Przyszłością są projekty miastotwórcze łączące wiele funkcji

- Dopóki możliwość podróżowania nic wróci, spodziewamy się podobnej jak w 2020 r. aktywności inwestorów. Polska to niezmiennie atrakcyjny rynek, gdzie są dobrej jakości produkty - oceniają Erik Drukker i Michał Pszkit z zarządu BNPParibas Real Estate Poland.

Michał Pszkit

materiały prasowe

Pandemia mocno wpłynęła na rynek nieruchomości komercyjnych, na magazyny miała akurat pozytywny wpływ. Inwestorzy ulokowali w te aktywa najwięcej w historii, wartość transakcji przewyższyła kwoty ulokowane w biurowce.

Erik Drukker: Sektor logistyczno-przemysłowy okazał się wyjątkowo odporny na pandemię i w ubiegłym roku wypracował dobre wyniki. Podobnie jak w ostatnich trzech latach, w 2020 r. deweloperzy oddali 2 mln mkw. – czyli mamy już ponad 20 mln mkw. zasobów. Popyt netto za 2020 r. według wstępnych danych był większy o prawie 60 proc. od popytu zarejestrowanego w całym 2016 r. Katalizatorami wzrostu rynku były – i dalej będą – e-commerce, handel i logistyka. Pamiętajmy, że e-commerce to nie tylko firmy sprzedające przez internet, ale także tradycyjne firmy prowadzące sprzedaż wielokanałową, jak i operatorzy obsługujący procesy e-commerce, czyli firmy logistyczne i kurierskie. Ponadto rosną zapasy surowców, półproduktów i wyrobów gotowych. Firmy dążą do uszczelniania łańcucha dostaw i zagwarantowania realizacji zleceń niezależnie od panujących warunków – to często przewaga konkurencyjna. Magazyny i logistyka to krwiobieg gospodarki, myślę, że w najbliższym czasie nasilą się takie trendy jak rozkwit wyspecjalizowanych projektów BTS (magazyny budowane dla konkretnego najemcy – red.) czy rozwój magazynów „ostatniej mili" na peryferiach aglomeracji i dużych miast.

Czy nearshoring, czyli przenoszenie operacji z Azji do Europy, to faktyczny trend czy myślenie życzeniowe?

Michał Pszkit: Transfer lekkiego przemysłu z Chin do Europy, w tym Polski, może nastąpić, ale trzeba mieć świadomość, że to nie będzie odtwarzanie fabryk jeden do jednego. Musimy wziąć pod uwagę czynniki zarówno kulturowe, jak i ekonomiczne, które mogłyby znacznie wpłynąć na opłacalność takich operacji. Myślę, że będziemy obserwowali wzrost znaczenia technologii, szeroko rozumianej automatyzacji, a same operacje będą bardziej wyspecjalizowane. To, z czym będziemy mieli do czynienia, to raczej przenoszenie gotowych komponentów, tak, aby usprawniać procesy dystrybucji gotowych produktów, a do tego skracać i uszczelniać łańcuchy dostaw. Te kruchości w globalnym łańcuchu dostaw unaoczniła pandemia.

Pandemia wymusiła pracę zdalną, do dziś wiele biur świeci pustkami. Jak widzicie najbliższą przyszłość?

Erik Drukker: Mamy do czynienia z bezprecedensową sytuacją wymuszoną przez okoliczności, do której musieliśmy się dostosować w zasadzie z dnia na dzień i nie wiadomo na jak długo. W 2020 r. firmy ostrożnie podchodziły do planowania i odkładały decyzje w sprawie najmu. Pojawiła się dodatkowa podaż w postaci podnajmu, to około 150 tys. mkw. w całej Polsce, ale sytuacja jest bardzo dynamiczna. Już po kilku miesiącach widać, dla kogo podnajem to dobra opcja, a dla kogo niekoniecznie. Do tej pory rynek jest w pewnego rodzaju zawieszeniu. I choć firmy wciąż analizują wpływ pracy zdalnej na ich pracowników i biznes, to praktycznie każdego dnia od naszych partnerów słyszymy, że coraz częściej wady przykrywają zalety, a powrót do biur w znaczącej większości przypadków podniósłby jakość i komfort pracy. Myślę, że na dłuższą metę tak znaczący udział home office się nie utrzyma – nie wszystkie organizacje mogą w ten sposób sprawnie działać, nie wszyscy mają w domach odpowiednie warunki, do tej pory praca zdalna nie jest uregulowana np. w aspekcie BHP. Spodziewałbym się wykrystalizowania hybrydowego modelu pracy ze zdecydowaną przewagą tego dobrze nam znanego – tradycyjnego, w biurze. Pracy z domu będzie owszem więcej niż kiedyś, ale biuro stacjonarne będzie centrum kompetencji, strategii oraz wymiany doświadczeń – tak jak było do tej pory. Interakcje międzyludzkie, wymiana wiedzy i doświadczeń są kluczowe – tego nie zastąpią wideokonferencje czy e-maile. Można oczekiwać, że najemcy będą wymagać większej elastyczności, co do okresu najmu oraz elastyczności zajmowanej powierzchni.

Wszystko zależy od tempa zwalczania pandemii, dopiero w momencie zaszczepienia ponad połowy populacji możemy mieć do czynienia z masowym powrotem do biur. Zatem najbliższy czas to opracowywanie docelowych strategii działalności firm wraz z uwzględnieniem jej rozwoju oraz sposobu organizacji samej powierzchni biurowej. Bierzemy udział w kilku projektach, w których badamy dotychczasowe środowiska pracy i proponujemy zmiany, które mają na celu nie tylko przystosowanie powierzchni do nowych warunków i nowych stylów pracy. Sami jesteśmy przykładem firmy, która przeprowadzała się do nowej siedziby w środku drugiej fali pandemii. Pamiętajmy też, że ostatnie lata to był biurowy boom, nawet bez pandemii mogliśmy się liczyć ze spowolnieniem. Prognozy mówią o tym, że polska gospodarka szybko wyjdzie z kryzysu, a więc popyt na biura wróci. Zaletą Polski jest zdywersyfikowany rynek: to stolica, ale też silne miasta regionalne.

Z pracą zdalną poradziliśmy sobie lepiej niż Azja czy Indie. Tam się to nie udało, co może skłonić firmy do przenoszenia z tych odległych kierunków. Czy biurowy nearshoring może być szansą dla Polski, która w miastach regionalnych „stoi" centrami usług wspólnych i outsourcingiem (BPO/SSC)?

Michał Pszkit: Myślę, że tak. Kluczem do nearshoringu jest infrastruktura – jakość internetu, możliwość pracy zdalnej – zapewnia większe bezpieczeństwo ciągłości usług. Cały czas powinniśmy też dbać o klimat dla rozwoju biznesu, stabilność procesów administracyjnych, transparentność i przewidywalność przepisów podatkowych. Jednak z drugiej strony pojawia się pytanie, podobnie jak w przypadku nieruchomości przemysłowo-logistycznych: jak dużo czynności będzie mogło zostać zastąpione szeroko rozumianą automatyzacją – wydaje mi się, że ten trend znacznie przyspieszy.

Handel mocno ucierpiał przez trzy lockdowny. Jakie tu widzicie perspektywy, biorąc pod uwagę rozkwit e-commerce?

Michał Pszkit: E-commerce nie pojawił się z dnia na dzień, pandemia tylko przyspieszyła proces. Niewątpliwie sieci i marki handlowe zwiększą nakłady na omnichanel, wciąż jesteśmy dopiero u progu cyfrowej rewolucji. Pamiętajmy, że rozwój e-handlu wymaga inwestycji w infrastrukturę, by przesyłki były dostarczane do klientów szybciej i taniej. To oznacza dalszy wzrost rynku magazynowego.

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce jest już dojrzały, o czym świadczy wielkość powierzchni oddanej w 2020 r. (320 tys., czyli jedna trzecia poniżej średniej z ostatnich lat) i w budowie (też 320 tys.). Te nowo powstające obiekty to jeszcze wciąż galerie, ale już mniejsze, do 20 tys. mkw., rośnie udział parków handlowych (35 proc.). Deweloperzy „schodzą" do mniejszych miast – te poniżej 50 tys. mieszkańców odpowiadają za około 50 proc. powierzchni w budowie.

Przyszłość niewątpliwie należy do małych i średnich formatów, czyli centrów convenience i parków, które relatywnie dobrze poradziły sobie z pandemią – są blisko, mają kompleksową ofertę.

Co z dużymi galeriami, które w ostatnich latach inwestowały mocno w część rozrywkowo-gastronomiczną?

Michał Pszkit: Ludzie nie odwrócą się od centrów. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że kiedy sytuacja zdrowotna zostanie opanowana i ustabilizuje się poczucie bezpieczeństwa, nastąpi bardzo mocne odbicie odwiedzalności w galeriach. Duże centra wciąż będą miejscem zakupów, ale i spotkań, rozrywki, spędzania wolnego czasu. To właśnie w rozwijanie tego obszaru w ostatnich latach centra zainwestowały najwięcej czasu i pieniędzy. Po zażegnaniu kryzysu związanego z pandemią trzeba będzie po prostu na nowo zdefiniować, jak te funkcje mają wyglądać w nowej rzeczywistości – to zadanie dla inwestorów, deweloperów i architektów. Historycznie, galerie służyły początkowo tylko zakupom, potem także usługom, potem również rozrywce. Patrząc szerzej – ewolucja funkcji nieruchomości komercyjnych postępuje i myślę, że przyszłość należy do projektów mixed-use. Ten trend dotyczy nie tylko handlu, ale również rewitalizacji całych miejskich kwartałów czy przekształcania monofunkcyjnych dzielnic w nowe, miastotwórcze destynacje. Przykład Służewca pokazał, że „dystrykt biurowy" się nie sprawdził. Żeby dane miejsce żyło, było atrakcyjne i miało siłę przyciągania potrzebuje różnorodnej oferty, dywersyfikacji usług i przemyślanych udogodnień. Z wysokim priorytetem ogólnodostępnych przestrzeni publicznych i terenów zielonych, zaprojektowane z myślą o pieszych i rowerzystach. W Polsce widać już duże przedsięwzięcia deweloperskie z etykietą mixed-use. Warto choćby wymienić ukończone niedawno Browary Warszawskie, powstającą w Łodzi Fuzję czy planowany Nowy Wełnowiec albo projekt na Kabatach. No i oczywiście perełkę, łódzkie Monopolis, które zgarnęło tytuł najlepszej inwestycji mixed-use na świecie.

W 2020 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła nieco ponad 5 mld euro, o jedna trzecią mniej niż w rekordowym 2019 r. Co może się wydarzyć w tym roku?

Erik Drukker: Spadek wartości to między innymi efekt restrykcji w podróżowaniu oraz oczekiwanie na poprawę sytuacji pandemicznej. Inwestorzy nie są w stanie wizytować interesujących budynków. Dopóki możliwość przemieszczania się nie wróci, spodziewałbym się podobnej jak w 2020 r. aktywności na rynku inwestycyjnym.

Na pewno widać, że w ujęciu globalnym inwestorzy mocno interesują się magazynami – nawet tacy, którzy w przeszłości w ogóle nie spoglądali na ten sektor. Polska to niezmiennie atrakcyjny rynek, gdzie są dobrej jakości produkty, a mają na to wpływ takie czynniki jak atrakcyjna lokalizacja na mapie Europy, ulegająca ciągłej poprawie infrastruktura oraz dostęp do wysoko wykwalifikowanych pracowników. Polska to kraj, który przeszedł niesamowitą metamorfozę na przestrzeni ostatnich 20 lat i w wielu aspektach wyprzedził kraje Europy Zachodniej.

CV

Erik Drukker od czerwca 2019 r. jest prezesem na Europę Środkową i Wschodnią w BNP Paribas Real Estate. Z firmą związany od 2013 r. Przed ostatnim awansem odpowiadał w zarządzie za Polskę i Czechy. Wcześniej przez ponad 17 lat pracował dla DTZ, gdzie był zastępcą dyrektora generalnego. Michał Pszkit od stycznia 2017 r. jest członkiem zarządu odpowiedzialnym za zarządzanie nieruchomościami w regionie. Wcześniej był dyrektorem operacyjnym. Przed dołączeniem do BNP Paribas Real Estate w 2013 r. także pracował w DTZ.