Krzysztof Maraszek, wiceprezes Inpro: Podaż mieszkań na rynku spadnie

WYWIAD | KRZYSZTOF MARASZEK z wiceprezesem Inpro rozmawia Adam Roguski

W 2019 r. grupa sprzedała 769 mieszkań i domów, o 4 proc. mniej niż w rekordowym 2018 r. W I kwartale 2020 r. sprzedaliście 190 lokali, o 2,2 proc. więcej rok do roku. Jak pracuje spółka w dobie pandemii?

2019 r. oceniamy jako udany pod względem osiągniętych wyników finansowych oraz operacyjnych. Grupa odnotowała bardzo dobry poziom sprzedaży mieszkań i jednocześnie bardzo wysoki poziom liczby lokali wprowadzonych do oferty. W I kwartale br. także osiągnęliśmy dobre wyniki sprzedaży.

W czasie pandemii oczywiście dostosowaliśmy się do zmienionych warunków, dbamy o zdrowie i bezpieczeństwo pracowników oraz klientów. Aktualnie grupa prowadzi budowę ponad dziesięciu osiedli mieszkaniowych w Trójmieście i okolicy. Umowy rezerwacyjne klienci mogą podpisać w domu i przesłać do nas skanem lub pocztą. Działy sprzedaży i doradztwa kredytowego są dostępne zarówno w siedzibie Inpro, jak i mailowo oraz telefonicznie.

Wielu naszych klientów pochodzi z innych regionów Polski, a nawet z zagranicy, tak więc od długiego czasu byliśmy przygotowani na zdalny proces sprzedaży. Umowy deweloperskie podpisujemy bez zmian, oczywiście z zachowaniem wszelkich środków bezpieczeństwa i ostrożności.

W 2019 r. średnie ceny lokali w ofercie na sześciu głównych rynkach wzrosły o prawie 10 proc. w skali roku, w I kwartale br. o ponad 12 proc. Niektórzy się spodziewają, że pandemia przełoży się na spadek cen mieszkań – to słuszne oczekiwania?

Wzrost cen mieszkań, jaki dotychczas obserwowaliśmy, był efektem wyższych kosztów wykonawstwa i zakupu ziemi, a nie zwiększania marż przez deweloperów. Boom inwestycyjny sprawił, że urzędy były niewydolne, nie były w stanie przerobić w rozsądnym czasie wniosków o pozwolenie na budowę czy użytkowanie. Rosną też koszty pośrednie, samorządy oczekują, że firmy będą finansować budowę infrastruktury, dróg.

W obecnej sytuacji przewidujemy, że wzrost cen mieszkań zostanie zatrzymany. Nie spodziewamy się jednak istotnych korekt na rynku. Należy jednocześnie oczekiwać zmniejszonej podaży nowych mieszkań ze strony deweloperów. Co prawda mamy duży bank gruntów z gotowymi pozwoleniami na budowę, ale ze względu na stan epidemii decyzje o wprowadzeniu kolejnych projektów uzależnione będą od sytuacji gospodarczej i możliwości popytowych potencjalnych nabywców.

Według danych JLL w 2019 r. w Trójmieście doszło do 19-proc. spadku podaży mieszkań, sprzedaż skurczyła się tak jak u was – o 4 proc. Jak wygląda bank ziemi Inpro?

W Trójmieście rzeczywiście coraz trudniej kupować działki, dlatego rozwijamy działalność wokół aglomeracji, m.in. w Pruszczu Gdańskim. Bank ziemi pozwala nam na realizowanie projektów do 2024 r., przyjmując obecny poziom sprzedaży 700–800 lokali rocznie.

Czy interesuje was dywersyfikacja i ekspansja poza Trójmiasto?

Nie, jesteśmy na tym rynku od lat, mamy wyrobioną markę, koncentrujemy się na rynku trójmiejskim i okolicy, czyli np. Rumi, Pruszczu Gdańskim.

Panaceum na kłopoty deweloperów miała być specustawa. Czy staraliście się korzystać z tego trybu?

Nie, nie korzystaliśmy. Władze samorządowe raczej niechętnie na to patrzą.

Macie w grupie spółkę produkującą prefabrykaty – czy jest to przyszłość budownictwa, sposób na zmniejszenie kosztów?

W naszej grupie udział segmentu prefabrykatów rośnie, w ostatnich latach spółka inBet zanotowała bardzo dynamiczny wzrost sprzedaży. Przychody w 2019 r. wzrosły o 29 proc. Kończymy właśnie proces gruntownej modernizacji, co powinno się przełożyć na dalszy rozwój tego przedsiębiorstwa.

Chciałbym jednak zaznaczyć, że produkujemy pewne elementy, dzięki którym budowanie jest szybsze, ale nie jest to kompletny system. Takich pełnych systemów nie ma w Polsce od kilkudziesięciu lat i wskrzeszenie fabryk domów nie jest tak proste, jak się wydaje.

W 2019 r. przekazaliście klientom 569 lokali, o 16 proc. mniej rok do roku, m.in. z powodu opóźnień administracyjnych. Jaki jest potencjał przekazań w tym roku?

Ubiegłoroczny wynik był niższy z powodu opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dużego osiedla, chciałbym jednak podkreślić, że mimo to zaksięgowaliśmy w 2019 r. wyższe przychody i zyski. W 2020 r. mamy potencjał, aby przekazać jako grupa około 900 mieszkań.

Rząd pracuje nad nową odsłoną programu Mieszkanie+. Czy współpraca barterowa z deweloperami – państwo odblokowuje grunty, ale część mieszkań deweloper przekazywałby do programu – to dobre rozwiązanie? Inpro byłoby zainteresowane taką współpracą?

Jestem zwolennikiem zasad rynkowych. Jeśli rząd chce zapewnić podaż mieszkań, powinien uprościć przepisy w zakresie budowania, co obniży koszty. Niech odblokuje ziemię, sprzedając ją deweloperom, a pieniądze zainwestuje w kupowanie mieszkań.

Na jakim etapie jest budowa i komercjalizacja biurowca Matarnia Office Park oraz nowej inwestycji w Gdańsku-Oliwie?

Biurowiec Matarnia Office Park jest realizowany przez naszą spółkę zależną Domesta i planowany termin ukończenia to III kwartał bieżącego roku.

Samo Inpro ma prawomocne pozwolenie na budowę biurowca w Gdańsku-Oliwie, ale na razie nie ma decyzji o rozpoczęciu budowy. Zobaczymy, jak będzie się rozwijać sytuacja. W Gdańsku w ostatnim czasie mieliśmy bardzo wysoką aktywność deweloperów komercyjnych. Jeśli zauważymy lukę, ruszymy z inwestycją. Alternatywą jest sprzedaż działki z projektem.

Czy planowane są kolejne inwestycje biurowe?

Nie jest to wykluczone. Mamy działki pod zabudowę komercyjną, ale staramy się o zmianę przeznaczenia, żeby była tam również mieszkaniówka.

Dlaczego zdecydowaliście się wydzierżawić hotel w Mikołajkach i Dom Zdrojowy? Jakie korzyści z tego wynikają dla grupy?

Przede wszystkim otrzymujemy stałą ryczałtową opłatę. Podpisaliśmy umowę z operatorem, który zarządza kilkunastoma hotelami, ma inne doświadczenie i możliwości wydobycia potencjału z naszych obiektów.

Inpro regularnie płaci dywidendę. Kiedy można się spodziewać waszej rekomendacji?

W związku z pandemią analizujemy sytuację. Niebawem opublikujemy stosowny raport bieżący.

Krzysztof Maraszek jest związany z Inpro od 1987 r., był m.in. dyrektorem ds. produkcji, a od 1993 r. jest wiceprezesem. Odpowiada za przygotowanie projektów i sprzedaż. Ma 25 proc. akcji spółki. Wcześniej pracował w Gdańskim Kombinacie Budowy Domów i Rejonowym Przedsiębiorstwie Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Lęborku. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Inżynierskiej w Koszalinie.