Podwojenie sprzedaży mieszkań w kilka lat to cel Matexi Polska

Spółka w czerwcu uplasowała obligacje o wartości 105 mln zł. Cały program  przewiduje możliwość pozyskania finansowania do maksymalnej kwoty 300 mln zł w okresie dwóch lat, czyli do końca czerwca 2028 r. Jakie są plany Matexi, jeśli chodzi o obecność na rynku długu?

Zofia Szymońska: Jako emitent obligacji działamy od sześciu lat, wyemitowaliśmy cztery serie papierów, które nie były w obrocie na Catalyście – z czego trzy zostały wykupione. Rynek kapitałowy postrzegamy jako bardzo ważny filar naszej działalności i strategii finansowania, obok kredytów bankowych. Działalność deweloperska jest kapitałochłonna, środki z emisji obligacji przeznaczamy przede wszystkim na rozbudowę banku ziemi.

Zdecydowaliśmy się wejść z piątą serią obligacji na Catalyst, ponieważ daje nam to większą rozpoznawalność, poszerza grono potencjalnych inwestorów instytucjonalnych i detalicznych, oznacza to także większą transparentność wobec rynku. Spółka osiągnęła już taką dojrzałość, by wypełniać wszelkie obowiązki informacyjne i wysokie standardy ładu korporacyjnego.

Jeśli chodzi o kolejne emisje, rozważamy jeszcze jedną w tym roku. Ostateczne decyzje jeszcze nie zapadły. Docelowo planujemy w pełni zrealizować program.

W I połowie 2026 r. spółka sprzedała 195 mieszkań, w całym 2024 r. 318, a w 2025 r. 362. Jaki jest cel sprzedaży na ten rok i jaki jest potencjał zwiększenia sprzedaży w kolejnych latach?

Mirosław Bednarek: W tym roku planujemy sprzedać ok. 400 mieszkań, w ofercie mamy ok. 600 lokali. Koniunktura nie jest może tak fantastyczna, jak wcześniej, ale nie ma na co narzekać. Sytuacja się ustabilizowała i każdy z projektów ma swoje tempo – ale w sumie sprzedają się one w miarę regularnie.

Cała ścieżka zakupowa się wydłużyła. W ostatnich dwóch latach przesunął się moment, kiedy klient podejmuje finalną decyzję – kiedyś było to na etapie dziury w ziemi, teraz często na etapie, kiedy widać już budynek, kiedy można wejść do przyszłego mieszkania. Niektórzy klienci szukają projektów z pozwoleniem na użytkowanie. Podsumowując, klienci nie odpłynęli, są, ale podejmują decyzję o zakupie później.

W 2025 r. Matexi plasowała się na 13. miejscu w rankingu sprzedaży zarówno w Warszawie, jak i w Krakowie. Naszą ambicją w tej chwili jest sprzedaż 600-650 mieszkań rocznie w Warszawie i 100-150 w Krakowie. Myślę, że to kwestia trzech, czterech lat. W przygotowaniu mamy w tej chwili projekty na 2,9 tys. lokali.

ZS: To, że w tej chwili tempo sprzedaży nie jest równe we wszystkich projektach, bardziej zależy od tego, jak duża jest konkurencja w najbliższym otoczeniu. Wcześniej rzeczywiście było tak, że niezależnie od liczby projektów realizowanych w sąsiedztwie tempo sprzedaży było bardzo duże.

MB: Weszliśmy do Polski w 2010 r., kontrcyklicznie, niedługo po kryzysie Lehman Brothers, kiedy inwestorzy, głównie z Hiszpanii czy Irlandii, raczej się stąd wycofywali. Przetrwaliśmy wiele zawirowań i cykli koniunkturalnych. Przy obecnym poziomie stóp klienci muszą mierzyć się z wyzwaniami związanymi ze zdolnością kredytową. To, co z naszej perspektywy jest ważne, to fundamenty. Warszawa, Kraków i inne aglomeracje, choć nie wszystkie, mają potencjał i strukturę, żeby dalej zapewniać pracę deweloperom.

Do jakiego klienta kierujecie swoją ofertę?

MB: Nie mamy z góry określonej grupy docelowej. To lokalizacja determinuje klienta. Można powiedzieć, że najmocniej czujemy się w średnim segmencie. Rzadko miewamy produkty z najniższej półki cenowej, ale też nie mamy projektów luksusowych.

Jak wygląda dostępność gruntów w Warszawie i Krakowie?

MB: Te rynki są na pewno wymagające, ale historia pokazuje, że jesteśmy w stanie w sposób trwały pozyskiwać kolejne grunty. Na pewno dłużej trzeba się napracować, żeby pozyskać działki, ale to wciąż grunty bardzo dobrej jakości. Jesteśmy selektywni, staramy się dywersyfikować zakupy zarówno pod kątem segmentu rynkowego, pod kątem dzielnic, tak, żeby nasze projekty sprzedawały się i w czasach dobrej koniunktury, i kiedy jest trochę gorzej.

Działek, które z marszu można wykorzystać pod zabudowę, prawie nie ma, albo są tak bardzo drogie, że trudno byłoby na nich realizować projekt „spinający się” w Excelu.

W związku z tym jesteśmy bardzo elastyczni. Najchętniej kupujemy grunty, które dają długofalową perspektywę, umożliwiają budowę wieloetapową. Jesteśmy otwarci na wszelkie sposoby pozyskania gruntów – kupujemy od osób fizycznych, zdarza się, że od naszych konkurentów, nie boimy się rewitalizacji czy brownfieldów, np. starych centrów logistycznych. Spektrum jest bardzo, bardzo szerokie.

Czy korzystaliście ze specustawy, tzw. lex deweloper?

MB: Jesteśmy w trakcie procedury z projektem przy ul. Gandhi. Rada miasta niedawno zatwierdziła nasze inwestycje towarzyszące i czekamy na głosowanie nad tym projektem. Lex deweloper wygasł 1 września, będziemy korzystać z jego następcy, Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych – już zresztą pracujemy nad takimi projektami.

Firma Matexi weszła do Polski w 2010 r., konkretnie do Warszawy, w 2019 r. pojawiła się w Krakowie. Czy planujecie ekspansję?

MB: Docelowo zapewne tak, na razie nie zapadły decyzje, w którym momencie i kierunku będziemy wchodzić na kolejny rynek. W początkowych latach nasz belgijski udziałowiec pytał, gdy przedstawiałem plan finansowy na nowy rok, kiedy wejdziemy do następnego miasta, a ja odpowiadałem: stawiamy na Warszawę. W końcu pojawiliśmy się w Krakowie i na pewno nastąpi moment, żeby wejść na trzeci rynek. Nie spieszymy się, w tej chwili mamy na tyle przygotowany bank ziemi i zespół, że chcemy skupić się na Warszawie i Krakowie.

Matexi ma na koncie budynki sprzedane inwestorom PRS. Czy planujecie kolejne takie transakcje?

ZS: Jest to cały czas w kręgu naszego zainteresowania. Mamy jeden projekt w przygotowaniu, przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie na ok. 400 lokali. Celem długofalowym jest, żeby może jeden budynek rocznie sprzedawać inwestorom instytucjonalnym, ale, jak wiemy, sytuacja na rynku PRS, związana z wysokimi kosztami finansowymi, schłodziła zapał inwestorów.

CV

Mirosław Bednarek jest prezesem Matexi Polska od debiutu spółki w Polsce w 2010 r. Wcześniej zarządzał rozwojem ING Real Estate Development w Polsce.
Zofia Szymońska jest członkinią zarządu ds. finansowych od początku 2024 r., z firmą jest związana od 2013 r. Wcześniej pracowała m.in. w Okam Capital.