Tanie budowanie. Komisja Europejska ma plan na dostępne mieszkania

Komisja Europejska przygotowała plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. Celem jest zwiększenie podaży lokali przez nowe inwestycje oraz przywrócenie na rynek pustostanów. Co zrobić, by program zadziałał w Polsce?

Komisja Europejska przedstawiła założenia planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. W przyszłym roku planowany jest pierwszy w historii unijny szczyt szefów państw poświęcony mieszkalnictwu. Rosnące koszty budowy, brak wykwalifikowanych pracowników, nadmierna biurokracja – to według KE główne przyczyny załamania podaży lokali we Wspólnocie w ostatniej dekadzie. W latach 2013-2024 ceny mieszkań wzrosły o ponad 60 proc., a stawki najmu o 20 proc. Według szacunków Komisji Europejskiej musi przybywać ponad 2 mln mieszkań i domów rocznie, by zaspokoić obecny popyt.

Podaż, głupcze!

Podstawą planu jest zwiększanie podaży, co ma zostać osiągnięte m.in. dzięki promowaniu rozwiązań pozwalających budować szybciej i redukować koszty, spełniających oczekiwania co do oddziaływania na środowisko i efektywności energetycznej. W sukurs ma przyjść budownictwo modułowe i prefabrykacja, ale także wzmocnienie potencjału rynku budowlanego.

2 mln

mieszkań rocznie potrzeba w Europie, aby zasypać deficyt. Podaż mają dać nowe inwesty- cje i remonty pustostanów.

Podaż to również remonty istniejącego zasobu, pustostanów (szacowanych w skali Europy na nawet 20 proc.). Państwa członkowskie mają dążyć do uproszczenia przepisów m.in. w zakresie pozwoleń, by inwestycje budowlane mogły ruszać szybciej.

Złagodzone mają być zasady udzielania pomocy publicznej dla inwestycji państw w dostępne cenowo/czynszowo mieszkania. Poza środkami z budżetu unijnego, finansowanie mają zapewnić Europejski Bank Inwestycyjny (EBI), Bank Rozwoju Rady Europy (CEB) i Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBRD). Będą też zachęty do stosowania partnerstwa publiczno-prywatnego.

375

mld euro wynoszą fundusze zadeklarowane przez krajowe i regionalne banki rozwoju do 2029 r.

Plan zakłada większą kontrolę nad najmem krótkoterminowym, a także przeciwdziałanie krótkoterminowej spekulacji na rynku mieszkaniowym, po głębszym rozpoznaniu zjawiska. Komisja Europejska stwierdza, że inwestycje prywatne w mieszkania na wynajem są potrzebne, a duży w tym udział mają fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, które nastawione są na stabilne zwroty w długim terminie.

Kiełbasa czy plan

Rynkowi mieszkaniowemu potrzebna długofalowa strategia zamiast kiełbasy wyborczej.

– Obecny model nie zapewnia mieszkań dla osób o średnich i niższych dochodach. W Polsce brakuje lokali zwłaszcza w aglomeracjach, a wysokie stopy procentowe skutecznie blokują zakupy własnościowe. Ponadto, jak wskazuje Eurobarometr, aż 51 proc. mieszkańców miast uznaje brak dostępnych mieszkań za problem naglący. To bezpośrednio wpływa na decyzje życiowe młodych ludzi – opóźnianie zakładania rodziny czy emigrację tam, gdzie relacja zarobków do kosztów życia jest korzystniejsza – mówi Krystyna Helińska, wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości w Krajowej Izbie Gospodarczej. – Dostępność mieszkaniowa przestała być traktowana wyłącznie jako problem lokalny, a stała się kluczowym wyzwaniem gospodarczym i społecznym dla całej Unii. Ogólnoeuropejski plan to szansa na koordynację polityk, wymianę dobrych praktyk oraz – co kluczowe – stworzenie mechanizmów finansowych, które przełamią obecny impas inwestycyjny. Bez wspólnych, odgórnych standardów, luka podażowa będzie się jedynie pogłębiać – dodaje.

Helińska podkreśla, że polski rynek cierpi na brak długofalowej strategii. – Programy wsparcia popytu (dopłaty do kredytów) jedynie podbijają ceny przy ograniczonej podaży. Unijny plan powinien wymusić na państwach członkowskich odejście od doraźnych „prezentów wyborczych” na rzecz wieloletniego finansowania strony podażowej (budowy nowych osiedli). Realna poprawa nastąpi tylko wtedy, gdy środki unijne zostaną skierowane na dywersyfikację rynku – mówi ekspertka.

Najem w cenie

Zdaniem Helińskiej, aby unijna strategia przyniosła realną poprawę w Polsce, musi ona uderzyć w fundamentalną barierę rynku, czyli monokulturę własności i marginalny udział budownictwa czynszowego. Ekspertka zaznacza, że w Polsce ponad 87 proc. zasobu mieszkaniowego stanowią lokale własnościowe, a zaledwie 12,7 proc. to rynek najmu. Według GUS, który co miesiąc monitoruje liczbę mieszkań w oddanych i rozpoczętych inwestycjach oraz z wydanych pozwoleń na budowę, budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i spółdzielcze czynszowe to kropla względem działalności deweloperów i liczby domów budowanych przez Polaków prywatnie.

– Unijna strategia musi priorytetowo traktować finansowanie (np. poprzez EBI) budowy tanich mieszkań na wynajem, aby zrównoważyć te dysproporcje – mówi Helińska. – Kluczowe pozostaje wsparcie dla samorządów i uproszczenie procedur. To gminy najlepiej diagnozują lokalne luki mieszkaniowe, jednak często brakuje im kapitału i narzędzi. Spadek liczby oddawanych lokali komunalnych pokazuje, że samorządy potrzebują silnego impulsu inwestycyjnego z UE, który nie będzie obciążony nadmierną biurokracją. Kolejna kwestia to regulacja najmu krótkoterminowego. Zgodnie z zapowiedziami Komisji Europejskiej, plan ma objąć regulacje tego segmentu. Dla Polski, zwłaszcza dla dużych miast turystycznych i akademickich, jest to kluczowe, aby odzyskać zasoby mieszkaniowe dla stałych mieszkańców i studentów, zdejmując presję z cen najmu długoterminowego. Nieodzownym elementem pozostaje także powiązanie budownictwa z efektywnością energetyczną (koszty eksploatacji). Dostępność mieszkania to nie tylko czynsz, ale i koszty utrzymania.