Marcin Jańczuk, Metrohouse: Duża podaż stwarza presję na ceny mieszkań i na rynku wtórnym, i na pierwotnym

To bardzo dobry okres, żeby negocjować cenę. Rzadko to mówię, bo w ostatnich latach możliwości negocjacji na rynku wtórnym i u deweloperów nie były duże. Sytuacja diametralnie się zmieniła – mówi Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.

„Szokujące” prognozy – to się klika. Czy dla szeroko rozumianej mieszkaniówki ma pan taką?

2026 r. będzie z pewnością rokiem walki cenowej między deweloperami, ale także między rynkiem wtórnym, który jest często pomijany w dyskusjach, a jest bardzo ważnym elementem polskiego krajobrazu i mamy tu do czynienia z wieloma ciekawymi tendencjami, często z obniżkami cen, które są jeszcze większe niż na rynku pierwotnym.

Na rynku pierwotnym oferta jest na rekordowych poziomach, a na wtórnym?

Obecnie podaż jest większa niż w zeszłym roku, ale nie są to tak szokujące poziomy, jak na rynku pierwotnym. Na pierwotnym zwraca się uwagę na czas wyprzedaży oferty, który jest bardzo długi. Na rynku wtórnym transakcję zawiera się średnio 3-4 miesiące po umieszczeniu ogłoszenia, w zależności od lokalizacji. Jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę mieszkań, którą konsumenci mają do wyboru, to jest to całkiem dobry czas.

Na rynku wtórnym mamy do czynienia z bardzo zróżnicowaną strukturą sprzedaży. Teraz schodzą mieszkania oddane do użytku w ostatnich latach, które nie wymagają remontu. Często mówi się, że pokolenia, które kupują obecnie mieszkania, nie chcą wchodzić do lokali, które po zakupie wymagają jeszcze jakichś nakładów – więcej niż ewentualnie delikatnego odmalowania. Takie osoby wolą zapłacić więcej za mieszkanie, ale później mieć spokój. Dlatego myślę, że rynek flipperów, czyli osób, które kupują mieszkania, remontują je i sprzedają z zyskiem, będzie miał się dobrze, bo jest na to popyt.

Krążą miejskie legendy, że rynek wtórny to w bardzo dużym stopniu mieszkania całkiem nowe, kupowane kilka lat temu jako parkowanie oszczędności. To prowokuje dyskusje o podatkach od posiadania „nadmiarowych” lokali czy pustostanów. Czy można oszacować, jaki jest udział w rynku wtórnym lokali starszych i nowszych, czyli 5-10-letnich?

To jest całkiem duży odsetek, w zależności od lokalizacji sięgający nawet 20 proc. całej sprzedaży. Dzieje się tak dlatego, że nieco inaczej podchodzimy do zakupu mieszkania niż nasi rodzice. Oni kupowali i żyli w tym mieszkaniu 30-40 lat. Obecnie dosyć często przeprowadzamy się. Pierwsze mieszkanie, które kupujemy, jest na miarę naszych możliwości, czyli niewielkie, dwupokojowe. Kiedy powiększa się gospodarstwo domowe, kupujemy większe mieszkanie, więc jest sporo transakcji dotyczących mieszkań poniżej 10 lat. Takie lokale są bardzo chętnie nabywane, bo w zasadzie nie wymagają remontów, są zbudowane według nowych technologii, na nowych osiedlach – a więc różnią się od wielkiej płyty.

W 2025 r. obserwowaliśmy stabilizację i korektę cen transakcji na rynku wtórnym, po wcześniejszych mocnych wzrostach – na fali „Bezpiecznego kredytu”, bo to rynek wtórny był głównym beneficjentem dopłat. Co dalej?

Na pewno będzie presja na dalsze spadki cen, bo podaż jest duża w każdym segmencie rynku mieszkaniowego, a popyt nie jest tak duży, jak można się było spodziewać po cięciu stóp. Wciąż duża część potencjalnych nabywców czeka – na jeszcze lepsze warunki finansowania. Myślę, że osiągniemy poziom stabilizacji cen z lekką tendencją spadkową. Obstawiam przy tym, że będziemy mieli do czynienia z bardzo dużym zróżnicowaniem terytorialnym: obronią się duże miasta, do których migracja jest in plus. W mniejszych lokalizacjach, miastach powiatowych, widzimy, że mieszkania wyprzedają się bardzo długo – i tu presja na spadki cen będzie znacznie wyższa.

Wiele zależy też od tego, jak zachowają się osoby zainteresowane kupowaniem na wynajem. Tacy inwestorzy odpłynęli z rynku.

Jaka jest mniej więcej różnica na rynku wtórnym, jeśli chodzi o ceny ofert i transakcji?

To bardzo ciekawy wskaźnik, który wiele mówi o rynku. Badamy to w ten sposób, że sprawdzamy, jaka jest różnica między pierwszą ceną danego mieszkania, zaproponowaną chociażby przez pośrednika, a ostatnią ceną, czyli z aktu notarialnego. Analizując transakcje z IV kwartału, widać pewną niespodziankę, bo te różnice są bardzo duże, sięgają nawet 10 proc., podczas gdy zazwyczaj to 3-6 proc. w zależności od lokalizacji i mieszkania.

Teraz można więc wynegocjować bardzo dużo. Jest to związane z tym, że czas wyprzedaży tych mieszkań jednak się wydłuża. Średnia to, jak powiedziałem, 3-4 miesiące, ale mamy przykłady lokali, które czekają na nabywcę prawie rok i dopiero po drastycznej obniżce ceny dochodzi do transakcji.

Dla nabywców jest teraz bardzo dobry okres, żeby negocjować cenę. Rzadko to mówię, bo w ostatnich latach możliwości negocjacji na rynku wtórnym, ale i u deweloperów, nie były duże. Sytuacja diametralnie się zmieniła.

Deweloperzy, zwłaszcza w końcówce roku, kuszą nas różnymi promocjami – obecnie to już nie tylko takie rzeczy jak wyposażenie kuchni czy bon na wakacje. Dziś to obniżki cen. To się w ostatnich latach zdarzało bardzo rzadko – więc klienci z tego korzystają. Rynek wtórny jest pod presją pierwotnego – i odwrotnie.

Czy wierzy pan w rozkwit budownictwa społecznego, spółdzielczego, z dostępnymi czynszami? Od lat główną siłą budującą mieszkania są deweloperzy, ale rząd postawił w tym roku na budownictwo komunalne, społeczne, wiceminister rozwoju chce aktywizować spółdzielnie, Komisja Europejska szykuje plan wspierania mieszkalnictwa dostępnego czynszowo...

Chciałbym w to wierzyć – o ile będzie to częścią jakiejś szerszej strategii mieszkaniowej w Polsce – działania są podejmowane ad hoc. Brakuje szerszego spojrzenia – czy budownictwo społeczne powstaje tam, gdzie powinno, np. biorąc pod uwagę rynek pracy? Niska aktywność spółdzielni mieszkaniowych zastanawia. W latach 70., 80., a nawet 90. zeszłego wieku spółdzielnie budowały bardzo dużo. Zaktywizowanie budownictwa społecznego i spółdzielni mogłoby spowodować, że rynek będzie kompletny i dostępniejszy dla szerszej grupy odbiorców.