Okazje mieszkaniowe w centrum miasta. Co może skusić inwestora

Z tego artykułu dowiesz się:

• Ile wynosi „premia za lokalizację” i jak duże są różnice cen mieszkań w jednej dzielnicy
• Czym jest „okazja mieszkaniowa” i dlaczego niska cena nie zawsze jest jej wyznacznikiem
• Jakich stóp zwrotu można oczekiwać z najmu i dlaczego centrum miasta jest uważane za bezpieczną lokatę kapitału
• Co sprawia, że popyt na mieszkania w centrum nie słabnie nawet w czasach rynkowego spowolnienia

Najdroższe mieszkania w największych miastach są zwykle w Śródmieściu i na Starym Mieście. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena mkw. nowych lokali w warszawskim Śródmieściu sięga 40 tys. zł. – To dwa razy więcej niż średnia dla całej stolicy – mówi Marek Wielgo, ekspert serwisu.

Nie tylko dach nad głową

Podobnie jest w innych miastach. – W rejonie Starego Miasta w Krakowie deweloperzy oferują mieszkania średnio po ok. 22,6 tys. zł za mkw., wyraźnie drożej niż w większości dzielnic. Również w Trójmieście widać premię za centralną lokalizację: w Śródmieściu Gdańska średnia cena mkw. nowego mieszkania to ok. 23,6 tys. zł, w Śródmieściu Gdyni– ok. 22,7 tys. zł – podaje Wielgo. We wrocławskim Starym Mieście średnia cena sięga ok. 20,2 tys. zł za mkw., w rejonie Starego Miasta w Poznaniu – ok. 14,7 tys. zł.

– W innych metropoliach poziom cen jest niższy, ale mechanizm w gruncie rzeczy jest ten sam – zauważa Marek Wielgo. W Śródmieściu Łodzi nowe mieszkania kosztują średnio ok. 13,1 tys. zł/mkw., w Katowicach – w Zespole Dzielnic Śródmiejskich – ok. 13,2 tys. zł. – Centrum niemal zawsze jest najdroższe, bo to najwygodniejsze miejsce do życia: blisko pracy, usług i komunikacji. Kupując mieszkanie w takiej lokalizacji, kupujemy nie tylko dach nad głową, ale też czas, za który coraz więcej osób jest skłonnych dopłacić – mówi ekspert.

Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor oddziału Freedom Magdalenka, potwierdza: – Klienci kupują już nie tylko metry kwadratowe, lecz również styl życia, lokalizację, poczucie komfortu. – A warszawski rynek premium coraz bardziej przypomina zachodnie stolice: najlepsze adresy stają się dobrem ograniczonym. Ceny mieszkań w najbardziej prestiżowych budynkach regularnie przekraczają 35-40 tys. zł za metr, a w segmencie ultrapremium dochodzą nawet do 70-100 tys. zł. Najdroższe apartamenty w centrum Warszawy kosztują kilkanaście, a czasem nawet ponad 20-30 mln zł. Ile trzeba mieć na „przyzwoite” mieszkanie w centrum? To zależy od standardu i oczekiwań, ale trudno dziś myśleć o komfortowym mieszkaniu w dobrej lokalizacji za mniej niż 1,5–2 mln zł. Za tę kwotę można znaleźć ok. 50–70 mkw. w nowoczesnym budynku lub odrestaurowanej kamienicy.

Różnice cen w obrębie jednej dzielnicy są bardzo duże. – W Śródmieściu Warszawy deweloperzy oferują zarówno mieszkania kosztujące mniej niż 30 tys. zł za metr, jak i lokale wyceniane na ponad 80 tys. zł za metr – wskazuje Marek Wielgo. 

Najdroższe mieszkania na Starym Mieście w Krakowie deweloperzy wyceniają na 49 tys. zł/mkw., najtańsze na 16 tys. zł, w Śródmieściu Gdańska najwyższe ceny to 45 tys. zł/mkw., najniższe – 17,5 tys. zł, na Starym Mieście we Wrocławiu to odpowiednio 45 tys. i 11,5 tys. zł (dane:RynekPierwotny.pl).

Na powiększającą się lukę cenową pomiędzy Śródmieściem a innymi dzielnicami Warszawy zwraca uwagę Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Średnia cena lokalu wystawionego na sprzedaż na rynku wtórnym to ok. 26 tys. zł za mkw. Cena najdroższych apartamentów w ofercie przekracza 10 mln zł – wskazuje. – Jeśli uznać, że „przyzwoite” mieszkanie ma przynajmniej trzy pokoje, nie mniej niż 70 mkw. i standard powyżej przeciętnego, to cena zaczyna się niebezpiecznie zbliżać do 2 mln zł.

Aleksander Skirmuntt z Maxon Nieruchomości mówi: sky is the limit. – Myślę o cenie ok. 100 tys. zł za metr. Na przyzwoite mieszkanie trzeba mieć powyżej 1 mln zł, choć to zależy, czego szukamy. Zawsze można trafić okazję, choć okazja dla każdego jest czymś innym – zaznacza. – Dla flippera to zrujnowane mieszkanie do kapitalnego remontu, dla kogoś, kto szuka dla siebie – mieszkanie, w które nie musi wkładać pracy i dodatkowych pieniędzy. W nieruchomościach trzeba szukać potencjału, czegoś, czego inni może nie widzą. To np. dwupokojowe mieszkanie, z którego zrobię zgrabne trzy pokoje, przenosząc kuchnię do salonu, albo duże mieszkanie, z którego wykroję dwie lub trzy kawalerki. Mogę zarobić, jeśli dostrzegę potencjał.

Mieszkaniowe okazje

Ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane także w gdańskim Śródmieściu. – Najdroższe apartamenty w nowych budynkach kosztują nawet ponad 40 tys. zł za mkw., a mieszkania do remontu w starych kamienicach nawet poniżej 10 tys. zł za mkw. – wskazuje Paweł Grabowski z BIG Property. – Dużo mieszkań w centrum zostaje sprzedanych, zanim trafią do publicznego obiegu. Dotyczy to ofert z każdego segmentu: od apartamentowców w pierwszej linii zabudowy nad Motławą, przez nowe i kilkuletnie budynki, bloki z wielkiej płyty i kamienice na Starym Mieście. Gdańskie Śródmieście to rynek ponadregionalny, przyciąga wielu inwestorów z całej Polski, którzy kupują mieszkania na wynajem albo jako second home.

Trafiają się okazje. – Na pierwszy rzut oka okazyjne oferty inwestycyjne to te z cenami poniżej 10 tys. zł za mkw. mieszkania. Często jednak może to nie być jednoznaczna okazja ze względu na stan lokalu czy kamienicy, położenie (np. IV piętro bez windy), nieatrakcyjne sąsiedztwo – zaznacza Grabowski.

Ceny mieszkań z drugiej ręki w centrum Poznania to 14,5-18,5 tys. zł za mkw. – Najdroższe są apartamenty premium, penthouse’y, lokale z tarasami albo z prestiżowym adresem. Ich ceny to 20-23 tys. zł za mkw. – podaje Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum. –  Pojawiają się też nowe nieruchomości premium wyceniane na 19,6-33,4 tys. zł za mkw. Przyzwoite mieszkanie w centrum? Jeżeli za „przyzwoitą” uznamy kawalerkę lub mały dwupokojowy lokal do zamieszkania lub odświeżenia, próg zaczyna się od 500-650 tys. zł. Są też tańsze oferty, ale często oznaczają mikrometraż, gorszy standard, parter bądź oficynę, trudniejszy układ, wysokie koszty eksploatacji.

– Średnie ceny ofertowe w ścisłym centrum i na Starym Mieście w Krakowie to ok. 19-22,6 tys. zł za mkw. – podaje z kolei Marcin Cholewa z Freedom Kraków Śródmieście. – Najdroższe mieszkania w centrum kosztują ok. 4 mln zł i więcej. A na przyzwoite mieszkanie w tej lokalizacji trzeba mieć minimum 650-800 tys. zł. Okazje to zwykle lokale wymagające remontu albo szybkiej decyzji o zakupie. 

Hanna Morawska okazją nazywa mieszkanie, które spełnia co najmniej trzy warunki: jest kupowane poniżej cen transakcyjnych porównywalnych nieruchomości, ma problem (prawny, techniczny) możliwy do rozwiązania w przewidywalnym czasie i budżecie, ma atrakcyjną lokalizację. – Tej ostatniej cechy nie da się później „dokupić” – podkreśla. – Przykładowa okazja w centrum Poznania to niekoniecznie lokal za 10 tys. zł/mkw. Może być za 14,5 tys. zł, jeśli po remoncie lokal będzie w stanie konkurować z tymi po 17-19 tys. zł za mkw. Tanie mieszkanie może nie być okazją, jeśli w grę wchodzą trudno rozwiązywalne problemy, np. niefortunny układ instalacji, wysokie koszty remontu, problemy wspólnoty mieszkaniowej, skomplikowana sytuacja prawna. Kluczem nie zawsze jest cena, a realna przewaga, którą kupujący może przełożyć na konkretne liczby.

Marek Wielgo komentuje, że o okazjach zwykle mówimy wtedy, gdy cena jest wyraźnie niższa od przeciętnej, która dla wielu kupujących jest punktem odniesienia. – Pamiętajmy, że jeśli coś wygląda jak okazja, to zwykle nie bez powodu. Układ mieszkania może być niekorzystny, mniej atrakcyjna może być też lokalizacja (np. przy bardzo ruchliwej ulicy). Ale są też czysto „rynkowe” przypadki – zaznacza.  – Okazją może być mieszkanie już gotowe, które deweloper chce szybko sprzedać, by zamknąć inwestycję.  Czasem to też efekt zbyt optymistycznej początkowej wyceny, którą deweloper z czasem urealnia. 

Kiedy inwestycja w mieszkanie ma sens

Centrum to dobry kierunek dla inwestorów? Eliza Rudnicka-Wąsińska uważa, że warto inwestować w mieszkania w Warszawie. – Warszawa jest najsilniejszym rynkiem nieruchomości w Polsce, przyciąga biznes, zagraniczne firmy, studentów i osoby z wysokimi dochodami. Popyt na dobre mieszkania w centrum praktycznie nie znika, nawet w czasie spowolnienia rynku – mówi. – Inwestycja ma największy sens wtedy, gdy kupujemy nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji, mieszkanie ma potencjał najmu, budynek będzie się dobrze starzał architektonicznie, a inwestor nie zakłada szybkiego zysku, ale perspektywę minimum kilku lat.

Jak mówi pośredniczka z Freedom, dobrze kupione mieszkanie premium może przynieść ok. 4-6 proc. zwrotu rocznie brutto. – Apartament o wartości ok. 2 mln zł może generować czynsz na poziomie 8-12 tys. zł miesięcznie. Jeśli patrzymy wyłącznie przez pryzmat najmu, inwestycja zwraca się zwykle po ok. 18-25 latach – szacuje. 

Marcin Jańczuk potwierdza: Warszawa ma coraz więcej do zaoferowania. – Staje się modnym kierunkiem w skali całej Europy. Kto wie, może nieruchomość w centrum Warszawy będzie kiedyś symbolem prestiżu także w kręgach inwestorów spoza naszego kraju – zastanawia się.

Zdaniem Pawła Grabowskiego Śródmieście, ze względu na wysokie ceny, może nie oferować najwyższych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkanie. – Jest to jednak bardzo bezpieczna lokalizacja, która zawsze będzie zarabiać, a wartość nieruchomości będzie rosła – uważa.  – W ciągu ostatniego roku wartość mieszkań w Śródmieściu wzrosła średnio o ok. 3 proc., powyżej średniej dla całego Gdańska. Długoterminowo przewidujemy wyłącznie wzrost wartości nieruchomości. Krótkotrwale mogą pojawiać się korekty cen i wzrost podaży. W najbliższym czasie będzie to zależało głównie od nowych regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego i obostrzeń w zakresie prowadzenia takiej działalności w budynkach wielorodzinnych.

Mieszkanie w centrum daje możliwości elastycznego podejścia do wynajmu. – Możliwy jest wynajem zarówno długoterminowy, jak i wakacyjny oraz model mieszany. – Należy przyjąć, że zwrot z takiej inwestycji to ok. 5 proc. Oczywiście, możliwe są znacznie wyższe zwroty, ale to zależy od właściwego zarządzania inwestycją oraz tego, czy obsługujemy najemców we własnym zakresie, czy powierzamy obowiązki firmie zewnętrznej – wyjaśnia Paweł Grabowski. – Okres zwrotu może wynosić ok. 15-20 lat – jeżeli weźmiemy pod uwagę wyłącznie stawki najmu.

Lokata kapitału 

Aleksander Skirmuntt zauważa, że są inwestorzy, którzy biorą pod uwagę tylko centrum, gdzie mieszkań przybywa najwolniej, a ceny nie spadają nawet w czasie kryzysu. – Stopy zwrotu z wynajmu nie są zbyt wysokie, to 3-4 proc. rocznie, ale kiedy dodamy wzrost wartości mieszkania, średnio 5 proc. (a są okresy, gdy ceny rosną szybciej), to daje nawet 10 proc. – szacuje, zwracając uwagę, że w szeroko rozumianym śródmieściu Warszawy, wliczając bliską Wolę, powstaje coraz więcej nieruchomości w cenach 40-60 tys. zł za mkw. – Może to pociągnąć ceny pozostałych mieszkań – uważa Skirmuntt. 

Słychać jednak głosy, że inwestowanie w mieszkania nie jest już tak opłacalne jak kilka lat temu. – Zniechęcać mogą bardzo wysokie ceny i stosunkowo niski zwrot z najmu – mówi Marek Wielgo. – Centra miast są jednak specyficzne. Nie ma hektarów wolnych terenów, które można szybko zabudować. Coś trzeba wyburzyć albo przebudować, trzeba zmierzyć się z ograniczeniami konserwatorskimi i skomplikowanymi procedurami. To podnosi koszty i wydłuża czas realizacji inwestycji – zauważa. – O ten sam kawałek ziemi konkurują deweloperzy budujący mieszkania, biura i hotele. Dlatego grunty są bardzo drogie, a w konsekwencji drogie są też mieszkania, które na nich powstają – wyjaśnia. 

Mimo to chętni zawsze się znajdą. – Jedni kupią, żeby mieszkać, inni – żeby wynajmować, jeszcze inni traktują mieszkanie jak bezpieczną lokatę kapitału – mówi Wielgo. – Dochodzi prestiż adresu i fakt, że centrum działa jak swoista bezpieczna przystań. Nawet w gorszych czasach takie mieszkania stosunkowo łatwo wynająć albo sprzedać.