Będzie alternatywa dla „inwestowania w beton”. Magazynowy fundusz coraz bliżej

Liczymy na zamknięcie formalności w II kwartale, by ruszyć w Polsce z funduszem z niskim progiem wejścia i szeroką dystrybucją jednostek. Takie produkty są kojarzone ze stopami zwrotu 6–7 proc. rocznie – mówi Małgorzata Sablińska, dyrektorka ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds.

Accolade przymierza się do uruchomienia w Polsce funduszu dla inwestorów indywidualnych, lokującego w dochodowych nieruchomościach magazynowych – tak jak od lat mogą to robić czescy inwestorzy w Accolade Industrial Fund. W zeszłym roku zaproszono panią do pokierowania przedsięwzięciem. W ramach przygotowań zrealizowaliście z prof. UW Katarzyną Sekścińską raport „Chcemy inwestować, ale nie wiemy jak”. Jakie są dla was kluczowe wnioski płynące z odpowiedzi polskich respondentów?

Jednym z najistotniejszych wniosków z badania jest to, że Polacy uważają inwestowanie za sensowne i opłacalne. Widać to wyraźnie w wynikach – ok. 96 proc. ankietowanych deklaruje, że inwestowanie ma sens. Około 43 proc. deklaruje gotowość rozpoczęcia inwestowania w najbliższej przyszłości.

Dla nas szczególnie ważny jest wniosek dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych. Z badania wynika, że wielu Polaków wciąż nie bierze pod uwagę inwestowania w ten sektor. W dużej mierze wynika to z faktu, że wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że takie rozwiązania inwestycyjne mogą być w ogóle dostępne dla klientów indywidualnych. Inwestowanie w nieruchomości jest bowiem powszechnie kojarzone z wysoką barierą wejścia. Dla wielu potencjalnych inwestorów właśnie ten czynnik stanowi główną przeszkodę. W efekcie część osób nawet nie rozważa inwestycji w nieruchomości komercyjne, zakładając z góry, że jest to obszar niedostępny dla inwestorów indywidualnych.

W 2025 r. udział rodzimego kapitału w wartości transakcji na polskim rynku nieruchomości komeryjnych sięgnął 20 proc., a w ujęciu wartościowym ok. 900 mln euro, czyli 3,8 mld zł – to rzecz bez precedensu. Część to zakupy firm, a jeśli chodzi o detal, to bardzo zamożni Polacy kupujący np. parki handlowe czy nawet mniejsze biurowce. Wasz fundusz ma otworzyć ten rynek przeciętnym inwestorom, ale jeśli popatrzymy na AIF, to progi wejścia to 75 tys. euro (320 tys. zł), 100 tys. euro (428 tys. zł) i 740 tys. euro (3,2 mln zł). To nie brzmi jak oferta dla Kowalskich.

W Czechach funkcjonują zasadniczo dwa typy funduszy nieruchomości. Pierwszy jest przeznaczony dla inwestorów kwalifikowanych i pozwala na bardziej elastyczne – a czasem także bardziej ryzykowne – strategie inwestycyjne, zazwyczaj przy wyższym minimalnym progu wejścia. Drugi kierowany jest do szerokiego grona inwestorów indywidualnych, podlega bardziej rygorystycznym regulacjom i koncentruje się na strukturach o niższym poziomie ryzyka oraz znacznie niższych progach inwestycyjnych. AIF należy akurat do tej pierwszej kategorii. Jako fundusz dla inwestorów kwalifikowanych wymaga minimalnej inwestycji na poziomie 100 tys. euro i jest w praktyce wykorzystywany głównie przez klientów private bankingu oraz zamożniejszych inwestorów indywidualnych.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być atrakcyjne, ale zwykle wymaga dużego kapitału, profesjonalnego zarządzania oraz odpowiedniej dywersyfikacji – szczególnie w sektorze nieruchomości przemysłowych. Naszym celem jest stopniowe udostępnienie tego typu inwestycji znacznie szerszemu gronu osób. W Polsce pracujemy obecnie nad rozwiązaniem znacznie bardziej dostępnym dla inwestorów indywidualnych, z progiem wejścia na poziomie około 100 euro, które pozwoli inwestować regularnie i budować oszczędności w długim horyzoncie inwestycyjnym.

Co na tym etapie można powiedzieć o kulisach tworzenia nowego funduszu? Mówimy potocznie, że istniejący od dawna AIF to fundusz czeski, ale jest to podmiot typu SICAV zarejestrowany na Malcie…

Wszystko będzie oparte na europejskich regulacjach. Mamy nadzieję, że w II kwartale tego roku formalności się zakończą i będziemy mogli ruszyć z projektem. Jesteśmy w procesie regulacyjnym, na razie nie mogę ujawniać szczegółów. Mogę potwierdzić, że chcemy, aby fundusz miał niski próg wejścia, a jego jednostki były szeroko dystrybuowane. Ideą jest stworzenie europejskiego produktu inwestycyjnego skoncentrowanego na nieruchomościach przemysłowych – sektorze, który odgrywa kluczową rolę w nowoczesnej produkcji, łańcuchach dostaw oraz rozwoju e-commerce.

Jednostki AIF można sobie kupić bezpośrednio, przez Internet. Tak będzie i w Polsce?

To jedna z opcji, nad którą obecnie pracujemy. Jednocześnie zakładamy, że dystrybucja będzie szersza i obejmie różne kanały – takich partnerów jak banki, domy maklerskie czy sieci doradców finansowych – obok bezpośredniego dostępu online.

Mówiliśmy o wysokim progu wejścia w AIF. A co z płynnością? W AIF po czterech latach można zgłosić chęć wykupu, a realizacja następuje po 12 miesiącach, co oznacza minimalny okres inwestycji wynoszący pięć lat. Dla Kowalskiego to raczej abstrakcja.

W funduszu polskim nie przewidujemy takiego lock-upu, a okres od złożenia dyspozycji wykupu certyfikatu do realizacji będzie kwartalny. Wracam do tego, co powiedziałam na wstępie. To z definicji instrument inwestowania w długim terminie, jego rolą jest dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Taki jest charakter nieruchomości komercyjnych. Tu inwestowanie to maraton, a nie sprint. Szukamy inwestorów długoterminowych, którzy obdarzą nas zaufaniem. Mamy nadzieję, że nasza historia oraz DNA związane z inwestowaniem w nieruchomości komercyjne – które rozwijamy już od wielu lat – będą atutem.

Mówimy, że fundusz ma umożliwić Kowalskim inwestowanie w niedostępny obecnie dla nich sektor nieruchomości komercyjnych – ale co to oznacza w praktyce? Jakie miejsce na palecie instrumentów mają mieć takie fundusze? Jakie stopy zwrotu mają być osiągane? Możemy sięgnąć do historii AIF: w 2025 r. jednostki, w zależności od klasy i waluty (korony lub euro) przyniosły 4,18–6,52 proc., a w ujęciu pięcioletnim 9,3–10,5 proc.

W tym segmencie rynku podobne produkty inwestycyjne są zazwyczaj kojarzone ze stopami zwrotu na poziomie ok. 6–7 proc. rocznie, oczywiście w zależności od warunków rynkowych. W przypadku AIF komunikowany docelowy zwrot wynosi 7 proc. rocznie w pięcioletnim horyzoncie.

Oczywiście mamy świadomość, że historyczne wyniki nie gwarantują przyszłych rezultatów, ale jednocześnie pokazują pewien kierunek i potencjał tego typu inwestycji.

Fundusze nieruchomościowe budzą wiele emocji. Kiedy w lutym prezentowaliście główne wnioski z raportu, głos z sali przywołał złe doświadczenia FIZAN-ów, które nie tylko nie dowiozły wyników, ale potraciły kapitał inwestorów, a zarządzający zgarnęli prowizje. Te same argumenty pojawiały się w dyskusji o REIT-ach. Z drugiej strony, detal masowo inwestuje w obligacje deweloperskie (nie przeszkodziło temu zamieszanie wokół Ghelamco), w różne TFI.

Każda inwestycja wiąże się z pewnym poziomem ryzyka – tego nie da się całkowicie wyeliminować. Jednak funkcjonowanie w jasno określonych ramach regulacyjnych na poziomie europejskim daje inwestorom dodatkowy poziom bezpieczeństwa i przejrzystości. Zawsze warto pamiętać o podstawowej zasadzie inwestowania: należy dokładnie czytać dokumentację i inwestować w produkty, które się rozumie. Nie każdy inwestor będzie zainteresowany takim produktem i to jest zupełnie naturalne. Patrząc jednak na doświadczenia z innych rynków – na przykład z Czech, gdzie tego typu rozwiązania funkcjonują od lat – można zakładać, że także w Polsce inwestorzy z czasem będą coraz lepiej rozumieli ten segment rynku.

To jest zresztą pewien mit, że Czesi inwestują w fundusze od lat, bo nie mieli takich doświadczeń, jak Polacy. Kiedy rozmawiam z kolegami z Pragi, oni często podkreślają, że początki w Czechach również nie były łatwe. Sam pomysł tworzenia tego typu funduszy nie spotkał się od razu z ogromnym zainteresowaniem. Zainteresowanie rosło stopniowo, wraz z pojawianiem się kolejnych produktów, ich wynikami i wraz z rosnącą edukacją inwestorów. Nie wszystkie fundusze osiągały wyniki, jakie pierwotnie zakładano. Tak więc nie był to proces całkowicie bezproblemowy ani gładka droga.

Dodajmy też, że czeski rynek kapitałowy jest mniej rozwinięty niż polski, to też powód, dla którego fundusze nieruchomości stały się tam szczególnie popularne.

Myślę, że waszym atutem jest fakt posiadania konkretnego portfela nieruchomości w Polsce, Czechach, na Słowacji, w Niemczech, Holandii i Hiszpanii oraz udokumentowanej historii. W portfelu jest teraz ponad 40 parków logistycznych o wartości 2,2 mld euro.

Tak, zidentyfikowaliśmy już pewne nieruchomości, które mogą wejść do portfela nowego funduszu. Naszą przewagą jest skala działalności oraz doświadczenie Accolade jako inwestora i zarządzającego funduszem, który zbudował portfel parków logistycznych na wielu europejskich rynkach. Ideą Accolade Funds jest umożliwienie inwestorom ekspozycji na sektor nieruchomości logistycznych poprzez aktywa generujące długoterminowe przychody, a jednocześnie pozwalające na dywersyfikację portfela inwestycyjnego.

A na marginesie – to ciekawe, że chociaż niemal połowa portfela magazynów znajduje się w Polsce, tutejsi inwestorzy w praktyce nie mają dostępu do tego typu inwestycji.

Fundusz ma być oparty na nieruchomościach logistyczno-przemysłowych, trzeba zatem zapytać o perspektywy rynku. W 2025 r. magazyny w portfelu AIF przyniosły prawie 130 mln euro z czynszów.

Uważamy, że perspektywy są stabilne, szczególnie jeśli chodzi o rynek polski, który jest zlokalizowany w sercu Europy. Na świecie widzimy trend skracania łańcuchów dostaw, lokowania działalności bliżej rynków zbytu. Z popytem na powierzchnie nie widzimy żadnego problemu, rosną za to wymagania – jest duży nacisk na automatyzację, efektywność energetyczną, na spełnianie wymagań ESG.

Na jaki odzew polskiego rynku liczycie, jaki kapitał chcielibyście zebrać? AIF ma ponad 3,5 tys. inwestorów, wartość aktywów netto to 1,04 mld euro.

Mamy oczywiście ustalone oczekiwane założenia w perspektywie pięcioletniej, ale w tej chwili nie chcemy się nimi dzielić publicznie. Naszym celem jest budowanie długoterminowej platformy inwestycyjnej, a nie jednorazowe pozyskanie kapitału, dlatego zależy nam przede wszystkim na stworzeniu stabilnego rozwiązania, które będzie mogło rozwijać się stopniowo wraz z inwestorami i rynkiem.

CV

Małgorzata Sablińska

Małgorzata Sablińska w czerwcu 2025 r. objęła funkcję dyrektorki ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds. Odpowiada za wprowadzenie produktów inwestycyjnych na rynek instytucjonalny i detaliczny, w tym za współpracę z bankami, funduszami emerytalnymi, firmami ubezpieczeniowymi oraz dystrybutorami produktów inwestycyjnych. Ma ponad 20-letnie doświadczenie w branży funduszy inwestycyjnych. Karierę rozpoczęła w Morgan Stanley Investment Management w Nowym Jorku i Londynie. Przez ostatnie 18 lat związana była z Goldman Sachs Asset Management, gdzie odpowiadała za rozwój biznesu i relacje z klientami w Polsce i Grecji.