest najwyższy od 10 lat, wielu właścicieli domów nadal ma stałe oprocentowanie i nie chce ich sprzedawać.

Wreszcie niepewność gospodarcza sprawiła, że kupujący byli ostrożni. Obawy o bezpieczeństwo zatrudnienia, inflację i ogólną niestabilność spowodowały, że wielu potencjalnych kupców odłożyło większe zakupy, co dodatkowo spowolniło tempo transakcji.

– Amerykański rynek nieruchomości charakteryzuje się obecnie ostrożnością – powiedział Chen Zhao, szef działu badań ekonomicznych w Redfin. – Kupujący coraz częściej rezygnują z transakcji, czasami z powodu problemów z dostępnością, a czasami dlatego, że ponownie rozważają, czy to właściwy moment na podjęcie decyzji. Inni nawet nie szukają nieruchomości, czekając na spadek cen lub oprocentowania kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, wielu sprzedających pozostaje na miejscu – albo dlatego, że są uzależnieni od niskich stóp procentowych, albo dlatego, że nie chcą zaakceptować ofert poniżej oczekiwań. Kiedy obie strony wahają się, sprzedaż naturalnie spada do rekordowo niskiego poziomu – podkreśla Zhao.

W tym roku na rynku pojawi się więcej domów niż w ciągu ostatnich dwóch lat.

Wskaźnik liczby domów wystawianych na sprzedaż w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku nieznacznie wzrósł do 3,9 proc. – co oznacza, że na sprzedaż wystawiono 39 na 1000 domów. Był to trzeci najniższy wskaźnik liczby domów wystawianych na sprzedaż od 2012 roku, zaledwie nieznacznie wyższy niż ubiegłoroczne 3,7 proc. i rekordowo niskie 3,5 proc. z 2023 roku.

W tym roku wskaźnik ten jest niższy o 25,2 proc. w porównaniu z rokiem 2019, czyli sprzed pandemii (52 oferty na 1000 domów), a także o 24,3 proc. w porównaniu z rokiem 2021 (51 ofert na 1000 domów).

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku sprzedano około 30 na 1000 domów jednorodzinnych, więcej niż w przypadku około 22 na 1000 sprzedanych mieszkań/domów szeregowych.

Wskaźnik rotacji sprzedaży mieszkań/domów szeregowych spadł o 3,3 proc. rok do roku, podczas gdy wskaźnik rotacji sprzedaży domów jednorodzinnych wzrósł o 0,6 proc.

Jest to zgodne z danymi Redfin, które pokazują, jak trudno jest sprzedać mieszkania w tym roku – szacuje się, że w sierpniu w całym kraju sprzedających było o 72,3 proc. więcej niż kupujących.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku na sprzedaż wystawiono około 33 na 1000 mieszkań/domów szeregowych i około 41 na 1000 domów jednorodzinnych.

Najwięcej domów sprzedanych w Virginia Beach i West Palm Beach

Virginia Beach w stanie Wirginia znalazła się na szczycie listy 50 najludniejszych obszarów metropolitalnych w USA o najwyższym wskaźniku rotacji, z około 35 na 1000 domów sprzedanych w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku.

Kolejne obszary metropolitalne z najwyższym wskaźnikiem rotacji w tym roku to West Palm Beach na Florydzie (32,6 sprzedaży na 1000 domów), Tampa na Florydzie (31,2 sprzedaży na 1000 domów), Indianapolis (30,3 sprzedaży na 1000 domów) i Atlanta (30,1 sprzedaży na 1000 domów).

Popyt w regionie Sun Belt znacznie osłabł od szczytu pandemii, a wskaźnik sprzedaży nadal gwałtownie spada w wielu obszarach metropolitalnych regionu.

Wskaźnik rotacji w San Antonio spadł do 24 sprzedaży na 1000 domów, co stanowi spadek o 26,9 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim i jest największym spadkiem wśród 50 największych obszarów metropolitalnych. Następne w kolejności są Charlotte w Karolinie Północnej (-19,9 proc.), Jacksonville na Florydzie (-17,3 proc.), Miami (-16,7 proc.) i Orlando na Florydzie (-16,1 proc.).

Jedynymi trzema dużymi obszarami metropolitalnymi, w których odnotowano szybszy wskaźnik rotacji niż rok temu, były Virginia Beach w stanie Wirginia (+5,3 proc.), San Francisco (+2,6 proc.) i Indianapolis (+1,4 proc.).

Najmniej domów sprzedało się w aglomeracjach Nowego Jorku i Kalifornii

Nowy Jork odnotował najniższy wskaźnik rotacji wśród 50 największych aglomeracji – w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku sprzedało się zaledwie około 10 na 1000 domów.

Następne miejsca zajęło sześć kalifornijskich obszarów metropolitalnych, na czele z Los Angeles (11,5 sprzedaży na 1000 domów), San Francisco (13,2 sprzedaży na 1000 domów) i San Jose w Kalifornii (14,8 sprzedaży na 1000 domów).

Niski obrót nieruchomościami w Kalifornii wynika częściowo z Propozycji 13, ustawy stanowej, która ogranicza wzrost podatku od nieruchomości i stwarza silną zachętę finansową dla właścicieli do pozostania w swoich domach. Warto zauważyć, że podwyższona stopa kapitalizacji SALT może pomóc w odblokowaniu części kalifornijskich zasobów mieszkaniowych w przyszłych latach.