Katarzyna Kuniewicz, Otodom: W mieszkaniówce rynek kupującego. Jak długo jeszcze?

W listopadzie deweloperzy skutecznie zawalczyli o klientów, by ci nie odwlekali decyzji. A widząc, że stopy są cięte co miesiąc, potencjalni kupujący czekają na dalszą poprawę warunków – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań z Otodomu.

Wstępny wynik sprzedaży nowych mieszkań w siedmiu głównych miastach to 5 tys. Wynik ostateczny będzie mniejszy, niemniej to poziomy bliskie temu, co widzieliśmy ostatnio podczas obowiązywania „Bezpiecznego kredytu”...

Ktoś, kto korzystał z „Bezpiecznego kredytu”, miał bardzo korzystne oprocentowanie, w tej chwili tak korzystnego oprocentowania nie ma, ale potencjalni nabywcy mieszkań mają bardzo wyraźnie poprawiającą się sytuację w otoczeniu rynku, co zachęca do transakcji.

Powinniśmy założyć konserwatywnie, że wynik ostateczny wyniesie 4,7 tys. mieszkań, co i tak da rekordowy miesiąc w 2025 r. Nie jest to duże zaskoczenie, biorąc pod uwagę to, co raportuje Biuro Informacji Kredytowej – czyli rosnącą liczbę zapytań o kredyty mieszkaniowe i rosnącą liczbę udzielanych pożyczek.

Jak istotne przełożenie na sprzedaż miały promocje? Czy można się spodziewać, że trend będzie kontynuowany w grudniu, a może przeniesie się na początek 2026 r.?

Końcówka roku przyniosła promocje i upusty. Pojawiły się zachęty bardzo znaczące: nawet 60 tys., 80 tys., 100 tys. zł – choć okazywało się, że np. z całkowitej oferty 150 lokali takimi głębokimi korektami objętych jest pięć mieszkań.

Niemniej widzieliśmy dużą falę promocji – to rabaty, ale też wróciły dodatki, np. bon na wyposażenie mieszkania, zakup sprzętu AGD.

Z jednej strony, deweloperzy zareagowali obniżkami na pewne zjawisko. Obniżki stóp procentowych rozpoczęły się w maju i za nami już sześć cięć. Pierwsza obniżka bardzo wyraźnie ożywiła sprzedaż mieszkań, podobnie było w lipcu. Później mieliśmy serię: wrzesień, październik, listopad – i teraz grudzień. To paradoksalnie przełożyło się nie na poprawę sprzedaży, tylko na wstrzymanie decyzji. Skoro widzimy, że co miesiąc stopy spadają, to dlaczego nie czekać na dalszą poprawę warunków? Dlaczego w styczniu miałoby nie być kolejnego cięcia?

Można powiedzieć, że w listopadzie deweloperzy zadziałali silnymi akcjami promocyjnymi, powstrzymując falę wstrzymywania się klientów z zawieraniem transakcji. W listopadzie to zadziałało.

Druga kwestia to fakt, że deweloperzy zamykają rok. Co do tego, że w grudniu również będziemy mieli realne, atrakcyjne promocje, jestem absolutnie przekonana.

Co będzie dalej? W poprzednich latach obserwowaliśmy takie zjawisko. Koniec roku to na rynku pierwotnym promocje, które się wyraźnie kończą z końcem roku. Z początkiem kolejnego roku zainteresowanie przenosi się na rynek wtórny. Nie widzę powodów, żeby tak się nie wydarzyło również tym razem. Może jeszcze na początku stycznia promocje będą domykane, ale nie sądzę, że będziemy widzieć rozlewającą się falę upustów na następne kwartały.

Na rynku jest cały czas rekordowa oferta mieszkań. Co więcej, deweloperzy budujący w miastach mają dużą konkurencję w tzw. obwarzankach. W Warszawie dostępnych jest około 15 tys. nowych lokali, a w okolicznych gminach połowa tego. Jak wygląda sprzedaż mieszkań w „obwarzankach”?

W przypadku otoczenia Warszawy listopad był bardzo dobry, w październiku widzieliśmy rekordowe wyniki. Dlaczego tak się dzieje? Przeciętne mieszkanie o powierzchni 57 mkw. w Warszawie kosztuje w tej chwili, według ofert, 960 tys. zł. W obwarzanku przeciętny lokal ma 59 mkw., a kosztuje 650 tys. zł – tutaj oczywiście uśredniamy, bo te parametry w poszczególnych gminach się różnią. Tak czy inaczej różnica jest kolosalna i proces wychodzenia popytu tuż za granicę miast w poszukiwaniu mieszkania – nawet nie domu, tylko właśnie mieszkania – jest procesem, który się dzieje i będzie kontynuowany.

Tak zawsze było w Poznaniu, podobnie jest w Trójmieście. Wyjątkiem może być Łódź, bo deweloperzy nie budują poza granicami miasta, jednak Łódź jest tak rozległą jednostką samorządu terytorialnego, że funkcję obwarzanków pełnią zielone przedmieścia – cały czas w granicach administracyjnych miasta.

Z jednej strony, mamy obniżki stóp procentowych, które wspierają zdolność kredytową i powodują, że kredyt jest tańszy. Z drugiej, prezydent podpisał ustawę nakładającą wyższy CIT na banki. Kiedy w 2016 r. nałożono na banki podatek od aktywów, efektem był wzrost marż.

Naprawdę myślę, że jesteśmy w tej chwili w momencie najlepszych warunków kredytowych. Wiele wskazuje na to, że nawet jeśli stopy będą dalej spadały – i tu mówimy o poziomie referencyjnym 3 proc. w 2026 r. – to będą małe szanse, żeby uzyskać jeszcze lepsze warunki kredytowe niż teraz. Historia uczy nas, że są granice, jeśli chodzi o to, co proponują banki. Spodziewam się swego rodzaju wyrównania marżą obciążeń.

Jednocześnie na rynku mamy bardzo dużą ofertę mieszkań. Wróćmy do Warszawy. To nie tylko 15 tys. lokali deweloperskich w mieście i 7 tys. w obwarzankach. Rynek wtórny w stolicy to kolejnych 15 tys. mieszkań, w tym przecież relatywnie nowych. Do tego alternatywą jest oferta najmu.

Podsumowując, z perspektywy klientów w 2026 r. trendem sprzyjającym powinny być kolejne obniżki stóp, a niesprzyjającym polityka banków w zakresie marż. Z punktu widzenia oferty – klienci naprawdę będą mieć z czego wybierać. Oferta jest bardzo duża i nieprędko spadnie.

Jest jeszcze jeden istotny czynnik. Przed nami kumulacja inwestycji z KPO. Sądziliśmy, że rozłożą się one na lata 2025-2026. To każe przypuszczać, że koszty wykonawstwa pójdą w górę.

Wydaje się, że dla kupującego moment, w którym się znajdujemy, jest dobry.