Rynek mieszkań na wynajem i prywatnych akademików w Polsce ma potencjał

Jesteśmy dużym i najszybciej rosnącym rynkiem regionu, jeśli chodzi o tzw. living. Fundamenty są silne, choć w tej chwili nie brakuje wyzwań. Zdaniem ekspertów karty rozdawać będą inwestorzy, którzy już zapuścili korzenie nad Wisłą.

Echo Investment jako wykonawca i 30-proc. udziałowiec zaangażowane jest w platformę PRS Resi 4 Rent, a dodatkowo – w podobnym modelu – w platformę prywatnych akademików StudentSpace. Murapol ma kontrakt ramowy na budowę lokali dla platform Life Spot i Student Depot. Vantage Development rozwija Vantage Rent. Develia weszła w joint venture akademikowe. Postawienie swojej platformy PRS cały czas deklaruje Ronson. Rynek tzw. livingu to dla deweloperów z GPW i Catalystu uzupełniający biznes wobec budowy mieszkań na sprzedaż. Jak perspektywy rozwoju oceniają eksperci?

Szanse i wyzwania

Firma Savills szacuje zasób PRS w Polsce na ponad 20 tys. mieszkań w ofercie oraz 10 tys. w budowie. Eksperci zwracają uwagę na tempo wzrostu rynku: budowa 10 tys. lokali zajęła osiem lat, a kolejnych 10 tys. tylko dwa lata.

Czy spowolnienie sprzedaży mieszkań nabywcom indywidualnym może przełożyć się na więcej transakcji deweloperów z inwestorami instytucjonalnymi? Zdaniem ekspertów Savillsa – niekoniecznie.

– Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma swoje konsekwencje dla inwestorów z sektora PRS. W największych miastach deweloperzy nadal podchodzą z rezerwą do transakcji sprzedaży całych budynków funduszom inwestycyjnym, które nie są w stanie zapłacić ceny akceptowalnej przez nabywcę indywidualnego. Wynika to z faktu, że mimo pewnego spowolnienia rynek sprzedaży indywidualnej znajduje się nadal w lepszej kondycji niż w wyjątkowo trudnym 2022 r. – wyjaśnia Jacek Kałużny, dyrektor działu operational capital markets w Savills.

Zdaniem eksperta rynek PRS w Polsce pozostanie domeną graczy, którzy już zbudowali tu mocną pozycję.

Foto: GG Parkiet

– Mimo dynamicznego wzrostu podaży zasobów PRS ogólny obraz rynku jest umiarkowanie optymistyczny. Większość nowej podaży była i w najbliższej przyszłości będzie dostarczana przez platformy z własnym zapleczem deweloperskim, a oznaki zainteresowania nowych inwestorów wejściem na polski rynek PRS są jak dotąd nieliczne – przyznaje Kałużny. – Niektóre z potencjalnych wyzwań są ściśle związane z sytuacją na rynku mieszkaniowym. Aktualne warunki na rynku mogą skłonić niektórych deweloperów do ponownego poszukiwania alternatywnych źródeł dochodów, takich jak dostarczanie produktów PRS inwestorom instytucjonalnym. Jednak jeśli rząd zdecyduje się na wprowadzenie nowych form dopłat w 2025 r., podobnych choćby do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, możemy spodziewać się kolejnej zmiany popytu, która spowoduje dalszy wzrost cen mieszkań i ograniczy zainteresowanie rynkiem PRS przez deweloperów. Inną kwestią jest to, czy więcej inwestorów posiadających aktywa przeznaczone pod PRS na działkach mieszkaniowych zdecyduje się na sprzedaż mieszkań indywidualnym nabywcom, by skorzystać z wyższych cen sprzedaży w porównaniu z tym, co mogliby osiągnąć, sprzedając całość aktywów innemu inwestorowi instytucjonalnemu. Sprzedaż indywidualna może stanowić kuszącą opcję, mimo że czas sprzedaży mieszkań w Polsce ostatnio się wydłużył – dodaje

Według Kałużnego postrzeganie rynku z perspektywy inwestycyjnej prawdopodobnie poprawiłoby się, gdyby miały miejsce udane transakcje na dużą skalę lub na poziomie portfeli, obejmujących ustabilizowane projekty PRS zrealizowane na gruntach przeznaczonych pod usługi.

– Rozmawiając o czysto ekonomicznych aspektach PRS, nie możemy zapominać o wojnie w Ukrainie i wynikających z niej wzorcach migracyjnych, które miały ogromny wpływ na rynek najmu dwa lata temu. Czy zakończenie wojny lub jakakolwiek forma zawarcia rozejmu spowoduje natychmiastową falę migracji obywateli Ukrainy z powrotem do ojczyzny, powodując negatywny wstrząs popytowy na rynku wynajmu w Polsce? Ważne będzie również obserwowanie wszelkich dyskusji dotyczących zmian w opodatkowaniu i innych regulacjach, takich jak te związane z warunkami technicznymi budynków, które mogą wpłynąć na rentowność inwestycji PRS – podsumowuje Kałużny.

Regionalny tygrys

Analitycy firmy Colliers wzięli pod lupę region CEE–6 (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia i Bułgaria).

W tej chwili Warszawa i Praga to stolice regionu CEE–6 przewodzące wzrostowi PRS. Również jeśli chodzi o prywatne akademiki, Warszawa to rynek szczególnie szybko rosnący z szansą na zostanie liderem regionu. Z szacunków Colliersa wynika, że zasoby PRS w omawianym regionie Europy to 89,3 tys. lokali, co oznacza przyrost o jedną piątą w ciągu roku i o 44 proc. w ciągu dwóch lat. W budowie jest 10 tys. lokali, a w planach 38 tys.

Największym rynkiem pod względem działającego zasobu są Czechy, gdzie lokali na wynajem jest 65,5 tys. W ciągu roku zasób zwiększył się o niecałe 5 proc. W budowie jest 1,5 tys. lokali, a w planach 1,2 tys.

W Polsce zasób sięga 20,9 tys. mieszkań – jednak w ciągu ostatnich 12 miesięcy urósł skokowo o 111 proc. Ponadto w budowie jest 7,4 tys. lokali, a w projektach w przygotowaniu 34,6 tys. Polska to także najbardziej zdywersyfikowany rynek. Stolica dominuje, ale inwestorzy są aktywni również w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu oraz Łodzi.

Zasób prywatnych akademików w regionie CEE–6 szacowany jest przez Colliers na 14,9 tys. lokali. 70 proc. przypada na Polskę, 17 proc. na Czechy, 11 proc. na Rumunię. Roczny wzrost w Polsce sięga ponad 70 proc., a w Czechach 21 proc. Sektor PBSA napędzany jest zwiększającą się z roku na rok liczbą zagranicznych studentów – i ten motor będzie dalej działać. W Polsce w budowie są akademiki liczące 5,4 tys. lokali, a w planach są inwestycje na 14,2 tys. lokali.

Rośnie też nisza tzw. projektów colivingowych, czyli nieruchomości dla studentów oraz tzw. młodych profesjonalistów, którzy ukończyli edukację i wkraczają na rynek pracy, gdzie duży nacisk położony jest na przestrzenie wspólne. W listopadzie pierwszą rocznicę działalności świętuje Noli Mokotów – pierwsza w Polsce tzw. inwestycja colivingowa. Mieszkania są w pełni wynajęte, co świadczy o popycie na elastyczne formy najmu.

– Zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkaniową w Polsce już teraz jest ogromne, a do 2050 r. miasta, takie jak Warszawa, Kraków, Poznań i Gdańsk, spodziewają się dalszego wzrostu populacji. Inwestorzy PRS przez swoją działalność zmniejszają lukę – mówi Michał Witkowski, dyrektor linii living services w Colliersie. Zaznacza, że rosnące ceny mieszkań powodują, że najem instytucjonalny staje się coraz atrakcyjniejszą alternatywą. Ale o wyborze decyduje też styl życia.

– PRS to odpowiedź na zmieniające się potrzeby i preferencje Polaków. Coraz częściej wybieramy bowiem elastyczność i wygodę najmu zamiast długoterminowego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Coraz częściej, nawet posiadając mieszkanie na własność, decydujemy się na najem w miejscu, które nam bardziej życiowo odpowiada – mówi Witkowski.