Popyt na mieszkania się odbudowuje, ale to jeszcze nie boom

Seria obniżek stóp procentowych zachęca do zakupu mieszkań. Na swoje może się przenieść część najemców. Ale fali przeprowadzek raczej nie będzie.

W tym roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe sześć razy, ostatnio – w grudniu, o 0,25 pkt proc. W sumie stopy procentowe spadły z 5,75 do 4 proc. Czy rynek mieszkań, który ożywia się powoli, ruszy teraz z kopyta?

Klienci są ostrożni

Gwałtownego wystrzelenia rynku ani fali transakcji przed końcem roku nie spodziewa się Patrycja Rozpondek z agencji Freedom Katowice Centrum. – Owszem, obniżki stóp procentowych obniżają raty kredytów i poprawiają zdolność kredytową, ale klienci kupują dziś zupełnie inaczej niż kilka lat temu – podkreśla. – Decyzje są ostrożne, przemyślane, poprzedzone dokładną analizą. Klienci liczą, porównują, sprawdzają koszty utrzymania, możliwości finansowe i prognozy inflacji. Zainteresowanie jest widoczne, ale to wzrost stabilny, rozłożony w czasie – a nie boom – zaznacza.

Także zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki firmy doradczej CBRE, ostatnia, grudniowa obniżka stóp o 0,25 pkt proc. nie jest sygnałem do gwałtownych zakupów nieruchomości. – Sytuacja nabywców poprawia się stopniowo. Na kredyt może sobie pozwolić coraz większa grupa nabywców, ale zmiana nie ma charakteru „szoku popytowego” – ocenia. – Jeśli ktoś nie kupi mieszkania w grudniu? Nic nie wskazuje na to, żeby w styczniu warunki kredytowania miały się pogorszyć.

Zmiany stopy referencyjnej nie przekładają się automatycznie na zmianę oprocentowania kredytów. – Według danych NBP od kwietnia do października przeciętne oprocentowanie nowego kredytu (z wyłączeniem umów renegocjowanych) zmniejszyło się o 0,9 pkt proc. podczas gdy stopa referencyjna spadła o 1,25 pkt proc. – wskazuje Mikulska. – Bez wątpienia jednak, obniżki tej stopy i w efekcie spadek oprocentowania kredytów są jednym z silniejszych stymulatorów popytu – dodaje.

Klienci nie mogą narzekać na wybór mieszkań. Otodom podaje, że pod koniec listopada na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali ponad 61,3 tys. mieszkań. A deweloperzy chcą zamknąć rok z jak najlepszymi wynikami. – Dlatego końcówka roku to raczej czas atrakcyjnych promocji niż podwyżek cen, nawet jeśli popyt coraz wyraźniej się odbudowuje – mówi ekspertka CBRE. Zaznacza jednak, że coraz wyższe koszty budowy i wzrost popytu mogą dać w przyszłym roku impuls do stopniowego zwiększania cen.

Lawiny nowych pytań o mieszkania nie zauważył na razie Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji Big Property. Przyznaje jednak, że kolejne obniżki stóp zaczynają być odczuwalne. – Wielu klientów z pewnością zdąży zawrzeć umowy przedwstępne jeszcze w tym roku. Utrzymanie trendu obniżek stóp procentowych istotnie wzmocni popyt – podkreśla.

Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezes Fairy Flats, preferowane będą lokale w nowym budownictwie. – Trudniej będzie sprzedać mieszkania o gorszym standardzie, w starszych budynkach, które będą musiały konkurować ceną – przewiduje. – Przy odpowiednio niskich cenach takie nieruchomości mogą być łakomym kąskiem dla inwestorów kupujących lokale na wynajem.

Wielgórska uważa, że w Polsce uformuje się rynek dwóch prędkości. – Pierwsza to nieruchomości o dobrym standardzie, w dużych miastach, które będą trzymać wartość, druga to lokale w małych miejscowościach lub w zdegradowanych budynkach, które będą na wartości tracić – wyjaśnia.

Z wynajmowanego na własne

Jak niższe stopy procentowe zmienią układ sił na rynku mieszkań? Najemcy zaczną się przeprowadzać do kupowanych na kredyt nieruchomości?

Rozpondek uważa, że tańsze kredyty hipoteczne zwiększają atrakcyjność zakupu mieszkania dla części najemców, zwłaszcza gdy rata kredytu zbliża się do wysokości czynszu. – Dlatego niektóre gospodarstwa domowe mogą rozważyć przejście z najmu na własność – uważa pośredniczka. – Masowego odpływu najemców nie należy jednak oczekiwać. Dla wielu osób najem wciąż jest bezpieczniejszą i bardziej elastyczną formą zamieszkania, szczególnie w okresie niepewności gospodarczej. Zmienność rynku pracy, mobilność zawodowa czy brak wkładu własnego to nadal ważne czynniki, które powstrzymują ludzi przed przejściem do zakupu.

A Ewa Wielgórska dopowiada, że w najbliższych latach do własności będą dążyć lepiej uposażeni najemcy. – Najem pozostanie domeną nie tylko tych, których nie stać na zakup, ale i tych, którzy potrzebują elastyczności. Stąd renesans wynajmu krótko- i średnioterminowego w dużych miastach – mówi prezes Fairy Flats. Jak dodaje, na zakup mieszkania mogą się teraz decydować osoby, które długo odkładały transakcję, żyjąc w wynajętym lokalu lub u rodziny.

Klienci będą przede wszystkim szukać okazji. Ale jak mówi Wielgórska, może być o nie trudniej.

W ocenie Macieja Miszkiela z agencji Freedom Warszawa Śródmieście seria obniżek stóp procentowych może zaburzyć równowagę między rynkiem najmu a rynkiem sprzedaży. – Najem miał się dobrze mimo wysokich stawek. Koszty kredytu dla większości ludzi były nieakceptowalne lub po prostu brakowało im zdolności kredytowej – mówi pośrednik z Freedom Nieruchomości. – Teraz raty kredytów zaczynają zbliżać się do poziomów, które wielu klientów jest w stanie zaakceptować. Osoby o stabilnych dochodach, po przekalkulowaniu kosztów, chętniej zdecydują się na zakup własnego M, ale nie będzie masowego odpływu z rynku najmu – potwierdza. – Dodatkowo ze względu na lepsze warunki kredytów rynek znów może przyciągać inwestorów, zwłaszcza tych początkujących, którzy uznają mieszkania na wynajem za bezpieczną lokatę kapitału.

Aleksander Skirmuntt z firmy Maxon Nieruchomości nie zauważył, żeby obniżki stóp procentowych oddziaływały na rynek najmu mieszkań krótkoterminowo. – Stawki najmu spadają, ale jest to raczej związane z odpływem najemców z Ukrainy – mówi ekspert.

Na obniżki czynszów za wynajmowane mieszkania zwraca uwagę także Grabowski. – W Gdańsku spodziewamy się dalszych spadków, co wynika m.in. z tego, że inwestorzy instytucjonalni budują kilka tysięcy lokali przewidzianych na wynajem długoterminowy. Zaczną one trafiać na rynek od 2026 r. co istotnie zwiększy podaż – wyjaśnia. – Dodatkowo, jak wynika z naszych szacunków, ok. 10 proc. lokali kupowanych przez klientów indywidualnych na każdym nowym osiedlu będzie przeznaczone na wynajem – dodaje.

Zdaniem Grabowskiego najem staje się więc atrakcyjną alternatywą dla zakupu nieruchomości, których ceny utrzymują się na wysokim poziomie. – A długoterminowo spodziewamy się dalszych wzrostów – mówi. – Nie spodziewamy się więc odczuwalnego odpływu najemców.

Mikulska podsumowuje, że zmiany stóp procentowych powodują, że relacja pomiędzy kosztem najmu a kosztem raty kredytu poprawia się na korzyść zakupu mieszkania, ale w wielu wypadkach koszt najmu jest nadal niższy od miesięcznej raty. – Zaciągnięcie kredytu wiąże się z koniecznością zgromadzenia wkładu własnego i posiadania odpowiednio wysokich dochodów ze stabilnego źródła. Na pewno są tacy najemcy, którzy w efekcie zmian stóp procentowych zdecydują się na zakup mieszkania, ale będzie to powolny proces, a nie gwałtowna zmiana – podziela opinie.