Z tego artykułu się dowiesz:
- Jakie są obecne wskaźniki zadłużenia deweloperów mieszkaniowych na Catalyst?
- Dlaczego inwestorzy instytucjonalni postrzegają wzrost wskaźników zadłużenia jako nieistotny?
- Jak płynność wpływa na wiarygodność kredytową deweloperów mieszkaniowych?
- Dlaczego bufory płynnościowe deweloperów są niższe niż przed rokiem?
- Jak zmiany na rynku mieszkaniowym wpłynęły na sprzedaż i płynność finansową deweloperów?
- Dlaczego seria obligacji deweloperów nie jest notowana poniżej nominału na Catalyst?
Tylko dwaj ulubieńcy inwestorów instytucjonalnych – Develia i Dom Development – poprawili we wrześniu relację długu netto do kapitału własnego w porównaniu do stanu sprzed roku. Pozostała grupa deweloperów mieszkaniowych notowanych na Catalyst, która opublikowała raporty za III kwartał (część firm publikuje tylko sprawozdania roczne i półroczne) wykazała wzrost podstawowego wskaźnika zadłużenia. Co więcej, pogorszenie było kontynuacją zjawiska widocznego już w 2024 r. Czy zatem długi okres trudnych warunków rynkowych w końcu zmieni nastawienie inwestorów do tej części rynku długu?
Nie ma powodów do zmartwień?
Choć statystyka ta brzmi nieprzyjemnie, to w istocie w zdecydowanej większości odnotowany wzrost wskaźników nie wykracza istotnie poza zakresy zwyczajowe dla danych emitentów. Trzeba bowiem pamiętać, że każda z firm zarządzana jest nieco inaczej i niektórzy dyrektorzy finansowi lubią gromadzić gotówkę (obniżającą dług netto), inni natomiast uznają, że utrzymywanie nadmiaru środków pieniężnych jest rozrzutnością, skoro trudno założyć depozyt na sensowny procent, a obligacje są kosztowne w obsłudze.
Czytaj więcej
Więcej deweloperów komercyjnych zanotowało wzrost wskaźnika zadłużenia, za to nieco więcej odnotowało wzrost wskaźnika płynności gotówkowej. W kole...
W rzeczywistości więc wzrost wskaźników zadłużenia ma charakter kosmetyczny i jeśli pominąć te akurat przypadki, to na placu pozostają Atal, Echo i Interbud-Lublin, których zadłużenie przekracza wysokość kapitału własnego. To wartość wysoka na tle branży, ale niekoniecznie od razu groźna. Atal jest zadłużony mocniej niż zwykle, ale przede wszystkim u swojego głównego właściciela (tych pożyczek nie wlicza się do zadłużenia przy obliczaniu wskaźnika zadłużenia na potrzeby kowenantów; w naszym zestawieniu pożyczki te zostały potraktowane jak każdy inny dług, który należy spłacić). Atal bez przeszkód uplasował w październiku emisję obligacji na 200 mln zł (choć z wyższą niż pół roku wcześniej marżą, co jest nietypowym zjawiskiem na rynku zdominowanym przez popyt) i przymierza się do kolejnej, na 100 mln zł. Wniosek – inwestorzy instytucjonalni nie widzą ryzyka we wzroście wskaźnika zadłużenia. Echo z kolei liczy na zmniejszenie lewarowania po transakcjach wyjścia z inwestycji komercyjnych i sprzedaży udziałów w projekcie PRS (ten ostatni element niespodziewanie się jednak opóźnił). Interbud-Lublin jest zaś w tym towarzystwie podmiotem nowym, który po prostu wykorzystał środki z czerwcowej emisji obligacji.
Topniejąca płynność
Choć wskaźniki zadłużenia są istotnym parametrem oceny wiarygodności kredytowej emitentów, to jeszcze ważniejszym jest ich płynność. I w tym wypadku większość deweloperów mieszkaniowych utrzymuje komfortowe bufory, pozwalające im z powodzeniem realizować bieżące projekty, a niekiedy też od ręki finansować zakupy nowych gruntów. Niemniej, bufory te są z reguły niższe niż przed rokiem. Czasem może wynikać to ze struktury zadłużenia i np. przybliżenia terminu zapadalności obligacji, które z długoterminowych stały się krótkoterminowe, jednak częściej będzie to odzwierciedleniem kondycji rynku mieszkaniowego, która do połowy roku była „taka sobie”. Dopiero obniżki stóp i tradycyjne ożywienie sprzedaży po powrocie z wakacji przełożyły się na wzrost bieżącej sprzedaży, który widać w raportach bieżących i analitycznych, ale jeszcze nie w bilansach. Zwłaszcza, że trzeci kwartał to z reguły okres intensywnych prac budowlanych angażujących środki.
Czytaj więcej
Kiedy wydawało się, że po wykupie we wrześniu papierów za 170 mln zł najgorsze już za firmą, nastroje obligatariuszy znów się popsuły.
Posiadacze obligacji deweloperów najwyraźniej zdają sobie świetnie sprawę z tych wszystkich niuansów. Na Catalyst nie ma aktualnie ani jednej serii dewelopera mieszkaniowego notowanej poniżej nominału. Obrót jest niewielki, ale wynika to z faktu, że inwestorzy nie zamierzają się pozbywać papierów. Sytuacja daleka jest więc od tej z 2022 r., kiedy w następstwie załamania sprzedaży mieszkań i jednoczesnego zastoju na rynku obligacji, wskaźniki płynnościowe runęły, a wraz z nimi ceny obligacji.
