Mniejsi deweloperzy już bez premii dla inwestorów na Catalyst

Obserwując tylko zmianę kluczowych wskaźników zadłużenia i płynności deweloperów obecnych na Catalyst, nikt nie domyśliłby się, że w ub.r. branża przechodziła załamanie (sprzedaży), a jej przedstawiciele zamrażali kolejne projekty inwestycyjne.

Zbiorowa dojrzałość

O ile wyniki sprzedaży i rachunek zysków i strat mógł sugerować, że zmiany w otoczeniu rynkowym są potężne, o tyle same wskaźniki zadłużenia nie zmieniały się istotnie. Co ma swoje uzasadnienie – mniejsza sprzedaż przekłada się na mniejsze inwestycje, a więc także i na niższe finansowanie zewnętrzne. Z kolei to zaciągnięte przed laty jest spłacane z kończonych projektów, sprzedawanych w okresie boomu (w latach 2020–2021). Ponieważ drożejące materiały i koszty pracy wraz z „wakacjami kredytowymi” powstrzymały spadek cen mieszkań (te są nawet wyższe), klienci nie rezygnowali z dokonanych w okresie boomu rezerwacji czy umów przedwstępnych mimo wzrostu rat kredytowych.

W efekcie zadłużenie deweloperów w relacji do kapitału własnego nie zmieniło się istotnie w ub.r., spadły natomiast wskaźniki płynności gotówkowej, ponieważ sprzedaż i dopływ świeżej gotówki odbijały dopiero pod koniec roku i – jak wiemy z raportów za I kwartał – ożywienie utrzymało się przez zimę.

Warto przy tym zwrócić uwagę, że większość deweloperów trzyma wskaźniki zadłużenia na niskim i zbliżonym do średniej poziomie. To po części efekt doświadczeń jeszcze z poprzedniego kryzysu (zdarzało nam się wówczas pisać o krytycznie niskich wskaźnikach płynności), ale także z rynkowego standardu. Emitenci, których wskaźniki wyraźnie odstawałyby w górę od rynkowej średniej, zostaliby łatwo zauważeni przez inwestorów, a to oznaczałoby albo konieczność zaoferowania premii, albo w ogóle brak możliwości uplasowania długu.

Do wyjaśnienia pozostała tylko jedna kwestia – czy mniejsi deweloperzy przeszli przez 2022 r. równie gładko, co giełdowi liderzy?

Na razie wszystko w porządku

Wskaźniki zadłużenia mnie - jszych deweloperów (częś­ciowo są to firmy obecne tylko na Catalyst, ale już nie na GPW, czasem są to firmy, dla których budownictwo mieszkaniowe jest tylko częścią biznesu) znajdują się na nieco wyższym poziomie niż giełdowych firm (średnia to 0,5x, a dla większych spółek było to 0,4x), lecz trudno mówić o wyraźnej różnicy. Tej trzeba szukać już w przypadku konkretnych firm. Średnia wskaźników płynności gotówkowej spadła na przestrzeni roku z 1,22 do 0,84.

W przypadku giełdowych firm zakres spadku był nieco niższy (z 1,05 do 0,85), ale poziom jest prawie taki sam. Nie można więc na tej podstawie powiedzieć, że sytuacja mniejszych deweloperów z Catalyst jest wyraźnie gorsza od większych. Zarówno problemy, jak i sposób radzenia sobie z nimi są dla tych grup wspólne.

Kiedy dwa miesiące temu omawialiśmy wskaźniki zadłużenia większych deweloperów, rentowność ich obligacji sięgała 10–14 proc. Dla mniejszych firm przedział jest podobny.