Bilans drugiego roku rządów

Bilans pierwszego roku działalności koalicji, jeśli chodzi o rynek nieruchomości, charakteryzowaliśmy jako wiele pootwieranych frontów. Drugi rok przyniósł niewiele zmian, choć w niektórych kwestiach majaczy już brzeg.

O ile rządowy „rok obrotowy” 2023/2024 upłynął pod znakiem awantury o politykę mieszkaniową, o tyle kolejny przyniósł w końcu rozstrzygnięcia. Przypomnijmy, że w umowie koalicyjnej znalazła się tylko ogólna obietnica wspierania wszystkich form budownictwa mieszkaniowego. Spór w rodzinie dotyczył programu dopłat do kredytów mieszkaniowych.

Bez dopłat do kredytów

Jeszcze w lutym 2025 r. szef Ministerstwa Rozwoju i Technologii próbował forsować program, okrajając go do rynku wtórnego. Dopiero rekonstrukcja rządu w wakacje nadała polityce mieszkaniowej kierunek. Kwestia dopłat została pogrzebana. MRiT formalnie zachowano, jego stery objął „superminister” Andrzej Domański, a od sierpnia sprawami mieszkaniowymi zajmuje się wiceminister Tomasz Lewandowski z Lewicy.

Latem Sejm zwiększył budżet na budownictwo społeczne, a sam Lewandowski zapowiedział wprzęgnięcie spółdzielni mieszkaniowych w tworzenie zasobu dostępnych cenowo mieszkań (z wykorzystaniem gruntów Skarbu Państwa), co poprzedzone zostanie reformą funkcjonowania tych instytucji.

Dla rynku mieszkaniowego ważna była przyjęta w wakacje ustawa o obowiązku publikacji przez deweloperów w internecie cen ofertowych lokali. Nie była to jednak inicjatywa rządu, tylko posłów Polski 2050 i ministry funduszy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz.

Michał Leszczyński, starszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, po stronie plusów wymienia decyzję o przeznaczeniu miliardów na rozwój budownictwa społecznego.

– Skoro ok. 97 proc. mieszkań w Polsce powstaje w sektorze prywatnym, dobrze, że równolegle wzmacniana jest oferta publiczna, kierowana do osób, które nie mają zdolności kredytowej – mówi Leszczyński.

– Drugim istotnym pozytywem jest przesunięcie terminu przygotowania przez gminy planów ogólnych oraz zastąpienie uzgodnień etapem ich opiniowania – to zmiany, które zwiększają przewidywalność procesu inwestycyjnego i zmniejszają chaos planistyczny – dodaje. PZFD pozytywnie ocenia też otwarcie na prace w szerokim zespole nad warunkami technicznymi budynków – formuła dialogu, w której wszyscy interesariusze mogli swobodnie rozmawiać o potrzebnych zmianach, była wyjątkowo dobra.

– Nie wskazujemy minusów, na obecnym etapie chcemy przede wszystkim skupiać się na rozwiązaniach, które realnie poprawiają funkcjonowanie rynku i tworzą dobrą bazę do dalszych działań - kończy dyplomatycznie Leszczyński.

– Pozytywnie należy ocenić przekierowanie dużych środków na budownictwo społeczne i komunalne. Dobrym rozstrzygnięciem była ustawa o jawności cen, niemniej tryb uchwalania był wybitnie szybki, pisany na kolanie i niemal niekonsultowany ze środowiskiem deweloperskim – komentuje Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. – Negatywnie ocenić trzeba brak spójnej polityki mieszkaniowej, która obejmowałaby cały rynek. Uchwalane są ad hoc, nieprzygotowane i nieskonsultowane szeroko przepisy, które mają stanowić raczej element strategii politycznej niż długofalową politykę. Wyzwaniem jest chroniczny brak gruntów pod zabudowę. Obietnice uwolnienia gruntów będących w zasobie Skarbu Państwa nie materializują się i w tej kadencji. Należy jeszcze stworzyć warunki do rozbudowy infrastruktury technicznej, drogowej i społecznej. Ważny jest także aspekt planistyczny, a w tej kwestii mamy nadal chaos – dodaje.

Wielką reformę planistyczną koalicja otrzymała w spadku od swoich poprzedników. Jesteśmy blisko zgody UE na drugie przesunięcie terminu dla gmin na przygotowanie planów ogólnych.

Gdzie te REIT-y?

Rozczarowaniem jest nagła cisza wokół REIT-ów, czyli spółek zbiorowego inwestowania w dochodowe nieruchomości. Minister finansów Andrzej Domański jeszcze jako kandydat na posła mówił, że zajmie się tym tematem. Projekty przewidujące umożliwienie REIT-om inwestowanie w mieszkania na wynajem, nieruchomości komercyjne i w infrastrukturę, są podobno na zaawansowanym etapie. Temat zaczął być trudny politycznie – o REIT-ach mieszkaniowych nie chciała słyszeć Polska 2050. „REIT-ów mieszkaniowych nie ma i nie będzie” – to ostatnia deklaracja, jaka padła z ust ministra Domańskiego, w sierpniu. Od tamtej pory brak informacji, czy jest szansa na REIT-y komercyjne.

–Z perspektywy branży nieruchomości komercyjnych niewątpliwym rozczarowaniem jest kolejne powstrzymanie prac nad REIT-ami, czy też jakąkolwiek alternatywą umożliwiającą polskim obywatelom i instytucjom aktywne oszczędzanie przez inwestycje w nieruchomości komercyjne (nie mieszkaniowe!) – mówi Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

– Z kolei plus to wydanie przez ministerstwo finansów oficjalnych objaśnień w zakresie podatku u źródła, który jest mocno powiązany z atrakcyjnością inwestycyjną Polski. Niejasne przepisy poprzednich rządów umożliwiły organom bardzo agresywne atakowanie wszystkich wypłat z Polski; liczymy, że objaśnienia zwiększą przewidywalność funkcjonowania podatników – dodaje.

Najem krótkoterminowy

Od dwóch lat nad regulacją najmu krótkoterminowego, co wynika m.in. z konieczności implementacji przepisów unijnych, pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Mimo wielu zapowiedzi, w ciągu dwóch lat nie opublikowano nawet projektu założeń. Dopiero 28 listopada resort skierował projekt ustawy do kancelarii premiera. Kiedy tylko zaakceptuje go zespół, rynek wreszcie ujrzy proponowane przepisy.

Ślamazarność resortu sportu wykorzystali posłowie Polski 2050, proponując na początku grudnia własny projekt ustawy regulującej krótki najem – przyznający mocne uprawnienia samorządom i wspólnotom m.in. w zakresie zakazywania prowadzenia takiej działalności. Rządowy projekt podobno nie idzie tak daleko. Trwają internetowe konsultacje społeczne.