Obserwując tylko zmianę kluczowych wskaźników zadłużenia i płynności deweloperów obecnych na Catalyst, nikt nie domyśliłby się, że w ub.r. branża przechodziła załamanie (sprzedaży), a jej przedstawiciele zamrażali kolejne projekty inwestycyjne.
Zbiorowa dojrzałość
O ile wyniki sprzedaży i rachunek zysków i strat mógł sugerować, że zmiany w otoczeniu rynkowym są potężne, o tyle same wskaźniki zadłużenia nie zmieniały się istotnie. Co ma swoje uzasadnienie – mniejsza sprzedaż przekłada się na mniejsze inwestycje, a więc także i na niższe finansowanie zewnętrzne. Z kolei to zaciągnięte przed laty jest spłacane z kończonych projektów, sprzedawanych w okresie boomu (w latach 2020–2021). Ponieważ drożejące materiały i koszty pracy wraz z „wakacjami kredytowymi” powstrzymały spadek cen mieszkań (te są nawet wyższe), klienci nie rezygnowali z dokonanych w okresie boomu rezerwacji czy umów przedwstępnych mimo wzrostu rat kredytowych.
W efekcie zadłużenie deweloperów w relacji do kapitału własnego nie zmieniło się istotnie w ub.r., spadły natomiast wskaźniki płynności gotówkowej, ponieważ sprzedaż i dopływ świeżej gotówki odbijały dopiero pod koniec roku i – jak wiemy z raportów za I kwartał – ożywienie utrzymało się przez zimę.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że większość deweloperów trzyma wskaźniki zadłużenia na niskim i zbliżonym do średniej poziomie. To po części efekt doświadczeń jeszcze z poprzedniego kryzysu (zdarzało nam się wówczas pisać o krytycznie niskich wskaźnikach płynności), ale także z rynkowego standardu. Emitenci, których wskaźniki wyraźnie odstawałyby w górę od rynkowej średniej, zostaliby łatwo zauważeni przez inwestorów, a to oznaczałoby albo konieczność zaoferowania premii, albo w ogóle brak możliwości uplasowania długu.
